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1、 房地产职业经理人的财税必修课房地产职业经理人的财税必修课 朱光磊 前言 - 房地 产开 发涉 及财 税人 员重 要节 点 财务重要节点 8、竣工验收备案 9、交房 税收重要节点 1、签订土地出让合同 2、设立项目公司 3、发改委立项 7、预售许可证 8、竣工验收备案 9、交房 融资重要节点 1、签订土地出让合同 3、发改委立项 4、取得建设用地许可证 5、建设工程规划许可证 6、建设工程施工许可证 7、预售许可证 集团承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控 1、避税地税收返还谈 判 2、招聘人员 3、建立财务制度、流 程 融资融资 预售预售 清算清算 开办开办 立项
2、三证齐上会，四证齐提款 甲供材 土地分割抵押 1、制订销售流程，开 盘演练 2、按揭回款 3、贷款还款 4、预售后税收风险升 高 5、预售前资金投入最 大化 6、销售定价 企业所得税风险突然升高 资本化停止 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 3、打包注销 交房交房 竣工竣工 会计收入、成本结转 第一部分第一部分 财务基础知识分享财务基础知识分享 一、财务做什么？ 财务财务 四大职能四大职能 融资平台搭建融资平台搭建 间接融资间接融资项目贷、经营贷、流动项目贷、经营贷、流动 贷贷 私募、融资租赁私募、融资租赁 信托、保险资金等类信托信托、保险资金等类信托 债券、短期融资票据、中期票据债券、
3、短期融资票据、中期票据 IPOIPO、买壳、买壳 税收规划税收规划 帐面风险管理（政策研究、业务处帐面风险管理（政策研究、业务处 理符合规定）理符合规定） 流程筹划（重组、组织框架搭建）流程筹划（重组、组织框架搭建） 财务管理财务管理 流程优化流程优化 审计审计 全面预算（合同管理、成本管理、全面预算（合同管理、成本管理、 绩效考核）绩效考核） 财务分析财务分析 核算核算 会计准则会计准则 一、财务是什么？ （一）、信息系统、管理工具（四个职能） 1、一句话概述财务职能：将资金流、业务流加工成信息 流，为总结经验、发现问题、公司决策提供数据支持。 收付款部 门，没有 技术含量 信息系统，信息系
4、统， 管理工具管理工具 融资平台 搭建 税务风险 管理 整合信息 资源，引 导资源配 置 财务核算 但丁说，复式记帐是人类思想最美的火花。 葛家澎说，会计是分类的科学！ 一、财务是什么？ 结论： 反映是财务的基础职能，请及时将 合同、单据等业务流的凭据流转到财务！ 财务管理的两个抓手：全面预算与合同管 理。 最后的杀手锏，不付款 差错与案例 只有单据没有合同的情况，如跨年的房屋租金，律师费，利息、商标 购买费等无法判定。 （1）、办出产权证并核对无误后，支付尾款。 （2）、罚息的利率是银行同期房贷利率。 （3）、计租面积与建筑面积的差异 问题，财务是否可以对合同风险做更多的贡献 一、财务是什么
5、？ 2、财务在合同管理中的贡献 （1）、付款条款的风险控制 （2）、票据条款的风险控制 (3)、涉税风险 如甲供材中的设备 自产货物 销售中的无偿捐赠 例:凯悦项目爆破引发的标准合同的制定 3、资本运作层面的作用 税务的特殊要求：并购环节的涉税处理、假股实债的认定、 土地增值税的清算要求、转让与增资的区别 一、财务是什么？ 有统计表明，全美500强，CEO 95%出自 两种人。 财务与销售 成熟企业更注意风险与公平 成长企业更注重效率 (二)、财务管理的手段 1、财务管理四种手段 预算 体系 内审 财务 分析 制度 建设 一、财务是什么 （三）、财务的四种境界 资本运作 税务规划 成本控制 盈
6、余管理 二、如何读懂三张财务报表 1、从炒股说起如何看公司的基本面 （1）、审计意见（48页） （2）、报表项目的通俗代表意义61-64 （3）、报表附注的重要性 例：万科年报（89页、73页） 2、财务报表里的操纵技巧 （1）、会计政策层面利润指标的操纵方法 放慢折旧（37年或20年）、增加资本化费用（修 理和改良的区别） 对资产激进的估计（如万科的收入，存货的坏帐） 减值巨额计提后，少量放回（避开三连亏） 恶意的会计差错（如成本的分摊） 假股实债 （2）、业务层面的利润指标操纵方法 十大魔术 结论 1、切蛋糕的作用。 部分会计利润可以通过财务的政策选择在不同年度内调节 收入的调节（交房），
7、折旧的调节（年限），费用的调节 （广告费） 各年度会计利润的总额，是业务经营的结果，财务部分无 法通过财务的政策选择增加利润总额 2、做蛋糕的作用 财务对利润的贡献是，降低融资成本、通过审核减少不必 要的浪费、节税、理财、合理运用资金 利润主要还是靠做出来的！ 三、会计收入、成本的确认 1、从几大地产上市公司的收入确认不同说 起 （1）、收入时点确认有选择的空间 定合同的时点、交房的时间 2、销售成本的计算 销售成本要求： （1）算出单位制造成本（即单位建安成本） （2）成本的准确归集（合约部的配合，成本科 目的对应及决算资料的提供） （3）成本的准确归集分摊（分摊的标准，招商 部的配合） （
8、4）、预提成本（合约部的配合） 地产特别情况：成本的后续调整 四、成本的归集、计算与分摊 1、成本计算流程图 2、归集 1.土地征用费及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 6.开发间接费 5.公共配套设施费 4.基础设施建设费 开 发 成 本 开发成本归集 是合约部和财务部协同的结果！ 财务能做的，是根据业务准确归集 能调节的，是利息的资本化和费用化 前一个环节，部分支出可以在开发成本和 期间费用调节，如工程、规划人员的工资 等 实际上，财务部的成本是根据财税需求而 生产的成本，合约部的成本才是真实的成 本。 3、成本的计算与分摊 分摊（分摊的标准，就是可售建筑面积及 占地面积、预
9、算价） 所需资料：预测报告、实测报告、用地成 果测绘表 需要合约部、招商部的配合 4、预提、后续调整 所需资料 预算及决算 需要合约部的配合 五、财务分析 第二部分第二部分 税收知识分享税收知识分享 税务规划咨询与培训的区别 一、税务规划难点与咨询业务分类 原罪清理 避税境界第一重 注销 与乱帐 【案例】 上海华鹤机电有限公司，是一家民营企业，注册上海闵行区，自2002年成立以来，一直采用虚增成本费用、销售不开票等手段偷逃税收。由于其法人在当地税务、检察院等人脉关系众多，历年来从未被税务检查过，连常规的每年税务检查都未有过一次，税务机关从未踏进过该公司一次。 后因公司股东之间产生纠纷，其中一股
10、东扬言要实名举报该公司偷税金额300余万，该公司法人随即采用非法手段隐匿账册，并报假案：2009年之前将所有账册存放其乡下家中（长期无人居住），随即发生窃案，报案说：不但财物被盗，账册也均被盗窃（试想，哪个蠢贼愿意冒着风险，费力搬运几箱对他来说是毫无用处的废纸？）。报案后当地派出所出具了被盗证明。然后该法人另行注册了一家新公司：上海昕鹤机电有限公司（与原公司一字之差），之后业务均在新公司发生，老公司处于假死状态。 商业模式创新 避税境界第二重 钻政策空子 【例】 T房地产公司与客户签订购房保证书约定，客户支付资金50万给T房地 产公司以约定价格锁定某单元房屋,可以待T房地产公司取是预售证后有两
11、种 选择权：选择一，50万元转作房款，双方签订购房合同；选择二，T房地产公 司可以将该房屋正式再销售给其他客户，但是实际销售价格与原客户的约定 价格的差额双方按八二比例分成，原客户取得价格差额的80%，因而T房地产 公司共支付8000万资金给原客户，原客户开具个人收据给T房地产公司。 商业模式创新 避税境界第二重 钻政策空子 1、股权融资 2、债权融资 3、收益权转让融资 4、内保内贷融资 5、融资租赁 6、假股实债的处理 41号公告对直接 融资方式的涉税影响.doc资产并购 避税境界第二重钻政策空子 【例】A集团旗下N房地产公司以出让的方式在异地N市取得一块土地， 该土地旁边是一块民营工业企
12、业J的工业用地，为了城市形象，N市政府 要求A集团整合两地块开发，必须将该民营企业的用地拿下进行整体开发。 由于J公司是一个经营了十年的老公司，存在多年的债权债务以及可能存 在的或有负债，N房地产公司放弃了直接收购J公司股权以达到收购土地 的方案，同时J公司要求6000万是他的保底价格，交易相关税费由N公司 承担。通过论证，N房地产公司与民营企业J公司最后设计的土地转让路 径是分两步走，第一步，J公司以土地出资设立新公司S，N房地产公司 购买S公司100%的股权，通过股权转让实现土地的转让。第二步，N房 地产公司吸收合并S公司，实现两公司的合并与土地的合并，整体开发。 资产并购 避税第三重 形
13、式重于实质 【例】M市某餐饮百强以一块商业用地与某地产百强合作建设写字楼，高 120米，占地0.7万，容积率21。土地成本150万，补出让金2000万后， 成交价1.5亿。 土地增值税清算 避税第三重 形式重于实质 【例】某商业项目，地上建筑面积7.6+12万平米，地下建筑面积10万， 总成本14.28亿，其中土地3.6亿，建安10.68亿，12万平米写字楼全部销 售，收入14.8亿。 避税境界第四重 博弈型文件 对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”帐上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收
14、城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计帐，是否确定产权，均应照章征收城了房地产税。 （国税发【2000】第44号 ； 2000.03.08） 总结 避税的四种境界 二、税法的漏洞与硬伤 概念、判断、推理是思维的基本形式。判断是由概念组成的，推理是由判断概念、判断、推理是思维的基本形式。判断是由概念组成的，推理是由判断 组成的，所以概念是思维的细胞，是我们的思维藉以进行的基础。逻辑学要组成的，所以概念是思维的细胞，是我们的思维藉以进行的基础。逻辑学要 求我们在思维过程中，力求做到概念明确、判断恰当、推理合乎逻辑。因而，求我们在思维过程中，力求做到概念明确、
15、判断恰当、推理合乎逻辑。因而， 如果在概念上出了问题，就会做出错误的判断和推理。如果在概念上出了问题，就会做出错误的判断和推理。 概念有两个重要的逻概念有两个重要的逻 辑特征，即任何概念都有内涵和外延。内涵是概念所反映的对象的特有属性辑特征，即任何概念都有内涵和外延。内涵是概念所反映的对象的特有属性 或本质属性，外延是概念所反映的一类对象，这些对象都具有概念的内涵所或本质属性，外延是概念所反映的一类对象，这些对象都具有概念的内涵所 反映的属性。反映的属性。 什么叫装饰的问题？ 三、筹划的基本程序 四、避税手段种类使用频次 司法证据体现了民事诉讼与税法规定的冲突司法证据体现了民事诉讼与税法规定的冲突 五、（避）节税手法效益归类 第三部分 投资基础知识分享 1、净现金流（ NCF ） 某年净现金流量该年现金流入量一该年现金 流出量 以某堤为例，成本13073万，2008-2011年租 金收入分别 为559、639、867、856，以后按 年递增5%，现金流是多少？ 一、租金定价涉及财税知识介绍租金定价涉及财税知识介绍 2、内含报酬率（IRR) 通俗的说，IRR就是一项投资的年平均回报利
