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1、亚龙湾颐山水郡项目销售方案,第一篇亚龙湾颐山水郡项目简介,亚龙湾颐山水郡项目指标介绍,用地面积10880.57,总建筑面积20945.30 。 计容积率建筑面积13013.65 住宅11784.53 商铺1136.12 地下建筑面积7618.88 建筑基底面积2403.56 容积率1.20 建筑密度22.09% 绿地率45.50% 总户数160户 停车位173辆 地面停车12辆 地下停车161辆,颐山水郡项目基本情况,项目占地：10880.57 计容建筑面积：13013.65 住宅面积：11784.53 商铺1136.12 物业用房：93 总户数：160户 停车位：173辆地上12辆地下161
2、辆,可销售洋房面积：11784.53 可销售套数160套 户型一层带花园：20套大两房80多 ：68套小两房60多：64套顶层带露台：8套,11784.5316000元=188552480元,项目情况,产品情况,产品价值,市场同类竞争产品与热销产品的解析,第 二 篇,2014年7月11日讯：50万起可买一房，90万起买两房，国际精装送家具家电，超100%得房，大园林全配套现房社区。现市场均价16000元/平，全款可享92折，半年分期可享94折，按揭96折。7号楼预计2014年年底交房，10、11号楼于2013年年底已交付入住，8、9号楼已2014年6月底交房，现全力主推6号楼。欲知更多优惠详情
3、，请咨询售楼热线。,鲁能三亚湾,卓达东方巴哈马在售，期房均价17000元/平，现房23000元/平，全款96折优惠。目前在建三期B组团10栋均已封顶，预计2015年10月1日交房。三亚迎宾路和凤凰路交汇处，三亚城芯绝版地段，项目户型设计通透、方正实用，户户均有双花园，性价比超值，68-130平米多变空间，满足不同置业者的需求。,湖光山舍项目一期6# 7# 8# 9#号楼火热在建，7月最新工期已建设至地上4层。目前属于认筹期，预售证已经下来，预计2014年7月30号开盘，均价15000元/平，选购一房可享交5万送3万优惠，选购二房可享交7万送5万优惠，75-79平两居样板间已出。更多详情咨询营销
4、中心。,君和君泰一期推出2号楼、6号楼和7号楼精品房源，面积为61-84两居、105-155三居，起价14800元/平，均价16800元/平，项目全款91折优惠，分期与按揭95折优惠，目前项目还推出首付1成优惠活动，目标户型为62110平户型，截止至于8月30号，项目目前已经全面封顶，预计2014年底第一批交房，更多详情咨询营销中心。,三亚森林半岛火热认筹中，项目最低总价55万/套，最高价格16500元/ ，均价15000元/，最低价格14000元/，认筹享2万抵10万优惠，全款85折，预计7底可开盘。目前火热建设中，已建至8层左右。主推63平的两居室、含精装修可拎包入住。按揭银行暂定建行。欲
5、知更多详情，请咨询售楼热线。,陶然湾一期公寓均价20000元/平，洋房均价27000元/平，含2500元/平精装修，全款95折 可拎包入住。小区绿化已经成型，泳池也即将完工。预计2015年8月交房。陶然湾拟分两期开发，项目总占地9.6万平方米，建筑面积约16万平方米。 预知更多信息请直接致电售楼处。,一山湖项目位于迎宾路中段468号，总占地647亩，总建面近百万平方米，项目总共推30栋，分2期开发。项目目前优惠认筹中，2万可抵10万优惠，7月最新工程进度：7#11#14#15#楼均已全线封顶，6#楼、10#楼预计7月内可封顶，4#、5#、8#、13#楼预计8月底可封顶。一期预计明年6月30日交
6、房。欲知更多优惠详情，请咨询售楼热线。,三亚富春山居项目一期6#、7#、9#、10#、11#楼共5栋楼在售，现已封顶，项目预计年底交房，以一居和两居户型为主，内部认购起价13800元/平，均价15000元/平，全款94折。为了让小区的业主入住后可以享受到真正置业度假的生活体验，公司特地花费巨资从三亚最有名的小鱼温泉旁购置了六亩温泉用地，管道引水进入社区，在富春山居的会所前面配有纯天然的温泉泡池。,竞争户型,巴哈马户型图优势： 带入户花园 明厨明卫 带空中花园 阳台计算一半面积 含装修颐山水郡户型优势： 太阳能热水 户型一梯两户 电梯直接入户 带超大入户花园 明厨明卫 双阳台 阳台计算一半面积
7、含装修,卓达东方巴哈马户型 1室1厅1卫 建筑面积 67.22,颐山水郡3号楼1层,两房两厅两阳一花园,70.1,建筑面积,总结：颐山水郡户型优，有2房居住功能，独立厨房卫生间且双阳台，独立餐厅入户花园方正方便使用。,竞争户型,巴哈马户型图优势： 带入户花园 明厨明卫 带空中花园 阳台计算一半面积 含装修颐山水郡户型优势： 太阳能热水 户型一梯两户 电梯直接入户 带超大入户花园 明厨明卫阳台 阳台计算一半面积 含装修,卓达东方巴哈马户型 1室1厅1卫 建筑面积 67.22,颐山水郡2、5号楼2层,两房两厅一阳一花园,64.11,建筑面积,总结：颐山水郡户型优，有2房居住功能，独立厨房卫生间且有
8、阳台，独立餐厅入户花园方正方便增加功能如休闲茶吧等。,对标项目：调查表,变化一：产品多元化 （市场现有产品，非常丰富，面积从28至几百上千平方。产品有各类别墅如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、类别墅、各种洋房、各种公寓等。还有产权酒店及非完全产权的使用权房等。）,近年三亚房地产市场新变化,变化二：产品新，超高得房率（产品设计上采用了更多的露台、设备房、花池等各种手段偷面积来增大使用率，更多产品的使用率均在100以上。迎宾路片区湖光山色和山海之韵项目等项目高达120 和130 ，户型有48 两房-63 三房等,变化三：居住品质更好，社区规模化(不在满足单纯的居住功能，对社区的配套景观都有
9、比较高的要求，要求有足够车位，人车分流，游泳池、后花园、小区物业服务及文化活动等等,变化四：销售方式多样化（由原有坐销变行销，全岛渠道拓客，分销泛销，岛外拓客，各种房展会及提供上门售后服务等,变化五：客户两极化（高端客户和低端客户的两极分化，高端产品还是有相对比较好的销售业绩。价格相对便宜的盘也是目前市场上成交率相对比较高的项目）,就颐山水郡项目区位特征而言：,1、在地理位置上：该区位扼守三亚市区东部门户，交通便捷，四通八达。 2、在项目前景上：（1）作为三亚城市区域，该区域连接核心主城并具有外部拓展的支撑作用；（2）作为三亚东线区域开发区域，功能性配套规划待完善；该片区将有成规模待建项目，前
10、景是值得期待的。（3）着眼于该规划定位，该区域均将成为中端或中高端项目的聚集地。 3、在内部配套上：有1：1以上的车位，有小区内私密泳池，有配套商业 4、在产品基本品质上：主干道上的静谧之地。小而有私属的山体公园，农庄，河景山景及园内景观打造高品质洋房。为购买项目洋房的业主们提供超高品质生活。,对标项目：综合评分比较,根据目前项目情况以及与近似对标项目指标对比，项目在市场中处于中低价格特色盘位置，后期仍可以在品牌价值营造、推广包装、物业服务等方面进行价值提升。,Strength优势,Weakness劣势,Opportunity机会,Threat威胁,项目综合分析,属三亚东线新区配套服务辐射范围
11、； 项目所在位置大交通比较便利； 配套底商使项目形成独立度假产品构架，内部支撑有力； 山景房和河景房产品体系；,园区规划和建筑设计不具特色，不能形成于区域规划的互动，不能形成价值支撑； 规模小，园区内物业配套及服务暂不明确； 品牌未形成明显的价值优势； 周边生活配套及小区出行交通不太便利,地处三亚西东向发展重心片区，未来规划明确，发掘西东区核心概念，价值预期高； 中小实用户型为主，符合市场需求； 体量小，易于营建特色精品品质盘； 项目品牌推广、服务提升等方面存在空间，同步推进可以减少项目硬推难度； 项目前期积累客户群体可以挖掘；,项目所在地相对隐蔽，不利于项目的自身宣传 现有市场对项目所在地认
12、同度仍较低； 目前片区配套未形成规模效应； 区域成型项目少，周边开发不足；,根据三亚房产居监测数据显示2014年2月商品房销售网签岛外购房者占总销量的89.01%。首都北京、东北地区、长江三角洲地区仍是三亚商品房主要销售市场，其中，北京地区占总销量的17%；东北地区占总销量的22%；长江三角洲地区约占总销量的9%。几年来，四川、重庆、河北、山西四省的购房客户有所增长，四个省份本月的购房数量已达到总销售量的17%。（见下表),根据三亚房产居监测数据显示2014年6月商品房销售网签岛外购房者占总销量的79.74%。首都北京、东北地区、长江三角洲地区仍是三亚商品房主要销售市场，其中，北京地区占总销量
13、的13.65%；东北地区占总销量的22.81%；长江三角洲地区约占总销量的5.12%。几年来，四川、重庆、河北、山西四省的购房客户有所增长，四个省份本月的购房数量已达到总销售量的15.14%。（见图）,两份统计表均说明首都北京、东北地区、长江三角洲地区仍是三亚商品房主要销售市场，其中，北京地区，东北地区将是项目重点城市。,项目市场基本定位,精品花园洋房社区商业和住宅互补的生活社区,产品属性,首度：首次置业度假性房源的客群 投资：客户拦截效应最大化 中高端追求生活品质的客户 原项目老客户,客群定位,建议成交均价区间16000-18000元/平（建议实行低开高走的销售政策，目前市场以均价16000
14、元/平销售） 精装交付,价格定位,颐山水郡项目销售计划,项目销售中后期：2015年4月、5月,项目销售周期：一年,项目销售前期：3月,项目蓄客期：3个月,项目开盘期：10月、11月,项目销售初期：11月、12月,项目销售中期：2015年1、2、3月,项目尾盘消化期：2015年6月至10月,2014年9月2015年10月,2014年5月、6月、7月,2014年7月、8月、9月目标蓄客300人以上,从目标蓄客中成交20套，当月成交各10套总体完成25,2014年12月完成16套以上即10 以上,完成56套以上即35以上,完成16套以上即10以上,消化尾盘20 ,7月,8月,10月,11月,12月,
15、1月,2月,工程施工进度,策划线,销售线,销售中心 开放活动,开盘活动,定价方案 推广启动,销售说辞完成 销售物料及推广设计完成,销售员培训及考核,渠道蓄客及认筹,启动销售员招聘,整体营销方案 推广渠道选择,售楼中心装修及软装,取得预售证,整体封顶,前期物业确认,3月,3月,4月,5月,销售大厅装修,渠道蓄客,样板房开放活动,圣诞活动,9月,10月,售楼处开放 销售合同备案,开盘活动,销售说辞完成 销售物料及推广设计完成,推广及渠道、泛销售、房展会等,元旦活动及其它养生，茶文化等公益活动,销售大厅装修,圣诞活动,春节优惠活动,销售目标,蓄客300人,销售25,销售30 ,销售15 ,颐山水郡工
16、作执行节点建议,销售20 ,6月-10月,交房,软装完,主体封顶后，安装门窗、水、电、弱点、外墙及园林泳池等施工期,老带新活动,强销期,强销期,销售10 ,根据节点及热点做相关活动,销售部各种激励及奖励方案,蓄 客 保 证 关 于 驻 场,现场销售团队回访自己的老业主及社会关系人告知项目情况，并邀约做客,分销驻场，他们将开拓属于他们的渠道，拓宽渠道路径。,驻场是分销公司很好的保证，也是分销公司为客户一条龙服务的保证。提高积极性，保证客户量。,现场销售与 驻场销售政策一样，驻场可享受较高的代理费，有代理费做保证。我现场与驻场目标是把溢价卖上去,蓄 客 保 证 关 于 渠 道 二,三亚分销公司,北京分销,哈尔滨分销,三亚其他,外地其他,每一地段签定一家到两家分销公司，分别是5至6个点。带客户来成交个人现成奖励1000元。公司3套以上或达金额以上另奖励。每月一次评比和表彰。,每一地段签定一家到两家分销公司，分别是5。3套以上或达金额以上另奖励脑。北京现有合适的分销公司。,
