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1、物业管理,第十章 物业租赁管理,本 章 讲 授,本章讲授： 物业经营管理的含义、内容和原则 物业租赁 物业中介代理 房屋租赁合同 租户管理 房屋租金,本 章 的 学 习 目 的 与 要 求,1了解 租赁合同的法律特征 物业中介代理,2掌握 物业经营活动的含义和内 物业租赁,3重点掌握 房屋租赁合同基本条款的主要内容 租赁双方的权利和义务 房屋租金的构成 房屋租金的确定 房屋租金的计算方式,物业经营管理的含义,传统理论对物业管理内容划分的三分法,公共服务,专项服务,特约服务,物业综合管理,物业经营管理,服务导向 公共利益,市场导向 企业利益,物业经营管理的概念,以市场化为导向，以谋求共同利益最大
2、化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理,概念理解,范畴： 属于第三产业，并不专属于物业管理的工作范畴 物业管理企业可以充分利用其优势，在细分市场上，开展多种经营服务,概念理解,目的： 满足业主及非业主使用人的需求，提高了他们的工作、生活质量 提高物业管理企业的经营效益和竞争能力 是综合管理的补充 促进物业管理交易市场的健康发展,物业经营管理的特点,特点： 服务性 与综合管理服务的互补性 对物业区域条件和市场的依赖性 需求与服务的差异性 经营管理定位的现实性和超前性,物业经营管理服务的内容,一般配套服务类型： 最贴近日常生活的衣食行乐服务 商务服务类
3、文化、教育、卫生、体育类 经营中介服务,物业经营管理服务发展方向,物业租赁 物业经营管理的主要项目个性化服务 现代物业经营管理的一个发展方向 表现为特约服务需求不断增加,物业经营管理的原则,物业租赁,物业租赁的地位 物业租赁的含义 物业租赁的特征 物业租赁的种类 房屋租赁的原则,物业租赁,物业租赁的地位： 物业管理企业的主要业务之一 也是物业市场流通的重要方式之一 物业管理企业的重要收入来源 物业管理企业通过经营出租物业，可以获取长期、稳定的经济收入，提高经营管理水平,物业租赁,物业租赁的含义： 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租
4、人支付租金的行为 房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式之一 物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是租金问题,物业租赁,物业出租与出售的区别： 物业出售是所有权的转移与让渡；而物业出租让渡的只是使用权 在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是经过多次交换实现；而物业的出售是通过一次交换 在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变。物业出售中两者是分离的,物业租赁,物业租赁的特征： 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 租金的合理确定是物业租赁的核心问题 房屋的租赁关系是一种经
5、济的契约关系,物业租赁的分类,按物业用途,住宅租赁,非住宅租赁,按租赁房屋性质,公房租赁,私房租赁,按物业租赁期限,短期租赁,长期租赁,无限期租赁,按承租人国籍,国内房屋租赁,涉外房屋租赁,物业租赁的原则,房屋租赁的原则： 为承租者服务的原则 维护租赁房屋的原则 提高经济效益的原则 保证租赁关系正常的原则 充分发挥房屋效用的原则,物业中介代理,物业中介的涵义： 物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。,物业中介代理,从以下三个层次来理解,物业中介代理,物业
6、中介代理工作性质: 委托代理性质和契约性质物业中介代理的主要内容,房屋租赁合同,租赁合同的法律特征 房屋租赁合同基本条款的主要内容 租赁双方的权利和义务,房屋租赁合同,租赁合同的法律特征： 房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，它是一种债权合同,房屋租赁合同,租赁合同的法律特征 双务合同 有偿合同 诺成合同 要式合同 继续性合同,房屋租赁合同,房屋租赁合同基本条款的主要内容： (1)甲乙双方的姓名或名称及住所 (2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况 (3)租赁用途 (4)租赁期限 (5)租金及支付方式 (6)房屋的修缮责任 (7)转租
7、的规定 (8)变更和解除合同的条件 (9)违约责任 (10)当事人约定的其他条款,房屋租赁合同,租赁双方的权利和义务 出租人的权利和义务 承租人的权利和义务,出租人的权利和义务,出租人的权利: 有按期收取租金的权利 有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利 有依法收回出租房屋的权利 有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利,出租人的权利和义务,出租人的义务: 有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务 有保障承租人合法使用房屋的义务 保障承租人居住安全和房屋装修，设备设施进行正常维修的义务 组织租户，依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务,承租人的权利和义务,
8、承租人的权利: 有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利 有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养 出租房屋出售时，有优先购买权 有对物业管理状况进行监督、建议的权利 经出租人同意有转租获利的权利,承租人的权利和义务,承租人的义务: 有按期交纳租金的义务 有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务 有维护原有房屋，爱护使用，妥善保管的义务 有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务,租户管理,租赁关系 租赁关系管理 物业租赁条件 房屋租赁登记备案制度 城市房屋租赁证 租户管理,租赁关系,租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系
9、,租赁关系管理,租赁关系管理:就是对租赁关系的各项活动，所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行 管理工作内容:签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办理停、退税手续等,物业租赁条件,出租：城市公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或国家授权管理和经营的房屋可以依法出租 转租：承租人经出租人同意。可以依法将承租的房屋转租 遵守租赁政策：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款,物业租赁条件,物业出租人必须具备的条件: 出租人是物业所有权人或受托管理人，并持有房地产产权证或
10、委托管理证件 出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照 出租人对所出租的物业应具有管理的修缮的能力,物业租赁条件,物业承租人必须具备的条件: 城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证 单位承租公房，必须具有区、县、市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准 承租人承担物业应以自住自用为主； 承租人必须具有民事行为能力 承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力,物业租赁条件,出租房屋必须具备的条件: 经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或
11、产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租 自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房 结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋，险房屋和违章建筑房屋不得出租 能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租,物业租赁条件,不得出租的几种房屋 未依法取得房屋所有权证书的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共用房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押，未经抵押权人同意的 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 有关法律、法规规定禁止
12、出租的其他情形,房屋租赁登记备案制度,凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续 变更、终止租赁合同的，当事人也应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案 房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，持本办法下列条款规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续,房屋租赁登记备案制度,申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件 书面租赁合同 房屋所有权证件 当事人的合法证件 城市人民政府规定的其他文件 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明 出租委托代管房屋，还须提交委托人授权的出租的证明,城市房屋租赁证,房屋租赁申请经市、县人民政府房地
13、产管理部门审查合格后，由该房地产管理部门核发房屋租赁证 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发房屋租赁证 房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证,房屋租金,房屋租金的概念 房屋租金的类型和构成 城市房租的计算原则及价格确定,房屋租金的概念,房屋租金:即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿 表现形式:是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额,房屋租金的类型和构成,房 屋 租 金,成 本 租 金,折旧费 维修费 管理费 投资利息 税金,五项 因素,市实 场际 租租 金金,商 品 租 金,
14、保险费 地租 利润,八项 因素,在商品租金基础上根据市场供求关系形成,城市房租的计算原则及价格确定,城市房租的计算原则 以租养房 按质论价 利益兼顾 调节供求,城市房租的计算原则及价格确定,物业租赁价格的确定,城市房租的计算原则及价格确定,商业物业租金计租方式 毛租金 净租金 百分比租金,案例： 2011年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物
15、业管理费？,分析：根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。,也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业费应当由房东承担。根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。,本章要点,1物业经营管理的含义、 内容和原则 物业经营管理的含义 物业经营管理服务的内容 物业经营管理的原则,2物业租赁 地位 物业租赁的含义 物业租赁的特征 物业租赁的种类 房屋租赁的原则,3物业中介代理 物业中介的涵义 物业中介代理的主要内容,4房屋租赁合同与租户 管理 租赁合同的法律特征 房屋租赁合同基本条款的 主要内容 租赁双方的权利和义务,第10章完了！,
