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1、地籍与房产测量,单元7 房产面积测算,2,主要内容,课题1 房屋面积计算规则 课题2 公用建筑面积的确定与分摊,3,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘,房产图测绘基础 房产图的绘制方法,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘,房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量，是房产图测绘的重要内容。房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制后碎部”的原则进行。在控制测量的基础上，先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,房产分幅图测绘房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基
2、础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,1.分幅图绘制的技术要求房产要素的点位精度按房产分幅平面图与房产要素测量的精度的规定执行。图幅的接边误差不超过地物点点位中误差的倍，并应保持相关位置的正确和避免局部变形。展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过有关规定。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,2.分幅图的编号分幅图编号以高斯克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。,地籍测量
3、与房地产测绘,房产图测绘基础,3.分幅图绘制中各要素的取舍与表示办法（1）行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示，境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名称。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,（2）丘界线表示方法明确无争议的丘界线用丘界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的丘界线用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物线重合时用丘界线表示。（3）房屋房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；
4、同幢房屋层数不同的应绘出分层线。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,（4）房屋附属设施分幅图上应绘制房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。（5）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。,地籍测量与房地产测绘,、房产图测绘基础,（6）分幅图上应表示的房产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。 （7）与房产管理有关的地形要素
5、包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,4.地理名称注记地名的总名与分名应用不同的字级分别注记；单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100cm2的单位；同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,5.图边处理与图面检查（1）接边差不得大于房产测量规范规定的界址点、地物点位中误差的倍，并应保证房屋轮廓线、丘界线和主要地物的相互位置及走向的正确性。（2）自由图边在测绘过程中应加强检查，确保无误。,地籍
6、测量与房地产测绘,房产图测绘基础,6.图廓整饰（1）分幅图编号（2）分幅图、分丘图（3）图名另外，采用航测法成图时，图廓左下角应加注航摄时间和调绘时间。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,7.房产分幅图的测绘方法房产分幅图的测绘方法与一般地形图测绘和地籍图测绘并无本质的不同，主要是为了满足房产管理的需要，以房产调查为依据，突出房产要素和权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权权属界线为重点，准确地反映房屋和土地的利用现状，精确的测算房屋建筑面积和土地使用面积。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,房产分丘图测绘房产分丘平面图是房产分幅图的局部明细图，是根据核发房屋所有权证和土地使用权证的需
7、要，以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，分丘绘制而成。每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图，即作为产权证上的附图，经登记后，便具有法律效力，并是保护房产产权人合法权益的凭证。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,分丘图比例尺可根据每丘面积的大小在1：1001：1000之间选用，一般尽可能采用与分幅图相同的比例尺。幅面可在787mm1092mm的4开32开之间选用（4K、8K、16K、32K四种尺寸）。分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。,地籍测量与房地产测绘,房产图测绘基础,房产分层分户图的测绘房产分层分户图（简称分户图）是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，当一丘内有多个产权
8、人时，应以一户产权人为单元，分层分户地表示出房屋权属方位的细部，用以作为房屋产权证的附图。,地籍测量与房地产测绘,房产图的绘制方法,全野外采集数据成图利用全站仪等测绘设备在野外采集数据、计算机编辑生成图形数据文件，通过绘图仪输出房产图。 14.2.2 航摄像片采集数据成图将各种航测仪器量测的数据，通过计算机处理生成图形数据文件，对照调绘片进行检查修改。对影像模糊的地物及摄影后新增的地物应到实地检查补测。,地籍测量与房地产测绘,房产图的绘制方法,野外解析测量数据成图利用正交法、交会法等采集的测图数据通过计算机处理，编辑成图形文件。在视屏幕上，对照野外记录草图检查修改，准确无误后，可通过绘图仪，绘
9、出所需规格的房产图，或计算出坐标，展绘出所需规格的房产图。,地籍测量与房地产测绘,房产图的绘制方法,编绘法绘制房产图房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。作为编绘的已有资料，必须符合房产测量规范实测图的精度要求，比例尺应等于或大于绘制图的比例尺。编绘工作可在地形原图复制或地籍原图复制的等精度图上进行。,地籍测量与房地产测绘,房产勘丈计算与面积分摊,房产面积计算 房产勘丈 房屋建筑面积分摊,地籍测量与房地产测绘,15.1 房产面积计算,房产面积的测算，指水平面积测算，包括房屋面积测算和用地面积测算两类。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。用地面积测算包
10、括房屋占地面积的测算、其它用途的土地面积的测算、各项地类面积测算。,地籍测量与房地产测绘,1.应具有上盖2.应具有维护物3.结构牢靠，属永久性的建筑物4.层高在2.20m或2.20m以上5.可作为人们身产或生活的场所,地籍测量与房地产测绘,房产面积测算的要求1.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应符合规定限差，取中数作为最后结果。2.量距时应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01 m2 。,地籍测量与房地产测绘,15.1.4 房产面积测算精度要求,地籍测量与房地产测绘,房产面积测算的方法1.解析法测算面积根据实
11、地测量的数据通过计算公式求得面积值。主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。 2.图解法测算面积图算法是根据图纸量算面积，包括求积仪、称重法、模片法、光电面积量算仪法等，这种方法精度比较粗略，量测的精度较低。,地籍测量与房地产测绘,用地面积测算以丘为单位进行，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。以下情况不计入用地面积范围的土地：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间歇地（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地（3）公共使用的河流、水沟、排污沟（4）经规划部门核定需要作为市政建设的用地（5）其他按规定不计入用地的面积,地籍测量与房地产测绘,15.2 房产勘丈
12、,15.2.3 用地面积的测算方法1.坐标解析法 2.实地量距法 目前房产测量中最普遍的面积测算方法。3.图解法 图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积较差不得超过规定限差，取平均值。,地籍测量与房地产测绘,房屋面积量算 1.房屋面积的构成 （1）房屋建筑面积（2）房屋使用面积（3）房屋产权面积（4）房屋共有建筑面积2.面积测算的要求,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定1.计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总合计算。（2）房屋内的夹层、插层、及楼梯间、电梯间等高度在2.20 以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通
13、道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分、层高在2.20 以上的，按其水平投影计算。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定1.计算全部建筑面积的范围（4）房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20以上的楼梯间等，按其外围水平面积计算。（5）吊楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（6）地下室层高在2.20 以上，按其外墙外围水平投影面积计算。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定1.计算全部建筑面积的范围（7）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（8）玻璃幕墙作为
14、房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（9）永久性建筑的车棚等按外围水平投影计算。（10）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的按伸缩缝面积计算建筑面积。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定2.计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭阳台、挑廊，按外围投影一半计算。（4）无顶盖室外楼梯按水平投影面积的一半计算。（5）有顶不封闭的永久性架空通廊，按一半计算。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定3.不计算建筑面积的范围
15、（1）层高小于2.20m的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定3.不计算建筑面积的范围（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分。（7）利用高架路、高架桥等作为顶盖建造的房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9）独立烟囱、亭、塔、池，地下人防干、支线。（10）与房屋室内不相通的房屋间的
16、伸缩缝。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定（1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。（2）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定（3）全封闭阳台、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。（4）与室内一边相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。,地籍测量与房地产测绘,房屋建筑面积测算的有关规定4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定（5）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建筑面积。（6）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。,
