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1、土地增值税清算操作 培训课程,土地增值税清算操作实务,清算数据汇总表土地增值税清算操作实务可划分为六项1.清算面积的审核2.转让房地产收入审核 3.与转让房地产收入有关税金的审核4.开发费用及加计20%的审核 5.土地成本的审核 6.开发成本的审核,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,（一）国家统一规定的清算资料1土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定）。2房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。,清算土地增值税时应提供的清算资料,Co
2、mpany Logo,3项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,（二）中介机构进行土地增值税清算鉴证资料清单 1.基础资料 （1）企业法人营业执照副本复印件； （2）组织机构代码证副本复印件； （3）税务
3、登记证副本复印件； （4）开户许可证复印件； （5）章程（本企业）； （6）章程（对外投资）； （7）股东会决议（以开发产品进行利润分配方案）。,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,2.项目资料 （1）规划设计意见书/选址意见书； （2）建设用地规划许可证复印件； （3）建设工程规划许可证复印件； （4）建筑工程施工许可证复印件； （5）国有土地使用权出让或转让合同 （6）国有土地使用权证 （7）合作开发协议书； （8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁补偿明细；,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,（9）项目工程施工合同、工程预（概）算书及工
4、程价款结算单； （10）房地产销（预）售许可证； （11）竣工验收报告； （12）工程竣工决算报告； （13）房屋测绘报告； （14）房屋竣工验收备案表； （15）无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会共用事业的文件和凭证； （16）初始产权证明。,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,3.财务资料 （1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖合同和商品房销售发票； （2）地价款支付凭证； （3）基础设施配套费缴款收据 （4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据； （5）契税完税凭证； （6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、已付款、已取得发票明细表； （7）成本费用分摊依
5、据；,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,（8）银行借款合同及贷款利息结算通知单 （9）与转让房地产有关税金的合法有效凭证（纳税申报表和完税凭证）； （10）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证； （11）开发起始年度至清算年度会计报表（资产负债表和利润表） （12）开发起始年度至清算年度会计账簿（预收账款明细账/主营业务收入明细账/开发成本明细账/开发产品明细账/主营业务成本明细账等）,清算土地增值税时应提供的清算资料,Company Logo,（13）开发起始年度至清算年度会计凭证； （14）开发起始年度至清算年度审计报告； （15）开发起始年度至清算年度企业所得
6、税年报（16）其他与土地增值税清算有关的证明资料等,清算面积的审核,第一，审定清算项目的土地面积， 建筑面积，可售面积，不可售面积（公共配套面积；非公共配套面积），清算项目本次清算的面积，其中：已售面积（包含超建面积），未售面积，自用面积。第二，审定清算面积中的可售面积楼盘的属性，即普通住宅面积，非普通住宅面积，非住宅面积，不可售面积中的公共配套面积，非公共配套面积，超建面积。还有超建面积可计入本次清算的面积。,转让房地产收入的审核,第一，审定清算项目账面按交易方式取得的货币收入，非货币收入，视同销售收入。第二，审定按楼盘清算属性划分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入；第三，在查实清算项目账
7、面划分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基础上做计税收入的调整，审定清算项目的计税收入。,土地成本的审核,第一，清算项目如是净地，审定应缴和已缴的土地出让金及相关税费； 第二，清算项目如为毛地，除审定土地出让金及相关税费，还有在开发成本中核算的土地征用和搬迁补偿费，动迁费等。,开发成本的审核,第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据，逐项做计税重分类调整。第二，对于连片分期开发不属
8、于清算项目发生的开发成本账面核算数据，采取直接剔除或分摊计算剔除的方式。,开发成本的审核,第三，审定供应商承包开发成本项目的合同金额，比对账面金额，付款和取得发票的金额；第四，将土地成本、开发成本、开发费用单笔发生额在5万或10万元以上的原始单证逐一抽查，对不符合计税扣除要求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减；第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣除金额。,开发费用及加计20%的审核,第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发
9、费用和加计20%的扣除金额。第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。,与转让房地产收入有关税金的审核,第一，审定清算项目与房地产转让计税收入配比，应缴、已缴营业税及附加税费；第二，审定清算项目与房地产转让计税收入配比，按预征率计算应缴和已缴土地增值税税金的审核；以上六项内容可简单概括为：,清 算 面 积,楼盘,清算面积审核示意图,清算收入审核图示,转让收入的税金,查实清算项目 应缴，已缴税金,转让收入的税金审核图示,土地成本审核图示,开发成本审核图示,开发费用,审定清算面积 应分摊开发成本
10、 计税扣除金额。,比对合同、发票 和付款的信息， 做计税扣除调整,先确认扣除方法， 核实账面数据 做计税重分类调整,开发费用审核图示,土地增值税清算操作实务可划分为六项1.清算面积的审核2.转让房地产收入审核 3.与转让房地产收入有关税金的审核4.开发费用及加计20%的审核 5.土地成本的审核 6.开发成本的审核,清算项目土地成本的审核 （一） 土地成本清算审核要点,1. 土地面积的审核土地面积的审核是要审定清算项目占用土地面积的数 量，单一楼盘审核清算项目立项批复文件，土地出让合同， 建设用地规划许可证，土地使用权证；连片分期开发对应每 期的土地使用权证和详规图审核计算土地面积。2. 土地出
11、让金的审核对应开发商与政府签订的土地出让合同，缴纳的土地出 让金付款单据；,清算项目土地成本的审核 （一） 土地成本清算审核要点,3. 地价款所含的其他税费的审核土地出其他税费的审核包括契税，市政配套费等。4. 土地出让金政府补偿或返还的审核政府对清算项目已缴纳的土地出让金给予的政策补偿或 返还，主要对应土地出让合同及补充合同审核银行收付，营 业外收入，其他业务收入，往来收入账户。5. 已列支的土地成本，原始单证合规性的审核；,（一） 土地成本清算审核要点,6. 分期开发的项目，对不属于本期清算项目的土地成本予以剔除；7. 涉及多个项目土地成本混合核算的，按清算项目土地面积比例计算分摊；8.
12、拆迁补偿费重点审核向个人支付的拆迁补偿款，与拆迁合同，花名册，收款单据比对是否有虚列补偿费的情况。9. 以安置房补偿动迁户，重点审核动迁户支付面积差价的收入。,（二）土地成本清算审核底稿,1. 单一项目土地成本的审核第一，审核底稿能明确反映开发商取得国有土地使用权 的立项批复时间和文书，建设用地规划许可证，国有土地使 用权证，土地出让合同上所注明的清算项目土地面积，应缴 和已缴的土地价款及相关税费；第二，审核底稿对应开发成本中的土地征用和搬迁补偿 费，能明确反映清算项目土地征用合同，搬迁或回迁合同金 额，实际支付金额，计税扣除金额；,（二）土地成本清算审核底稿,2. 连片分期开发土地成本的审核
13、在单一项目土地成本审核要点的基础上，对于清算项目 分期开发土地价款核算不清的，对应土地面积相关权证和土 地出让金合同一一甄别，如不能单独审定本期清算面积的土 地成本， 采取按清算项目土地面积比例计算分摊的方法。,开发成本前期工程费审核操作要点 （一）前期工程费的审核要点,1. 前期工程费计税重分类调整的审核前期工程费，包括清算项目规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。前期工程费重点审核下列计税资料，对账面核算数据不属于前期工程费核算内容的做计税重分类调整。,开发成本前期工程费审核操作要点 （一）前期工程费的审核要点,建设工程规划许可证申请资料勘察合同设计合同土
14、石方工程合同人防、消防审批意见书临时用地审批意见书缴纳政府规费所依据的文件,（一）前期工程费的审核要点,2. 前期工程费计税扣除调整的审核 通过审核清算项目涉及的前期工程费的立项批复文书，测绘面积图纸，供应商合同，工程概算、预算报告等计税资料，通过实地勘验，账面数据与发票，合同，付款的比对审核，审定计税扣除调减金额，清算项目前期工程费的计税扣除金额。,（一）前期工程费的审核要点,审核重点关注的问题虚列前期工程费；重复列支前期工程费；开发费用计入前期工程费。,（二） 前期工程费的审核底稿,1. 单一项目前期工程费的审核第一，审核底稿能够归集前期工程费每项支出的账面成本，明确反映账载成本金额，计税
15、重分类调整金额，计税扣除调整金额；第二，审核底稿对应前期工程费的供应商合同，审定成本实际的发生金额，取得发票金额，应付、已付、未付前期工费金额。清算项目前期工程费计税扣除金额。,（二） 前期工程费的审核底稿,2. 连片分期开发前期工程费的审核在单一项目前期工程费审核要点的基础上，对于清算项目分期开发前期工程费核算不清的，审核底稿要对应清算项目测绘面积图纸，供应商合同，结算单证等进行比对分析，能单独区分的单独归集本期清算面积的前期工程费，不能单独区分的按本次清算面积所占实际发生的前期工程费建筑面积的比例计算分摊。,开发成本基础设施费审核操作要点 （一）基础设施费的审核要点,1.基础设施费计税重分
16、类调整的审核基础设施费，包括开发项目小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。在审核基础设施费相关的施工合同，绿化工程合同，苗木采购合同的基础上，对账面核算数据不属于基础设施费的成本支出做计税重分类调整。审核中重点关注的问题主要有三个方面：第一，虚构合同或虚假列支；第二，开发费用计入基础设施费。第三，分期项目共同发生的基础设施费，未按项目合理计算分摊，,开发成本基础设施费审核操作要点 （一）基础设施费的审核要点,审核中重点关注的问题主要有三个方面：第一，虚构合同或虚假列支；第二，开发费用计入基础设施费。第三，分期项目共同发生的基础设施费，未按项目合理计算分摊,（一）基础设施费的审核要点,2. 基础设施费计税扣除调整的审核审核关注的重点是将基础设施费账面发生额，与实地勘验，工程合同，供应商发票和收款结算进行比对，对不属于清算项目的基础设施费，或不符合计税扣除的账面成本做计税扣除调减，审定本期清算项目基础设施费的计税扣除金额。,（二）基础设施费的审核底稿,
