税收筹划在房地产开发企业中的应用

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1、税收筹划在房地产开发企业中的应用一、房地产企业税收筹划的必要性税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用房地产业的发展离不开对现金流的使用，现金流同时对于相对收益与绝对收益都有 着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用，同时能够对现金流进行改善， 对企业的发展起到促进作用。纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识税收筹划是少缴费、缓缴费，并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相 关优惠政策采取节省税收的策略，从而达到税收零风险，保证自己经济和名誉方面的健全。税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展运用税收筹划，能够正确地引导房地产行业规范化地发展，对房地产行业中的倒把 投机等行

2、为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行 合理的运用，对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税，这样对资源适当配置与资本流 动都有极大的促进作用。二、房地产企业各个环节的税收筹划的应用准备环节筹资房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要 的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。建设环节房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房 地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次，房地产 的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的

3、行为。 这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中 并没有发生房地产权的转移。因此，不需考虑土地增值税，从而减轻了税负。最后，房地 产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行 为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地 增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税 负获得利益。销售环节房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如，营业税、土地增值税、 印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关 心的问题，并且直

4、接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。营业税筹划。案例 1：A 企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售 房产合同，合同规定房子总价款为 300 万元，分 3 次付清，首期付款 40%。首期付款后即 把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为 15 万元；如果按分期收款确认收 入，第一次应交营业税为 6 万元，以后两次分别交营业税万元。虽然两种方法确认收入都 是交营业税 15 万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。土地增值税的筹划。案例 2：X 房地产开发公司商品房销售收入为亿元，其中普通 住宅的销售额为 1 亿元，豪华住宅的销售额为 5000 万元。税法规定的可扣除项

5、目金额为亿 元，其中普通住宅的可扣除项目金额为 8000 万元，豪华住宅的可扣除项目金额为 3000 万 元。如果不分开核算，X 公司应缴纳土地增值税为：增值率为11000100%=36%。因此， 适用 30%的税率，应纳土地增值税=30%=1200 万元。如果分开核算，应缴纳土地增值税 计算如下：普通住宅的增值率=8000100%=25%，适用 30%的税率，应纳土地增值税30%=600 万元；豪华住宅的增值率=3000100%=67%，适用 40%的税率，应纳土地增值 税=40%-30005%=650 万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250 万元。分开核算比 不分开核算多支

6、出税金 50 万元，因为普通住宅的增值率超过 20%，还要缴纳土地增值税。 所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在 20%以内。保有环节房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入 股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外 出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力。因此，更多的房 地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承 担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担 一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。案例

7、3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是 出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各 不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为 800 万元，实际使用面积为 200 平方米， 出租则每年可取得租金收入 180 万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所 占份额为 400 万元。第一，采取出租方式应承担的税负。营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的 5%征 税，应交营业税为 90 万元；房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为 12%， 则房产税税负为万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为 7%，以其缴纳的营业

8、税 税额为计税依据，则城税税负为万元；教育费附加：万元；印花税：在订立合同时必须要 缴纳印花税，印花税税负为万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除， 租金收入应纳所得税。因此，所得税税负为万元。最终总体税负为万元。第二，采取联营方式应承担的税负。房产税：房产税依照房产原值一次减除 10%30%的余值计税，税率为%，减除 30%，则房产税税负万元；土地使用税：此税种 从量定额计征，假定地区单位税额为元/平方米，土地使用税税负 14 万元；所得税：税负 为 100 万元。最终总体税负为万元。由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少万元，这样可以为 企业节省一大笔成本支出。三、小结现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复 杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投 资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大。因此，房地产企业税收筹划需要 统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于 自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。