房地产投资项目不确定性分析

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1、中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,第7章 房地产投资项目不确定性分析,房地产投资项目的不确定性概述 临界点分析 敏感性分析,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-23 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,4项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。

2、其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/。详见表6-24和表6-25。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米,中国最大的地产资

3、料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例, 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本（1+成本利润率） =6 437（1+10%） =7 080（元/）,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目

4、E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表6-26。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例, 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取1

5、0%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。 （4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为： 住宅：7 400元/ 商铺：19 200元/ 车位：25万元/个,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用

6、 某房地产开发项目财务分析事例,2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11 248，地下车位209个。详见表6-27。 3）销售计划与收款计划的确定。详见表6- 28。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-27 销售总收入预测表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-28 销售收入分期按比例预测 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6- 29。 2）土地增值税估

7、算。详见表6-30。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-29 销售税金及附加估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-30 土地增值税估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.

8、53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-31 投资计划与资金筹措表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,7借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表6-32。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-32 借款还本付息估算表 单位：万元,中国最大

9、的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,655项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表6-33。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV9 695.16万元 （2）税后全部投资净现值NPV6 431.69万元 （3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2% （4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-33 现金流量表（全部投资） 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投

10、资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。 评价指标： （1）资本金税后内部收益率=113.62% （2）资本金税后净现值5 154.98万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,表6-34 现金流量表（资本金） 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）动态盈利分析 （1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开

11、始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9 695.16万元和6 431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5 154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产

12、开发项目财务分析事例,（2）内部收益率。 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表6-35。,中国最大的地产资料下载基地 htt

13、p:/ 国中地产顾问,表6-35 损益表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）评价指标： （1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100% =（12 151.65/35 965.72）100%=33.79% （2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100% =50.54% （3）资本金投资利润率利润总额/资本金100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47% （4）资本金净利润

14、率税后利润/资本金100% =8 141.61/13 000100%=62.63%,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3资金来源与运用表 1）资金来源与运用表。详见表6-36。 2）资金平衡能力分析 根据表6-36，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。,中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问,