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1、 第一部分第一部分 房地产房地产企业纳税财企业纳税财 务核算务核算概述概述 一一、房地产开发企业及其业务范围、房地产开发企业及其业务范围 根据国民经济根据国民经济行业分类与代码（行业分类与代码（GB/4754-2011GB/4754-2011） 规定，房地产业包括房地产规定，房地产业包括房地产开发开发经营、物业管理、房地经营、物业管理、房地 产产中介中介服务、自服务、自有房地产经营有房地产经营活动和其他房地产业。活动和其他房地产业。 根据根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定规定 ，房地产，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和开发企业是以营利为目的，从事
2、房地产开发和 经营的企业经营的企业。 3 一一、房地产开发企业及其业务范围、房地产开发企业及其业务范围 房地产房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设 施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房 屋等活动。屋等活动。 房地产开发经营具体包括：房地产开发经营具体包括： 土地使用权的转让、买卖和租赁；土地使用权的转让、买卖和租赁； 房屋的开发、销售和出租（住宅、办公楼和商业用房）房屋的开发、销售和出租（住宅、办公楼和商业用房） ； 其他建筑物的开发、销售和出租等。其他建筑物的开发、销售和
3、出租等。 4 二二、房地产开发企业的开发经营流程、房地产开发企业的开发经营流程 （一）设立企业阶段（一）设立企业阶段： 涉及接受投资者的出资和开办企业的涉及接受投资者的出资和开办企业的 相关费用。相关费用。 （二）获取土地使用权阶段（二）获取土地使用权阶段： 包括前期调研和拿地阶段。包括前期调研和拿地阶段。 （三）房地产开发建设阶段（三）房地产开发建设阶段 项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收和初始产权登记。项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收和初始产权登记。 （四）转让及销售房地产阶段（四）转让及销售房地产阶段 营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等。营销策划、签订销售合同、交付、登记
4、办证等。 （五）持有房地产阶段（五）持有房地产阶段 5 三、房地产三、房地产开发开发企业各阶段应企业各阶段应纳税种及税率纳税种及税率 6 三、房地产三、房地产开发开发企业各阶段应企业各阶段应纳税种及税率纳税种及税率 7 四四、房地产开发、房地产开发企业会计企业会计科目设置科目设置 （一）房地产企业会计科目分类（一）房地产企业会计科目分类 1.1.资产类资产类：（：（1 1）开发产品；（开发产品；（2 2）周转房；）周转房； 2.2.成本类：（成本类：（1 1）开发成本；）开发成本； （2 2）开发间接费用；）开发间接费用； 3.3.负债类：负债类： 应交税费，按照税种设置二级明细科目应交税费，
5、按照税种设置二级明细科目 。 8 四四、房地产开发、房地产开发企业会计企业会计科目设置科目设置 （二）增值税会计科目的设置（二）增值税会计科目的设置 1 1. .增值税一般增值税一般纳税人纳税人 （1 1）“应交税费应交税费应交增值税应交增值税” （2 2）“应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额” （3 3） “ “应交税费应交税费未交增值税未交增值税” （4 4）“应交税费应交税费增值税检查调整增值税检查调整” （5 5） “ “应交税费应交税费增值税留抵税额增值税留抵税额” 9 四四、房地产开发、房地产开发企业会计企业会计科目设置科目设置 1.1.增值税一般纳税人增值税一般纳税人
6、（1 1）“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”，设置十个专栏：，设置十个专栏： 10 第一，第一，“进项税额进项税额”专栏，记录企业购入货物、接受应税劳专栏，记录企业购入货物、接受应税劳 务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。 企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额 ，用蓝字登记；，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字退回所购货物应冲销的进项税额，用红字 登记。登记。 第二第二，“已交税金已交税金”专栏，核算企业预缴本月增值税额；专栏，核算企业预缴本月
7、增值税额； 适用于适用于一个月内需要分次一个月内需要分次预缴增值税的纳税人；即预缴增值税的纳税人；即本月缴纳本月缴纳 本月本月的增值税款。的增值税款。 11 第三，第三，“减免税款减免税款”专栏反映企业按规定减免的增值税款。专栏反映企业按规定减免的增值税款。 企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收入营业外收入 ”科目科目。财税财税【20122012】1515号文件：纳税人购进增值税税控系统号文件：纳税人购进增值税税控系统 专用设备和技术维护费用抵减增值税额也在本科目核算。专用设备和技术维护费用抵减增值税额也在本科目核算。 第四，第四，
8、“转出未交增值税转出未交增值税”专栏，核算企业月终转出应缴未缴专栏，核算企业月终转出应缴未缴 的增值税。月末企业的增值税。月末企业“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”明细账出现贷方明细账出现贷方 余额时，转入余额时，转入“应交税费应交税费未交增值税未交增值税”。 。 第五第五，“出口抵减内销产品应纳税额出口抵减内销产品应纳税额”专栏，反映出口企业专栏，反映出口企业 销售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规销售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规 定计算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项税定计算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项税 “抵抵”
9、了多少内销产品的销项税，不是国税局实际退的现金；了多少内销产品的销项税，不是国税局实际退的现金； 第六第六，“销项税额销项税额”专栏，记录企业销售货物、提供应税劳专栏，记录企业销售货物、提供应税劳 务或应税行为应收取的增值税额。退回销售货物应冲减的销项务或应税行为应收取的增值税额。退回销售货物应冲减的销项 税额，只能在贷方用红字登记。税额，只能在贷方用红字登记。 第七，第七，“进项税额转出进项税额转出”专栏，大体分以下几个方面：专栏，大体分以下几个方面：外外 购货物或服务改变用途但不离开企业；购货物或服务改变用途但不离开企业；外购货物、在产品、产外购货物、在产品、产 成品发生非正常损失；成品发
10、生非正常损失；生产企业出口自产货物的免抵退税不得生产企业出口自产货物的免抵退税不得 免征和抵扣税额免征和抵扣税额 第八，第八，“出口退税出口退税”专栏，反映出企业享受的专栏，反映出企业享受的“抵税和实际抵税和实际 退税退税”的合计数，在金额上等于出口货物离岸价乘以出口退税率的合计数，在金额上等于出口货物离岸价乘以出口退税率 。 第九，第九，“转出多交增值税转出多交增值税”专栏，核算一般纳税人月终转出专栏，核算一般纳税人月终转出 多缴的增值税。对于由于多预缴税款形成的多缴的增值税。对于由于多预缴税款形成的“应交税费应交税费应交应交 增值税增值税”的借方余额，才需要做转出处理的借方余额，才需要做转
11、出处理。 第十第十， “营改增抵减的销项税额营改增抵减的销项税额”专栏，核算一般纳税人提专栏，核算一般纳税人提 供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从 销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少 的销项税额（差额纳税）的销项税额（差额纳税）。-财会财会【20122012】1313号号 （2 2） “ “应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额” 第一，第一， 辅导辅导期一般期一般纳税人纳税人核算尚未核算尚未交叉稽核比对的专用交叉稽核比对的专用发票；发票；
12、第二，海关第二，海关进口增值税专用缴款书实行进口增值税专用缴款书实行“先比对后抵扣先比对后抵扣” ” 办法办法 ，纳税人用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴，纳税人用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴 款书进项款书进项税额；税额； 第三，新增第三，新增不动产分期抵扣，递延抵扣的不动产分期抵扣，递延抵扣的40%40%的的部分；部分； 第四，一般纳税人取得未第四，一般纳税人取得未认证抵扣的专认证抵扣的专票。票。 （3 3）“应交税费应交税费未交增值税未交增值税” 该明细科目核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税该明细科目核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税 额以及转入
13、多缴的增值税额以及转入多缴的增值税。 借借：应交税费：应交税费应交增值税（转出未交增值税）应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费贷：应交税费未交增值税未交增值税 借借：应交税费：应交税费未交增值税未交增值税 贷贷：应交税费：应交税费应交增值税（转出多交增值税应交增值税（转出多交增值税） 科目科目借方余额借方余额贷方余额贷方余额 应交增值税应交增值税100100 进项税额进项税额10001000 已交税金已交税金500500 销项税额销项税额16001600 转出未交增值税转出未交增值税 100100 借：应交税费借：应交税费应交增值税（转出未交增值税应交增值税（转出未交增值税）100100
14、 贷：应交税费贷：应交税费未交未交增值税增值税 100100 科目科目借方余额借方余额贷方余额贷方余额 应交增值税应交增值税600600 进项税额进项税额10001000 已交税金已交税金500500 销项税额销项税额900900 转出未交增值税转出未交增值税500500 借：应交税费借：应交税费未交未交增值税增值税 500500 贷贷：应交税费：应交税费应交增值税（转出多交增值税应交增值税（转出多交增值税）500500 【提示提示】“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”期末如果有余额一定在期末如果有余额一定在 借方，表示尚未抵扣的增值税借方，表示尚未抵扣的增值税。 财会财会【2012201
15、2】1313号规定，号规定，“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”科目科目 期末如为借方余额，应根据其流动性在资产负债表中的期末如为借方余额，应根据其流动性在资产负债表中的“其他其他 流动资产流动资产”项目或项目或“其他非流动资产其他非流动资产”项目列示；如为贷方余项目列示；如为贷方余 额，应在资产负债表中的额，应在资产负债表中的“应交税费应交税费”项目列示。项目列示。 （4 4）“应交税费应交税费增值税检查调整增值税检查调整”：税务机关对增值税一：税务机关对增值税一 般纳税人增值税纳税情况进行检查后凡涉及增值税涉税账务调般纳税人增值税纳税情况进行检查后凡涉及增值税涉税账务调 整的，应设立整的，应设立“应交税费应交税费增值税检查调整增值税检查调整”专门账户。专门账户。 （5 5）“应交税费应交税费增值税留抵税额增值税留抵税额” 原原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的 ，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得 从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣；应在从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣；应在“ 应交税费应交税费”科目下增设科目下增设“
