房地产项目管理—质量控制

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1、房地产项目质量控制,本章内容： 房地产项目活动过程质量 决策阶段 设计阶段 施工阶段 项目经营管理阶段 管理工作质量和最终产品质量 最终产品质量验收,房地产项目质量的内涵房地产项目活动过程，房地产项目管理工作，以及房地产项目最终产品满足顾客需要能力的特征和特性的总和。,第一节 房地产项目活动过程质量,一、项目决策阶段 1、内容: 1)、项目前期市场研究 2)、项目决策,1).项目前期市场研究工作质量市场研究质量项目前期市场研究工作指项目投资决策前所进行的市场调查，市场分析与研究工作。,项目前期工作质量的好坏体现在两方面。其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查研究市场与环境条件，从而认识

2、市场规律，把握市场脉博。是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛的方案研究和问题设想。,影响项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。,2)、项目决策阶段工作质量决策质量项目决策在项目可行性研究及策划的基础上，就项目的投资规模、经营形式、开

3、发方案、投资方案、融资方案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问题所作的决策。,3、项目决策阶段质量控制的主要内容,市场调查资料是否真实，完备和科学。 市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。 市场定位的科学性、有效性和符合性。,审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。 策划方案是否符合产业政策。 策划方案是否符合业主要求。 策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。 策划方案是否符合财务评价要求。 策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。,二、项目规划设计阶段,项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程

4、，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。,（一）项目设计阶段质量控制的主要内容,1）设计文件的正确性和完整性。 2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。 3）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。 4）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。 5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。 6）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的符合性。 7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。 8）设计方案工艺实现的可行性。,（二）、项目设计质量控制的过程与任务,一）项目设计质量项目设计质量的内容包括两类。项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、设备及材料质量等级标准，配套及

5、服务设施标准，规模等等。设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程度。,二）项目设计质量要求的确定,由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。“项目设计任务书“规划设计要点”或“合同”。 按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与结构设计方案，并确定各部分质量要求，形成各部分的设计要求。 对项目建筑的空间、位置、及配套设施的质量要求、使用功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体系中，最终形成项目设计的质量要求文本。 各部分详细技术设计质量要求。,三）项目设计单位的选择,由于项目设计质量的复杂性、隐蔽性，设计单位的选择非常重

6、要。设计单位必须具有一定知名度和相应资质等级，而且具有良好的信誉。在大多数情况下，可采用竞标方法选聘设计单位。,四）项目设计工作质量控制,1、设计过程的各阶段，都应在阶段设计成果审批签章后，再进行后续设计。2、委托设计监理或聘请专家，对设计进度和质量、设计成果进行审查。3、通过设计招标、评标，保证设计质量。4、采取奖励措施，鼓励设计单位进行设计方案优化。5、请科研单位或专家会审或专门对方案的某些技术问题进行试验或研究。6、设计文件质量检验：设计文件的完备性、设计构思、设计工作、设计文件的正确性、全面性、安全性、对规范要求的符合性等等。,五）项目设计方案的审核,设计方案的审核包括总体方案和各专业

7、设计方案的审核两部分内容。1、总体方案审核总体方案的审核主要在初步设计阶段进行，重点审核设计依据、项目规模、项目组成及平面布局、规划设计、园林绿化、配套设施、三废治理、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等文件资料的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性等等。,2、专业设计方案的审核重点审核设计参数、设计标准、设备和结构选型、功能和使用价值等方面，是否满足适用、经济、美观、安全、可靠等要求。 （1）建筑设计方案1）平面布置：平面尺寸及布置，单元及户型组合等。2）空间布置：空间尺寸，室内外标高，建筑层数及层高。3）建筑造型、平立面布置等。4）室内装饰：装饰方案、装饰材料的选择等。5）建筑物理功

8、能：采光、隔热、隔声、通风、节能等。6）工艺实现的可能性。,（2）结构设计方案1）设计依据及设计参数。2）方案的选择的安全性、可靠性、抗震性。3）主体结构布置、结构材料的选择等等。4）工艺实现的可能性。（3）给排水工程设计方案1）设计依据和设计参数。2）方案选择。3）管线的布置和所需设备的选择等等。,（4）通风空调设计方案1）设计依据和设计参数。2）方案选择。3）管道布置和设备选择等等。其他还有照明工程、排水工程、道路工程、园林绿化工程的设计方案等等,六）项目设计图纸的审核,设计图纸是设计工作的最终成果，又是工程施工的直接依据。设计阶段质量控制的任务，最终要体现在设计图纸的质量控制上。,七）项

9、目设计交底与图纸会审,图纸会审有如下主要内容1、设计图与说明是否齐全，有无分期供图的时间表。2、结构设计抗震烈度是否符合当地抗震设防的要求。3、设计图纸相互间有无矛盾，专业图纸之间、平立剖面图之间有无矛盾，标注有无遗漏。4、总平面与施工图的几何尺寸、平面位置、标高等是否一致。5、防火、消防是否满足要求。6、建筑结构与各专业图纸本身是否有差错，施工单位是否具备施工图中所列各种标准图册。,7、材料来源有无保证，能否代换，设计所要求的条件能否满足。8、地基处理方法是否合理。9、建筑与结构是否存在不能施工、不便于施工的技术问题。10、工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，

10、布置是否合理。11、施工安全，环境卫生有无保障。12、工艺实现有无困难。,三、项目实施阶段,房地产项目实施阶段的质量有两重内涵。其一是投资者或建设者在项目各项组织工作实施过程中的工作质量，主要的内容是项目工程的发包、监理、控制和管理工作质量；其二是项目工程的承包者对项目施工建设的施工质量。施工质量影响因素复杂，几乎参与项目工程施工的所有4M1E条件（人、机、料、法、环）都是质量控制的对象。,（一）项目施工质量控制过程项目施工阶段的质量控制，是一个从对投入原材料的质量控制开始，直到完成工程质量检验，合格验收为止的全过程的系统控制过程,（二）项目施工质量控制方法,项目施工质量控制的方法可分： 文件

11、审核 检验两类。,1、文件审核文件审核就是对项目有关质量的技术文件、报告、报表的审核，文件审核是项目质量控制的重要手段，其具体内容主要有如下数项。（1）审核施工单位有关技术资质的质量证明文件。（2）审核并经现场核实项目开工报告。（3）审核施工方案、施工组织设计和技术措施。（4）审核有关材料、半成品的质量检验报告。（5）审核反映工序质量动态的统计资料和控制图表。,（6）审核设计变更、修改图纸文件和技术核定书。 （7）审核有关质量问题的处理报告。 （8）审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书。 （9）审核有关工序交接质量检查，分项、分部工程质量检查报告。 （10）审核并签署现场有关

12、技术签证、文件等。 （11）审核施工单位的质量体系文件（方针、程序）和质量记录。 （12）审核隐蔽工程质量检验记录。,2、现场质量检验 （1）现场质量检验的检验内容开工前检验工序交接检验隐蔽工程检验停工后复工前的检验分项、分部工程完工后的验收检验成品保护检验原材料质量检验设备运行质量检验,（2）现场质量检验的方法常见的现场进行质量检验的方法有目测法、实测法和试验法三种。目测法：通过看、摸、敲、照等人工作业过程直观检查施工质量的方法。实测法：人工或借助工具、仪器、设备检测质量数据，通过实测数据与施工规范及质量标准所规定的充许偏差对照，来判别质量是否合格的方法。试验法：借助于仪器设备，通过试验手段

13、对质量进行判断的检查方法。,2、质量控制点的设置,质量控制点的设置应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求而定。质量控制点的设置位置，主要视其对质量特征影响的大小及危害程度而定,3、工序的质量控制和检验,工序质量检验也是对工序活动效果的评价。工序质量检验工作的内容主要有下列几项。 （1）设定标准:把设计要求、技术标准、工艺操作规程等转换成该工序具体而明确的质量要求。 （2）进行度量:对工序的质量特性进行检测。 （3）比较判定:把度量出来的质量特征值同该工序的质量技术标准进行比较，以发现差异。 （4）作出处理:根据判定的结果，对合格的工序质量予以验收，对不合格者，则要查找原因，

14、采取对策措施予以调整、纠偏或返工。 （5）记录:把度量出来的质量特征值，质量分析、判断、评估与处理过程完整、准确、及时地记录下来，,（三）项目施工材料的质量控制,1、材料质量控制的基本要求（1）掌握供应链，优选供货厂家。（2）合理组织材料供应，确保施工正常进行。（3）合理组织材料使用，减少材料的损失。（4）加强材料检查验收，严把质量关,2、材料质量控制的主要内容,（1）材料的质量标准 （2）材料的质量检（试）验,（四）项目施工方案的质量控制,在制定和审核施工方案时，必须从技术、组织、管理、经济方面进行全面分析、综合评估项目施工方案的质量，确保施工方案在技术上可行，在经济上合理，有利于提高项目工

15、程质量。,（五）项目施工环境因素的质量控制 自然环境:工程地质、水文、气象等； 管理环境:质量保证体系、质量管理制度等； 劳动环境:劳动组合、劳动工具、施工作业面等等,四、项目经营管理阶段,房地产项目的经营管理指项目产品（商品房及其配套设施）或项目服务（营销服务、物业管理、中介服务等）进入流通和使用领域后的环节。广义的经营管理质量包括项目的营销服务质量、中介服务质量及物业管理质量。物业管理质量指物业管理服务的质量。由服务内容、服务方式、服务态度以及服务效果等一系列服务质量指标综合而成。,项目经营使用期质量控制的主要内容: 审核承包商提供的质量保证书与质量保修书。 检查、鉴定项目质量状况和使用情

16、况。 对出现的质量缺陷，确定责任者。 督促承包商修复缺陷。 在保修期结束后，检查项目保修状况，移交保修资料。 检查项目服务质量。,第二节 管理工作质量和最终产品质量,1、房地产项目的管理工作质量涉及房地产项目组织全过程，各环节管理工作的质量。如在项目前期的市场调查的组织与管理工作质量；项目方案策划与决策的组织与管理工作质量；在项目实施期的规划设计、项目施工、设备采购等招标发包工作的组织与管理工作质量，项目进度控制、投资控制、质量控制、合同控制、风险控制等项目过程控制的组织与管理工作质量等等；项目交付使用期的经营（管理）方案策划、营销与服务质量。,2、房地产项目最终产品质量。房地产项目最终产品质量建筑物、构筑物，配套及服务设施、基础设施以及内外环境的综合质量。满足人们对居住环境、设备使用上的一般质量要求；关注产品形成过程中以及产品使用的原材料、设备的质量；符合城市规划的有关规定，这也是房地产项目最终产品的质量内涵。,