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1、营改增后个人出租房屋月租金 2 万元以下免征增值税案例概况王小二 2016 年 5 月 1 日将位于湖南省长沙市芙蓉区的住房出租，月租金 5000 元。应缴纳哪些税费？税务分析根据现行税法规定，个人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、土地使用税、个人所得税和印花税。1.增值税及其附加税费财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号 ）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）第八条规定：其他个
2、人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款含税销售额 （1+5%）1.5%（二）出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号 ）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 ：第四十九条规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。第五十条规定，增值税起征点幅度如下：（一）按期纳税的，为月销售额 5000-20000 元（含本数）。（二）按次纳税的，为每次（日）销售额 300-500 元（含本
3、数）。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到 2 万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017 年 12月 31 日前，对月销售额 2 万元（含本数）至 3 万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。根据以上规定，王小二出租房屋每月取得房租收入应交增值税=5000/（1+5% ）*1.5%=73.89（元），因月租金未达到个人发生应税服务的起征点，免征增值税，同时免征附加税费（城建税和教育费附加）。若月租金达到 2 万元以上，应全额
4、申报缴纳增值税。2.房产税财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按 4的税率征收房产税。应交房产税=5000*4%=200 元。3.城镇土地使用税财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。4.个人所得税财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）规定：对个人出租住房取得的所得减按 10的税率征收个人所得税。应交个人所得税=5000*10%=500 元。但是很多地方是核定个人所得税，直接按租金收入的 1%或2%（各地不统一），以当地税务机关的规定为准。5.印花税财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。
