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1、物业特种设备管理之政策法规,2014年03月编写 2014年11月修订教师 李 岷,讲师介绍,水利部成都地方电力培训研究中心专职讲师中国管理科学研究社会信用体系建设发展中心 四川省事业部研究员中国首批物业管理师师资库讲师 四川省建设厅师资库物业管理岗位证书讲师成都市物业管理行专家及讲师项目投资分析师星级酒店培训师 电话 18140125538邮箱 ,中华人民共和国特种设备安全法2014年1月1日起施行,特种设备 指对人身和财产安全有较大危险性的锅炉、压力容器（含气瓶）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆，以及法律、行政法规规定适用本法的其他特种设备。,共分
2、八大类,锅炉、压力容器(含气瓶)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场(厂)内专用机动车辆等八大类设备,06-2012 年全国和北京市万台设备事故起数对比,06-2012 年全国和北京市万台设备死亡人数对比,截至2013年底 全国电梯300.93万台,9月14日傍晚 厦门华侨大学厦门校区,特种设备使用单位应按规定配备特种设备安全管理人员、作业人员，并对其进行必要的安全教育和技能培训,取得相应资格，方可从事相关工作。国家鼓励投保特种设备安全责任保险。 因生产原因造成特种设备存在危及安全的同一性缺陷的，生产单位应立即停产，主动召回。,使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后3
3、0日内，向特种设备安监部门办理使用登记，取得使用登记证书。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。使用单位应建岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，制定操作规程，保证特种设备安全运行。,安全使用说明、安全注意事项和警示标志置于易于为乘客注意的显著位置的。,安全技术档案应当包括以下内容：（一）特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维保说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；（二）定期检验和定期自行检查记录；（三）日常使用状况记录；（四）特种设备及其附属仪器仪表的维保记录；（五）特种设备的运行故障和事故记录。,特种设备出现故障或者发生异常情况，特种设备使用单位应对其进行全面检查，消除
4、事故隐患，方可继续使用。使用单位应制定特种设备事故应急专项预案，并定期演练。,在发生事故后，应按照应急预案采取措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，保护事故现场和有关证据，并及时向负责特种设备安监管理的政府部门报告。不得迟报、谎报或者瞒报事故情况，不得隐匿、毁灭有关证据或者故意破坏事故现场。,在事故的责任赔偿中体现民事优先的原则在发生了事故后，责任单位当财产不足以同时赔付的时候优先赔付消费者（ 同时支付民事赔偿、处罚和其他欠债的时候） 。,第三十八条 特种设备属于共有的，共有人可以委托物企或其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人
5、未委托的，由共有人或实际管理人履行管理义务，承担相应责任。,物企是电梯事故的首要责任人,电梯制造-？ 销售单位-？ 建设单位/设计单位-建设行政主管部门 电梯安装修理单位-？ 电梯产权所有者-？ 电梯使用单位-？ 电梯改造单位-？首责并不等于全责。,使用单位肩负电梯安全保障首要和应急处置首负两个责任,使用单位要承担首要责任。这么多环节，这么多单位，因为他负责使用管理，24小时在场，要办理电梯使用登记、聘请符合条件的维保单位和申请定期检验等。一旦出事，不要管任何人的责任，使用单位必须先送伤者到医院去救治，最重要的是，第一时间谁来把这个责任担起来。然后通过法院、找律师，维护自己的合法权益。垫了钱了
6、以后，该找谁找谁，法律上面有追诉的权利。,面对法律定物企为“首责”之无奈,2013年11月26日 . 昆明一大厦通告:电梯发生安全事故后果自负 . 物管认为,“物管与业主签订合同后就要尽到安全管理的责任”明知电梯有安全隐患还在继续使用，显然违法了。,深圳电梯统保,深圳统保方案中平均每台电梯每年保费80元，最高可赔付每台300万元。,电梯事故的普遍性1/3,23%的受访者称常遇到电梯故障，近40%的受访者表示偶尔遇到，说明电梯故障具有普遍性。,电梯事故的普遍性2/3,2012年1月29日，西单新一代商城扶梯发生意外事故，造成一名男童丧生， 2013年5月 14日，湖北宜昌沃尔玛超市，正在运行的手
7、扶梯突然断裂，一名女士坠亡；同一天在陕西西安，一名女士因为乘电梯踏空而坠亡； 2013年5月 15日，广东深圳，一名女护士被电梯夹头身亡； 2013年5月 16日，云南玉溪中医院，两名乘客被电梯卡住，其中一人经抢救无效死亡,电梯事故的普遍性3/3,2014年2月3日，大连华宇凤凰城一电梯从5层直冲到22层，厢体高出正常位置约半米。里面一小伙头皮被掉落的厢板削掉一块，胸椎三处骨折（该电梯下次检验日期为2014年12月）。2014年2月14日，俄罗斯一少妇带儿子搭电梯时，她在1楼进电梯时,电梯立刻关门并夹住她的腿立即升往2楼，少妇身首异处，下半身留在1楼（出事当天稍早才维修过）。2014年3月4日
8、下午4时，重庆大渡口区盛世隆都电梯突然掉下，造成电梯内人员死亡（原因是由于求援过程中未按程序救援，被困人员不听求援人员的指挥等原因造成）。,广州5月每天发生16宗电梯困人事件 日均解救43人,5月应急事件高发地点主要集中在住宅小区、商业单位和医院。其中：住宅小区困人202宗，故障142宗，分别占困人处置总量和故障处置总量的39.38%和59.66%； 商业单位居二：困人239宗，故障68宗，分别占困人处置总量和故障处置总量的46.59%和28.57%；医院居三：困人24宗，故障6宗。,6月26日早上8时许，南昌 。国恩大厦一位市民被“悬”挂在22楼与23楼之间，消防中队救援:用破拆工具撬棍撬开
9、电梯门。隆泰苑小区事故电梯停在十四楼，电梯内有三名人员被困，消防官兵救援：用液压开门器将电梯门强制打开。（拆三小庙合成一个大庙：南海行宫）,懂一点组装技术 在市面上买齐零件 就可“造”出一部电梯,电梯制假较容易，安装使用电梯需向质监部门提供合格证、委托安装合同书等一系列材料。因市场竞争激烈，一些具有电梯生产资格的中小企业多为销量发愁，故对质量过得去的拼装电梯，企业愿意收取3,000元至5,000元(毛币)的授权费用，向其发放产品合格证。采用购买正规厂家合格证、甚至伪造品牌厂家文书、不申请电梯报装等方法进入市场。,罔顾人命 假电梯销全国 141118,湖北荆州20141116破获一制售伪劣电梯案
10、。在广东佛山无电梯生产资格的聪智电梯配件厂，生产有“东莞西门子”、“东莞三星”、“柳州富士”等电梯。吴某在电梯行业打拼十多年，只带10多人，自制电梯轿厢，然后拼装成客货电梯销售。采购叶某2013年9月从该公司订购一部电梯送到武汉安装。今年11月在拿到荆州一家四星级酒店的电梯销售安装合同后，又与该厂签订4部(12层楼)电梯安装销售合同，合同总价11万元。,成都市电梯安全监督管理办法2014年1月1日起施行。,适用范围本市行政区域内从事电梯生产（制造、安装、改造、修理）、销售、使用、维护保养、检验检测及其监督检查。,职责划分,市质监负责全市电梯；区县的负责本区内电梯的。建设、工商、房管、安监等按各
11、自职责做。区县政府加强领导，建立电梯应急处置协调机制，对本行政区域内电梯使用和安全监察、监督管理中存在的重大问题及时予以协调、解决。街办乡政府协助和配合。,造电梯的对其生产、维保承担主体责任对电梯质量安全终生负责,对电梯质量电梯无论是整机或零部件的生产质量应符合国家强制性标准和安全技术规范要求。电梯出厂时各种文件齐全。建设单位承担其采购电梯的连带质量保证责任。 检验检测机构应按安全技术规范要求对电梯安装、改造、重大修理过程进行监督检验。未检或检不合格的不得用。,厂家应向其使用单位 提供的起码技术服务,一）指导制定电梯排险救援、应急处置预案； 二）提供应急的电梯备品备件及相应技术支持； 三）提供
12、电梯管理、应急处置等知识、技能培训。,电梯使用单位之确定,对电梯使用履行安全管理义务、承担安全首负责任的单位或个人。 一）委托物企管的电梯，物企是使用单位； 二）未委托而属单一产权所有者自管的，产权所有者为使用单位（按份共有的，按其份额承担责任）； 三）出租、出借或以其他方式转移物业使用权的，应约定使用人为电梯使用单位（未约定的，产权人为电梯使用单位）； 四）建设单位尚未移交电梯的，该建设单位为电梯使用单位。未确定电梯使用单位的电梯不得投入使用。,办手续,使用前或后30日内向市质监部门办手续。 停用或者使用单位发生变更的，30日内向质监部门办理手续。 报废或转让的，产权所有者30日内向市质量技
13、术监督部门办手续。,使用单位履行的安全职责1/2,一）建制度,严管理,配有特证的人，建完整的电梯安技档案（长期保存），编突发事件和安全事故应急处置预案，每年一演练； 二）将安全注意事项、警示标志和必要的信息置于乘客易于注意的显著位置，在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯使用标志； 三）确保通风、温度、湿度、电压等符合规范，确保报警装置与值班室实现可靠、有效的联系；,使用单位履行的安全职责2/2,四）困人时，及时救援和安抚。有事故隐患时，立即停运，消除事故隐患后，方可重新投入使用； 五）与厂家或其委托的单位签订电梯修理合同，与电梯维保单位签订电梯维保合同，组织、监督并配合电梯的修理、维
14、护保养等工作； 六）发生安全事故时，立即救援、排险和抢救，保护现场，并及时向政府和相关部门报告； 七）法律、法规和安全技术规范规定的其他职责。,住宅区电梯安全使用管理规则1/2,一）管理规约应当规定电梯专项经费的筹集和使用规则，以及应急维修处置预案的编制等事项； 二）业委会按管理规约与物企签合同时，应明确约定电梯安全使用管理方面的权利、义务和责任。业主、业大、业委会当监督物企、维保单位、检验检测机构等的工作。业委会当协助物企选聘维保单位、开展电梯安全知识宣传、规范乘客乘坐行为等工作；,住宅区电梯安全使用管理规则2/2,三）物企要配有特证的人员，管理信息要公示，接受监督； 四）出现不能及时消除的
15、安全隐患或异常情况，需停用时，应及时向业主公告，并向街办、乡镇政府报告； 五）物企退出项目前应向业委会移交符合安全技术规范的电梯和完整的电梯安全技术档案。无物企继续承担电梯责任时，由业主和业大（或由街办、乡镇政府临时指定物企）承担安全责任。,电梯专项经费,成都“名人风景” 2012年大修小区的3部电梯，需给1372户的每个业主打电话和录音，还要到公证处公证等，才用了维修资金。”,住高层业主的对话与大家的“大悟”,一楼业主：我又不用电梯，电梯坏了，为什么要我掏钱？十六楼的：下水道不通将一楼淹了又关我何事？最顶层漏雨难道能淋到我？我为什么要出资维修呢？一楼业主在购房时也和其他层业主一样，缴纳了同等
16、的专项维修资金，只是资金不够需要重新均摊电梯维修费时，大家才“恍然大悟”。,关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见/成房发201161号,维修资金紧急使用预案建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，需紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。,预案应当包含以下主要内容,1. 维修资金紧急使用的情形； 2. 维修工程实施主体； 3. 维修工程所涉及其他单位的选择方式； 4. 维修工程安全管理责任； 5. 竣工验收的责任主体和方式。,定期检验,定期检验周期为1年。在电梯使用标志有效期届满前一个月向检验检测机构提出申请。未经定期检验或检验不合格，或未张贴电梯使用标志的电梯，不得使用。,经费筹集与强制规定,委托物企的电梯，其正常运行、维保及定期检验所需基本经费在物业服务费中列支。修理、改造、更新的经费从专项维修资金中列支；没有建立的或资金不足的由电梯产权人筹集。,
