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1、房地房地产产开开发发公司公司营营改增培改增培训训教材教材前言前言（一）什么是增（一）什么是增值值税税增增值值税（税（Value added tax， ，VAT）是以商品生）是以商品生产产流通各流通各环节环节或或提供提供劳务劳务的增的增值额为计值额为计税依据而征收的一种税。所税依据而征收的一种税。所谓谓增增值额值额，是，是纳纳税人在从事生税人在从事生产经营产经营活活动过动过程中新程中新创创造的或新增加的价造的或新增加的价值值量。量。例如：从互助批例如：从互助批发发土豆土豆 1000 斤每斤斤每斤 1 元共元共计计 1000 元，售价元，售价 2 元元一斤，共一斤，共计计 2000 元，税率元，税
2、率 17%， ，则应则应交增交增值值税税=（ （2000-1000） ）17%=1000 17%= 200017%-100017%应纳应纳税税额额=销项销项税税额额-进项进项税税额额 （二）（二）营业营业税改征增税改征增值值税的意税的意义义有利于完善税制，消除重复征税有利于完善税制，消除重复征税原税制的主要弊端：原税制的主要弊端： （ （1）从事）从事营业营业税税劳务劳务企企业购进业购进材料、固定材料、固定资产资产不能抵扣；不能抵扣； （ （2）制造企）制造企业购进营业业购进营业税税劳务劳务不能抵扣；不能抵扣； （ （3）从事）从事营业营业税税劳务劳务企企业业之之间间相互提供相互提供劳务劳务不
3、能抵扣；不能抵扣； （ （4）全）全额额征收，也就是征收，也就是“全全额额征收、道道征税征收、道道征税”。 。2.有利于税收征管与有利于税收征管与发发票管理票管理一般一般纳纳税人小税人小规规模模纳纳税人税人认认定定500 万元万元销销售售额额税率、征收率税率、征收率一般一般纳纳税人税人 11%（老（老项项目按目按简简易易 5%），小），小规规模模纳纳税人税人 5%， ，预预征率征率按当期按当期预预收收账账款的款的 3%预预征征应预缴应预缴税款按照以下公式税款按照以下公式计计算：算：应预缴应预缴税款税款=预预收款收款（ （1+适用税率或征收率）适用税率或征收率）3%适用一般适用一般计计税方法税方
4、法计计税的，按照税的，按照 11%的适用税率的适用税率计计算；适用算；适用简简易易计计税方法税方法计计税的，按照税的，按照 5%的征收率的征收率计计算，算， 一般一般纳纳税人税人应应在在取得取得预预收款的次月收款的次月纳纳税申税申报报期向主管国税机关期向主管国税机关预缴预缴税款。税款。房地房地产产企企业业新老新老项项目的划分目的划分1、 、 建筑工程施工建筑工程施工许许可可证证 注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在 2016 年年 4 月月 30日之前的工程日之前的工程项项目目为为老老项项目，注明的合同开工日期在目，注明的合同开工日期在 2016 年年 5月月 1 日之后的工程日之后的工程
5、项项目目为为新新项项目目2、 、 建筑工程施工建筑工程施工许许可可证证 未注明合同开工日期或者未取得未注明合同开工日期或者未取得 建筑建筑工程施工工程施工许许可可证证 但建筑工程承包合同注明的开工日期在但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年年 4 月月 30 日前的建筑工程日前的建筑工程项项目目为为老老项项目，建筑工程承包合同注目，建筑工程承包合同注明的开工日期在明的开工日期在 2016 年年 5 月月 1 日后的建筑工程日后的建筑工程项项目目为为新新项项目目销销售售额额1 一般一般纳纳税人税人计计税税销销售售额额A、新、新项项目目适用一般适用一般计计税方法税方法计计税，按照取得的全部
6、价款和价外税，按照取得的全部价款和价外费费用，扣除用，扣除当期当期销销售房地售房地产项产项目目对应对应的土地价款后的余的土地价款后的余额计额计算算销销售售额额。 。销销售售额额的的计计算公式如下：算公式如下：销销售售额额=（全部价款和价外（全部价款和价外费费用用-当期允当期允许许扣除的土地价款）扣除的土地价款）（ （1+11%） ）当期允当期允许许扣除的土地价款按照以下公式扣除的土地价款按照以下公式计计算：算：当期允当期允许许扣除的土地价款扣除的土地价款=（当期（当期销销售房地售房地产项产项目建筑面目建筑面积积房地房地产项产项目可供目可供销销售建筑面售建筑面积积） ）支付的土地价款支付的土地价
7、款当期当期销销售房地售房地产项产项目建筑面目建筑面积积，是指当期，是指当期进进行行纳纳税申税申报报的增的增值值税税销销售售额对应额对应的建筑面的建筑面积积。 。房地房地产项产项目可供目可供销销售建筑面售建筑面积积，是指房地，是指房地产项产项目可以出售的目可以出售的总总建筑面建筑面积积，不包括，不包括销销售房地售房地产项产项目目时时未未单单独作价独作价结结算的配套公算的配套公共共设设施的建筑面施的建筑面积积。 。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门门或受政府委托或受政府委托收取土地价款的收取土地价款的单单位直接支付的土地价款。位直接支付的土地价款。在在计
8、计算算销销售售额时额时从全部价款和价外从全部价款和价外费费用中扣除土地价款，用中扣除土地价款，应应当取得省当取得省级级以上（含省以上（含省级级） ）财财政部政部门监门监（印）制的（印）制的财财政票据。政票据。一般一般纳纳税人税人应应建立台建立台账账登登记记土地价款的扣除情况，扣除的土土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超地价款不得超过纳过纳税人税人实际实际支付的土地价款。支付的土地价款。土地价款并未一次性从土地价款并未一次性从销销售售额额中全扣，随着中全扣，随着销销售逐步扣除。售逐步扣除。土地价款按照土地价款按照销销售售进进度在不同的度在不同的纳纳税期逐步扣除，税期逐步扣除，卖卖一套房扣一一
9、套房扣一套房套房对应对应的土地出的土地出让让金。金。B 老老项项目目一般一般纳纳税人税人销销售自行开售自行开发发的房地的房地产产老老项项目，可以目，可以选择选择适用适用简简易易计计税方法按照税方法按照 5%的征收率的征收率计计税。一税。一经选择简经选择简易易计计税方法税方法计计税的，税的，36 个月内不得个月内不得变变更更为为一般一般计计税方法税方法计计税。税。一般一般纳纳税人税人销销售自行开售自行开发发的房地的房地产产老老项项目适用目适用简简易易计计税方法税方法计计税的，以取得的全部价款和价外税的，以取得的全部价款和价外费费用用为销为销售售额额，不得扣除，不得扣除对应对应的的土地价款。土地价
10、款。转让转让建筑物有限建筑物有限产权产权或者永久使用或者永久使用权权的，的，转让转让在建的建筑物或者在建的建筑物或者构筑物所有构筑物所有权权的，以及在的，以及在转让转让建筑物或者构筑物建筑物或者构筑物时时一并一并转让转让其所其所占土地的使用占土地的使用权权的，按照的，按照销销售不售不动产缴纳动产缴纳增增值值税。税。转让车转让车位房地位房地产产企企业业要交增要交增值值税（不税（不论论你如何你如何签订签订合同）；合同）；转让时转让时一并一并转让转让土地使用土地使用权权的的缴纳缴纳增增值值税税2、小、小规规模模纳纳税人税人 销销售售额额=全部价款和价外全部价款和价外费费用用/（ （1+5%） ）*5
11、%3、 、销销售售额纳额纳税税调调整整根据附件根据附件 1： ：营业营业税改征增税改征增值值税税试试点点实实施施办办法法第四十四条第四十四条 纳纳税人税人发发生生应应税行税行为为价格明价格明显显偏低或者偏高且不具偏低或者偏高且不具有合理商有合理商业业目的的，或者目的的，或者发发生本生本办办法第十四条所列行法第十四条所列行为为而无而无销销售售额额的，主管税的，主管税务务机关有机关有权权按照下列按照下列顺顺序确定序确定销销售售额额： ：（ （1）按照）按照纳纳税人最近税人最近时时期期销销售同售同类类服服务务、无形、无形资产资产或者不或者不动产动产的的平均价格确定。平均价格确定。（ （2）按照其他）
12、按照其他纳纳税人最近税人最近时时期期销销售同售同类类服服务务、无形、无形资产资产或者不或者不动动产产的平均价格确定。的平均价格确定。（ （3）按照）按照组组成成计计税价格确定。税价格确定。组组成成计计税价格的公式税价格的公式为为： ：组组成成计计税价格税价格=成本成本（ （1+成本利成本利润润率）率）成本利成本利润润率由国家税率由国家税务总务总局确定。局确定。不具有合理商不具有合理商业业目的，是指以目的，是指以谋谋取税收利益取税收利益为为主要目的，通主要目的，通过过人人为为安排，减少、免除、推安排，减少、免除、推迟缴纳迟缴纳增增值值税税款，或者增加退税税款，或者增加退还还增增值值税税税款。税款
13、。房地房地产产企企业业“拆一拆一还还一一”增增值值税如何税如何缴纳缴纳进项进项税税额额（一）房地（一）房地产产企企业业可抵扣可抵扣进项进项税税额额房地房地产产企企业进项业进项税税额额抵扣的多少直接影响房地抵扣的多少直接影响房地产产企企业业的税的税负负房地房地产产建建设设模式模式归纳为归纳为三种：三种： 总总承包建承包建设设、清包工建、清包工建设设方式、方式、甲供工程建甲供工程建设设模式模式1 总总承包建承包建设设模式模式营营改增之前，按照招投改增之前，按照招投标标法法规规定，在建定，在建设设主管部主管部门门的的监监管下通管下通过过招投招投标标程序，决定中程序，决定中标标人，中人，中标标人（建筑
14、施工企人（建筑施工企业业） ）按中按中标标价与价与发发包方（房地包方（房地产产建建设设企企业业） ）签签定施工合同，建筑施定施工合同，建筑施工企工企业业开具开具 3%建安企建安企业发业发票，竣工票，竣工验验收后双方按工程决算收后双方按工程决算价价结结算，算，营营改增后开具改增后开具 11%增增值值税税专专用用发发票双方票双方结结算。算。2、清包工建、清包工建设设方式方式对对建筑企建筑企业业来来说说以清包工方式提供建筑服以清包工方式提供建筑服务务，是指施工方，是指施工方不采不采购购建筑工程所需的材料或只采建筑工程所需的材料或只采购辅购辅助材料，并收取人工助材料，并收取人工费费、 、管理管理费费或
15、者其他或者其他费费用的建筑服用的建筑服务务。建筑企。建筑企业业提供提供 3%代开增代开增值值税税专专用用发发票。票。3、甲供工程建、甲供工程建设设方式方式甲供工程甲供工程对对建筑企建筑企业业来来说说，是指全部或部分，是指全部或部分设备设备、材料、材料、动动力力由工程由工程发发包方自行采包方自行采购购的建筑工程。建筑企的建筑工程。建筑企业业提供提供 3%代开增代开增值值税税专专用用发发票。票。对对于房地于房地产产企企业业来来说说，采用清包工或者甲供工程建，采用清包工或者甲供工程建设设模式是模式是房地房地产产开开发发企企业业和建筑施工企和建筑施工企业协业协商后的工程建商后的工程建设设方式，方式，对
16、对于建于建筑施工企筑施工企业业可降低增可降低增值值税税税税负负（按（按简简易易计计税方法），而税方法），而对对于房地于房地产产开开发发企企业业来来说说，自行采，自行采购设备购设备、材料、材料、动动力等，可以及力等，可以及时时取得增取得增值值税税发发票并票并进进行抵扣。行抵扣。从房地从房地产产企企业业建建设过设过程来程来说说，可以取得增，可以取得增值值税税专专用用发发票有：可票有：可研研报报告、告、环评环评、地、地质质勘察、勘察、测绘测测绘测量、量、设计设计、 、监监理、理、评评估、咨估、咨询询、工、工程造价等可取得程造价等可取得 6%进项发进项发票；材料、票；材料、设备设备、外、外购动购动力可取得力可取得 17%进进项发项发票；运票；运输输物物资资、建筑服、建筑服务务 11%进项发进项发票。小票。小规规模人模人处处可取得可取得3%代开增代开增值值税税专专用用发发票。票。对对以上三种建以上三种建设设模式的模式的选择选择，取决于房地，取决于房地产产企企业对业对开开发项发项目目的税的税负预测负预测， ，进项进项税税额额的抵扣的抵
