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1、重庆德智堂策略机构1 长寿房地产市场专题报告长寿房地产市场专题报告一 长寿规划发展分析1 地理位置及交通状况地处重庆市中部，东南接壤涪陵区，西南与渝北区、巴南区为邻，东北接垫江县，西北与四川省邻水县相接。长寿位于重庆腹心地带，交通四通发达，基础设施完善，是重庆主城到三峡库区和渝东地区的必经之地，是重庆通往上海、成都、福州的 交通枢纽。 交通四通八达。渝（重庆）宜（宜昌）、渝（重庆）涪（涪陵）高速公路纵贯全境，在境内设有晏家、桃花、但渡、合兴、云台五座互通式立交桥。境内有通车公路干线 6 条，支线 40 条，总长 572 公里。国道 319、318 线横贯区内。全区基本形成了以高速公路、国道31
2、9 线、长寿长江公路大桥为主干骨架，覆盖到村的公路交通网。 与此同时，长寿至重庆江北机场 、梁平机场 的高速公路里程分别为 50、100 公里；渝（重庆）怀（湖 南怀化）铁路穿境而过，在境内设有客、货及编组站；长江黄金水道长寿段长20.9 公里。正在建设中的长寿港有5 个港区公用码头，主港面有18 个 3000 吨级的泊位，年吞吐能力可达1000 万吨。3000 吨船舶可终年直达长寿。长寿，成为重庆东西连接的重要枢纽，是重庆市承接主城都市发达经济圈与三峡库区生态经济圈的区域性中心城市。同时毗邻重庆主城区经济辐射的作用，借鉴城市发展由中心向四周辐射的规律，长寿无论是经济、交通、以及第三产业发展潜
3、力较大。重庆德智堂策略机构2 长寿房地产市场专题报告2 行政规划及区域发展情况长寿区幅员面积 1423.62 平方公里，总人口 874949 人。下辖 2 个街道办事处（凤城街道办事处、晏家街道办事处），16 个镇（江南镇、但渡镇、邻封镇、长 寿湖镇、云集镇、双龙镇、龙河镇、海棠镇、云台镇、石堰镇、葛兰镇、新市镇、渡舟镇、八颗镇、洪湖镇、万顺镇），228 个村，2512 个村民小组，19个居委会，152 个居民小组。垫江区涪陵区长寿区 重庆重庆德智堂策略机构3 长寿房地产市场专题报告长寿已初步形成主城区为中心，晏家组团、 渡舟组团和江南组团 ，中心小城镇有机结合的组团式、网络化的城市格局。3
4、产业特征长寿素有 “天府膏腴之地，巴蜀鱼米之乡 ”之美誉。盛产水稻、玉米、大豆、油菜及柑桔类水果和淡水鱼，是国家商品粮生产基地和重庆市的水产、猪肉生产基地。长寿夏橙、长寿沙田 柚多次获中国农牧渔业部金奖。长寿是重庆市的老工业基地，工业基础雄厚。境内有市属以上大中型企业家，中小企业600 多家，固定资产超过 200 亿元。正在建设中的重庆（长寿）化工园区和重庆市晏家特色工业园区初具规模，累计引进企业116 家，其中世界 500 强企业 4 家，跨国公司 17 家，重庆 50 强企业 4 家。重庆德智堂策略机构4 长寿房地产市场专题报告4 长寿区历年生产总值情况07年08年09年020406080
5、100120140160180长寿GDP(亿元)长长寿寿区区GDP(亿亿元元)近年来，长寿区生产总值保持快速增长势头，高于全市平均水平。08 年全区生产总值增长 15.9%。09 年全区生产总值增长 16.1%。10 年上半年，全区生产总值 102 亿元，同比增长 21.4%，2010 全年达到 235 亿，确保增长 22%，力争突破 250 亿元，增长 28%。二、长寿房地产市场现状124145172重庆德智堂策略机构5 长寿房地产市场专题报告1、开发热点区域目前长寿开发热点区域主要集中在老城区，两山区域，桃花新城，三大板块。老城区由于能开发地块不集中，缺少大型住宅社区。目前在售项目主要以
6、10 万方以下小型综合体为主。两山区域 主要由旅游地产为主导， 地处重庆核心都市区外围，属于1 小时经济区的范围 ，以长寿古镇为代表。 古镇核心区占地 800 亩，另 1200亩为纯商住 小区，总建筑面积为 130 万平方米，总投资 43 亿元。项目将于 2010 年 8 月开工并于 2015 年 12 月完工，其中古镇核心区于2013 年 12月完工。按照国家 AAAAA 级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造AAAAA 级旅游风景区 。另外，金科也在长寿 古镇旁拿地 ，整体区域竞争力在将来会有质的提升。桃花新城 区是目前房地产开发的热点区域，几乎占长
7、寿总开发量的80%以上，目前长寿高端大型社区主要集中在此区域。已在长寿消费者心目中形成“富人区”的概念。规划中的北部新区和长寿主城、桃花新城核心区将连成一片，规划人口达 60 万人，未来将成为长寿区主城核心区的重要组成部分。代表着区域最高发展水平和发展方向的长寿第二居住中心，有望将超越桃花新城。整体呈现“长寿向北”的趋势。重庆德智堂策略机构6 长寿房地产市场专题报告2 长寿市场成交情况长寿 09 年的成交量约 86 万平方米，在 10 年 1-9 月，成交量已达到 120.69 万平方米，期房成交均价为 3313 元每平方米全年有望突破 150 万平方米。同比增长近 100%。2010 年上半
8、年外来人口购房 1244 件，9.11 万，分别同比增长 154.92%，108.31% ，占销售期房比例 17.84%。这说明长寿区的购买力较为旺盛，外来投资者也看好当地的房地产增值潜力。老城区桃花新城北部新区桃花新城老城区重庆德智堂策略机构7 长寿房地产市场专题报告2010 年上半年期房销售 6975 件，销售面积 58.88 万，销售均价 3190 元/，分别同比增长 99.91%，68.18%，31.44%。其中住宅销售58.71 万，销售均价 3187 元/，非住宅销售 0.17 万，分别同比增长 72.23%，34.83%，-81.89%。其中，二季度期房销售 3985 件，销售面
9、积 34.26 万，销售均价 3269 元/,分别环比增长 33.28%，39.17%，6.16%。其中住宅销售 34.14 万，销售均价 3271 元/，非住宅销售 0.12万，分别环比增长 38.95%，6.51%，158.39%。2010 年第三季度，成交量暴涨，共计成交量约 60 万方，基本达到上半年水平，成交均价 3550 元/。第一季度第二季度第三季度3000310032003300340035003600010203040506070均价(元)销售面积(万平方米)长长寿寿成成交交情情况况走走势势3 长寿房地产个案分析重庆德智堂策略机构8 长寿房地产市场专题报告香山美地东方之骄盛世
10、桃园沁园坊长寿碧桂园维多利亚水墨林溪鹏运左岸宝润国际水木年华丽水菁华碧水天城圣瑞华府已售区域未售区域圣天湖中央公寓重庆德智堂策略机构9 长寿房地产市场专题报告项目名称新渝香山美地开发商新渝房地产开发有限公司地址桃花大道 65 号占地面积62777建筑面积158868容积率2.4产品类型5 栋 33F 高层，3 栋 11+1 高层物业管理保全物业管理有限公司物管费1.3基本资料推广语中央森林公园，别墅级景观公寓开盘时间11 月 21 日户型一房两房三房面积无73-8692-94比例0%72%28%价格预计开盘价 3700销售情况潜在供应量2 栋高层，约 3.8 万方小结优势：项目整体规划，园林景
11、观较好；销售中心，看房通道包装好。劣势：从主干道到项目有大约 300 米距离，给人位置很偏的感觉；由于多数产品有入户阳台设计，导致部分户型面积过大，客厅进深普遍不足；据部分客户讲，该项目产权年限只有 35 年，市场美誉度较差。重庆德智堂策略机构10 长寿房地产市场专题报告项目名称东方之骄三期东方水岸开发商重庆市广润房地产开发有限公司地址桃花新城高速路转盘占地面积200 亩建筑面积25 万方容积率2产品类型2 栋 13 层小高层，2 梯 8 户2 栋 33 层高层，2 梯 9 户物业管理自有物管物管费1.5 左右基本资料推广语开盘时间11 月 20 日户型一房两房三房面积6088-9792-94
12、比例16%55%29%价格预计开盘价 4500-4700，目前均价 4500销售情况潜在供应量三期约共约 11 万方小结优势：项目处于中心区位，生活便利；有临河的景观资源；外立面特别，能够成为标志性建筑；商业体量大，能够加大社区配套。劣势：三期项目为单体楼，缺乏园林景景观；紧临主干道，噪音大；电梯配比不足；户型设计偏大；户型设计较差，卧室门开口杂乱。重庆德智堂策略机构11 长寿房地产市场专题报告项目名称盛世桃园开发商华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司地址桃花大道 65 号占地面积400 亩建筑面积55 万方容积率2.4产品类型洋房，高层物业管理保全物业管理有限公司物管费1.3基本资料推广语超
13、越长寿的上层生活开盘时间12 月 3 日（其中 9 月 10 日开盘价 3900，10 月 23 日开盘价 90 平米以上 4300）户型单配两房两点五二变三三房三变四面积4075809598112-118比例17%17%17%17%17%34%价格9 月 10 日开盘 3900，10 月 23 日开盘 90 平米以上 4200，下次开盘时间 12 月 3 日（预计均价 4400） 。销售情况潜在供应量6 栋高层，约 10 万方小结优势：项目所属区位优势明显，周边配套齐全；项目体量属于长寿大型项目，有一定规模优势。劣势：项目高层区规划杂乱，难形成中心区域；高层区密度大，对品质有一定影响；户型设
14、计很多不合理的地方，如次卧开间过小，电视墙宽度不足等问题。重庆德智堂策略机构12 长寿房地产市场专题报告项目名称维丰沁园坊开发商重庆维丰房地产开发有限公司地址长寿中学旁占地面积100 亩建筑面积13 万方容积率2产品类型洋房，小高层物业管理重庆维丰物业管理有限公司物管费1.3 左右基本资料推广语长寿门户核心生活圈开盘时间10 月左右最后一次开盘户型一房两房三房面积比例价格目前仅剩几套，130 平米顶跃，单价 4200销售情况潜在供应量无小结优势：项目采用中式建筑风格，规划分区较好。劣势：单体面积过大的户型，导致滞销。 重庆德智堂策略机构13 长寿房地产市场专题报告项目名称光宇维多利亚开发商重庆
15、光宇房地产开发有限公司地址长寿中学旁占地面积12 万方建筑面积16 万方容积率1.2产品类型洋房，小高层物业管理重庆光宇物业管理有限公司物管费1.2 左右基本资料推广语桃花溪畔花漾洋房；长寿首席纯居住小区开盘时间11 月中旬开盘户型一变二两房二变三三房面积657985无比例33%33%33%无价格预计开盘价一变二 4700，两房 4500，二变三 4500销售情况潜在供应量两栋约 3 万方小结优势：项目采用现代简约风格建筑，外立面大气，有品质；销售中心景观打造较好，拉伸整体品质；户型设计经济实惠，达到高性价比。重庆德智堂策略机构14 长寿房地产市场专题报告项目名称拓新水墨林溪开发商拓新房地产开
16、发有限公司地址长寿文苑路 3 号占地面积61095建筑面积134754容积率2产品类型4 栋 27F 高层，花园洋房物业管理金科学物业顾问，自己管理物管费1.3基本资料推广语水墨林溪高层，奢享洋房景观开盘时间10 月开盘，下次开盘时间，11 月底户型一房两房三房面积5078-91112比例14%57%29%价格78 平米 4200，89 平米 4100，110 平米 3800销售情况潜在供应量2 栋高层，约 3.8 万方小结优势：独立售楼中心，昭示性较好；离主干道远，周边绿化好。劣势：目前交通不方便，无公交车经过；户型偏大。重庆德智堂策略机构15 长寿房地产市场专题报告项目名称卡萨时光开发商重庆翊扬实业限公司地址长寿老城平湖路占地面积20 亩建筑面积38000 平米容积率2.6产品类型1 栋独立商业，1 栋 24F、1 栋 20F 的宽景高层和 2 栋 6 层的花园洋房物业管理自己管理物管费1.2基本资料推广语空间柔软生活开盘时间9 月户型一变二两房二变三三房面积6868-917881-94比例16%33%13%33%价格90 平
