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1、浅析房地产投资项目中的存在的风险与对策近几年，随着人口的增长，商业贸易频繁，市场对住房以及写字楼的需求日益增长。 房地产行业迅速兴起，许多投资者把理财的方向指向了房地产投资，利润高但同时也伴随 高风险。投资风险种类繁多并且复杂，其中对房地产行业影响最大的是不可预见性的风险， 如国家政策变化。政府为了稳定经济发展，加强了对房地产行业的宏观调控。一、特点高投资量和高成本性在泡沫经济时代，房地产、石油、股票三大行业的总价值超过了 20 万亿美元，占全 球 GDP 的二分之一，这是经济发展过程中所占比例最大的时期。这足以说明房地产行业的 投资量是巨大的，是一个资金高度密集的行业。投资巨大，房价高会带来
2、一系列的经济问 题，如储蓄率过低，负债过高等。土地开发成本高、房屋建筑成本高、及其相关开发费用 高是导致房地产行业高投资的本质原因。回收期长和长周期性房地产投资是整个房屋开发、建立、出售的过程，其本身周期长，xx 年是房地产行 业最困难的时期，政府政策变更、银行贷款利息上升。导致开发商流动资金缺乏，延误工 期，投资者的回收周期也随之变长。二、风险类型利率风险利率的变化会影响房地产投资的收益，利率上升会使成本增加，导致房屋的售价上 升，消费者购买欲望降低，会形成一个严重的经济问题。在房地产行业中，成本上升，而 市场需求降低，加大了房地产投资的风险系数。购买力风险由于物价总水平上升，导致人们生活消
3、费上涨，用于房屋购买方面的资金减少，对 高消费的奢侈品购买能力下降。这也是一种需求风险，在收入水平没有变化的情况下，大 多数人面对这样的情况会选择住原有的房屋，减少自己的经济压力，房屋销售量减少，而 且房屋的维护也需要资金，这对投资者是一个很大的挑战。市场竞争风险市场发展过程中有一段饱和期，在这段时间里，同行的竞争巨增，开发商为了拉长 房屋的销售期，只能选择缩短工期，然而这必将导致成本上涨。房地产市场供应量太大， 而市场需求没有增长，这样一来，市场营销就会更加的激烈，最终使房地产开发商成本上 涨。这一分析主要是因为投资者没有做好充分的市场调查，也就是可行性研究所引起的。自然风险开发商在开发土地
4、时，前期的勘测工作可能存在漏洞导致出现自然灾害时，房基不 稳，出现豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人员可能发生事故。自然风险是不可避免的， 但是可以预防，投资者在做投资决策前，要充分考虑到自然风险带来的收益影响。三、应对策略分散投资投资者可以选择多个房地产开发工程进行投资，其目的是避免资产单一受一个项目 的牵连而崩盘，最终达到减小投资风险的目的，分析者提出分散投资包括三种类型；地区 分散投资、时间分散投资和共同投资，下面浅析这三种类型。区域分散是指房地产投资者 把资金投入不同的地区，防止资金的全部损失，一个区域不景气不会导致整个投资的崩盘， 从而减少房地产投资风险。时间分散则是指投资者需要根据
5、市场份额，对自己的投资规划 一个时间间隔，避开高风险期。组合投资组合投资策略是指房地产开发商把一部分资金投入其他的行业，而房地产依然是投 资的主体。开发商可以把聚集的资金的一部分投入到普通住在的建设楼、写字楼等方面， 根据区域对房屋的不同需求，合理的组合分配资金。在资金分配中，也需要考虑风险系数 的不同，风险大的回报率相对要高，回报率低的投资相对风险就低一些，投资者需要按照 实际情况合理分配，达到降低整体投资风险的效果。共同投资房地产投资者联合在一起共同开投资一个项目是常用的风险分散方式，共同投资的 本质要求是平等享受投资带来的利润以及风险，不同的开发商选择共同投资方式和项目， 能够分散投资风
6、险，利益平均化，在重大决策时，可以各抒己见，发挥各自的优势，使决 策达到最大的优越性，最终达到避规风险的作用。共同投资的实例有投资者与大型的财团 或者投资公司合作，减轻筹资方面的风险；与国外集团联盟，可以借鉴外国先进的管理经 验，获得技术上的支持等。购买保险购买保险对于任何行业都是一份稳定的保障，对于房地产投资者来说，也是很有必 要的，它能够转移投资的风险，弥补损失，不会出现资金崩盘的现象。购买正规的大型保 险对维持房地产投资者的信誉有很大帮助，能够促进开发商销售工作的正常进行。房地产 投资者在购买保险时，需要根据资金情况和市场需求选择适合的险种以及投保金额，才能 达到预期效果。加强投资项目的可行性研究国家对投资项目可行性研究非常重视，到目前为止，已经做出了非常明确的规定来 指导我国投资项目中的可行性研究工作。根据这几年专家的研究，房地产投资的关键是如 何做出正确的决策，开发商应该把可行性研究作为决策前的头等重要工作，实事求是，杜 绝弄虚作假，提高研究报告的真实性，最大限度的避规投资风险。
