房地产企业考察报告_1

《房地产企业考察报告_1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业考察报告_1（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产企业考察报告房地产企业考察报告 篇一：房地产企业调研报告 房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议 几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新 城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观 调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。 然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房 地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业 的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖 区内的房地产开发企业进行专项检查。现对稽查中发现存 在的问题及税务稽查的几点建议分析如下： 一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问 题 （一）合作建房之一：“以房换地”双方均

2、未纳税 以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种 方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部 分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种 行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房 地产开发企业普遍采用。 房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程 中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产 开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳 营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程 中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代 价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地 所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有 权，发

3、生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定 缴纳税款。 （二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取 房屋所有权，双方均未纳税 土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若 干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用， 租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归 还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算， 也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代 价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地 使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地 使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营 过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。 （三）合作建房

4、之三：按一定比例参与分配房屋，双 方均未纳税 在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金 合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房 屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分 得房屋后将房屋进行 销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业 税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业 税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转 让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙 方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因 此合作双方都未按规定缴纳税款。 （四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取 得利润未纳税 在合作建房中，甲方以土地使用权、

5、乙方以货币资金 合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销 售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。 合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而 甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这 种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营 业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的 行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例 提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。 （五） “拆一还一”回迁户未依成本价计税 房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时， 对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住 户面积，对原住户在“拆一还一”的基

6、础上增加的面积依 市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价” ） 取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地 产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一” 等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。 （六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金 开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商 “借给”对方使用，实质为对方 （七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现 象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定 时间申报等。 二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题 （一）隐匿收入方面 1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项 税金及附加。一些企

7、业的财务人员将预收的定金长期挂账， 不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票， 不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致 使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预 收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入 实现，影响纳税义务发生时间。 2.有的企业将预收房款记入“其他应付款” ，从而隐瞒 收入，部分企业将向业主收取的“代办费” 、 “手续费” 、 “车位费”等相关收费记入“其他业务收入” ，未缴纳相应 税金。 3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企 业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反 映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状

8、况提 供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实 际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。 4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发 的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利 等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税 款的流失。 5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按 规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。 (二)虚增成本方面 1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业 结转销售成本的方法是以每平米的单位造价销售面积的 金

9、额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在 1 年以上， 企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料 商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程 结算单” ，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价 计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这 一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达 到少缴企业所得税的目的。 2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大 成本支出少缴税款。 3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成 本”结转至“固定资产” ，而是混入“开发产品”科目中， 直接转增“经营成本” 。同时少缴或迟缴房产税、土地使用 税。 4.企业管理人员

10、的私家车，在企业列支并计提折旧， 虚列成本，少缴企业所得税； 5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚 增当期成本，造成少缴企业所得税。 (三)超标准列支费用 1.利息支出问题。 （1）未在成本对象中分摊借款利息。 由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业 财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在 税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。 （2） 高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资， 超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职 工利息时，有未按规定代扣代缴个 人所得税的行为。 2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工 资未如实纳

11、入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他 销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支 出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准 确。 （2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法 尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地 产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿； 或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理 费的形式支出、转帐，挤占税前利润。 （3）广告费、业务 招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入 “会议费” 、 “销售费用”等其他科目中，减少“业务招待 费”等明细科目的账载金额。 (四)其它问题： 1.发票管理问题: 该行业大

12、多数企业都存在未按规定 开具、取得发票的行为。 2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印 花问题。 3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地 产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务， 也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时 安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设 置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企 业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人 员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售 （预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进 行核算，致使所得税检查无从入手。 4.土地增值税的清算问题。 为了不缴或少缴土地

13、增值税，一些房地产开发企业采 取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部 成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未 销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地 产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清 算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地 产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的， 在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通 住宅对待，以偷逃土地增值税。 由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发 的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房 地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同 项目间的分开核算，有的

14、企业甚至存在凭证造假现象。 三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议： (一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握 1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解 企业的基本情况： 其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营 方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织； 以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制 度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会 计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。 2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括 以下方面：建委的立项批复建设部颁发的建设用地规 划许可证

15、城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证土地开 发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的 依据）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划 许可证（7）建委颁发的施工许可证企业与施工企业的施 工合同，了解企业的建安工程支出规划局颁发的建设工 程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备 案表（确定开发成本的终止日）房地产管理局测绘队颁 发的测绘明细等登记表房屋所有权证，作为检查人员了 解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依 据房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为 可售面积的依据企业签署的所有商品房预售契约和商品 房

16、买卖合同，作为衡量销售收入的依据。 3.实地观察了解企业的建设项目相关情况 检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况； 要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力 资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼 此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的 内部资料的传递和保存方式。 (二）检查房地产行业的方法及技巧： 1.把好收入关。 （1）结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门 的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理 房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细 帐进行比对。 （2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取 的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取） ， 可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果 和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整 性。 篇二：地产公司考察报告 某房地产公司考察报告 根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、 寻找差距，学习借鉴其他城市的开 发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于 XX 年 4 月 12 日至 15 日组织了部分会