《房地产招标采购与供应商管理实践2015年0418a》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产招标采购与供应商管理实践2015年0418a（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产招标采购与供应商管理实践（1）房地产招标采购与供应商管理实践（1）2015-04-182015 04 18引言引言引言引言在企业内部，只有成本 美国管理大师彼得杜拉克美国管理大师彼得杜拉克 企业的核心是经营获取利润。而企业管理 的一个根本任务就是不断降低成本。树立的个根本任务就是不断降低成本树 全方位的成本意识、加强成本控制与管理、 提高企业竞争力是企业最紧迫最核心任提高企业竞争力是企业最紧迫、最核心任 务之一。地产微利时代的来临成本管的念必 地产微利时代的来临，成本管理的理念必 须顺应潮流发生改变。某集团近三年及新项目土地成本统计分析某集团近三年及新项目土地成本统计分析土地费用占总成本
2、比重增涨快土地费用占总成本比重增涨快2013年新获取项目预计达到年新获取项目预计达到47%土地费用占总成本比重增涨快土地费用占总成本比重增涨快，2013年新获取项目预计达到年新获取项目预计达到47%提高售价，确保利润。销售压力增大，实际获利能力待考验！提高售价，确保利润。销售压力增大，实际获利能力待考验！行业集中度加大，竞争加剧高周转模式成为房地产开发必然选择成本控制成为开发企业管理的重中之重当前房地产企业面临最大的困难当前房地产企业面临最大的困难销售不畅 销售不畅 成本高企成本高企 无利润项目利润率下降和无利润是目前最大的困难； 价格竞争将成为市场最重要的因素低成本的公司将成为未来的胜者价格
3、竞争将成为市场最重要的因素，低成本的公司将成为未来的胜者； 成本管理将成为房地产企业的核心竞争力，企业未来生命线！如何解决“成本管理之痛”?花钱之痛：花钱之痛：为何浪费严重？成本指标为什么总是算不准、控不住？成本之痛：成本之痛：目标成本失真，明明没有超成本，为何项目却不挣钱？利润之殇利润之殇大利润如何堵为什签满合老变利润之殇利润之殇：巨大利润黑洞如何堵？为什么签证满天飞？合同老变更？溢价之困溢价之困：控成本省下的钱又该怎么花才能实现项目利润率最大化？溢价之困溢价之困：控成本省下的钱又该怎么花才能实现项目利润率最大化？为实现集团的经营目标，成本应有哪些作为、贡献？为实现集团的经营目标，成本应有哪
4、些作为、贡献？11对而精的产品对而精的产品对而贵的产品对而贵的产品奢饰品民生产品产品&成本产品&成本对而精的产品对而精的产品对而贵的产品对而贵的产品适配逻辑适配逻辑错而贵的产品错而廉的产品错而贵的产品错而廉的产品A货（下 等）“国资委” 等）只有产品的对与错，没有广义的成本高与低，与公司的战略、项目的定只有产品的对与错，没有广义的成本高与低，与公司的战略、项目的定 位角色位角色以及最关键的市场接受度以及最关键的市场接受度运营状况密切相关运营状况密切相关位角色位角色，以及最关键的市场接受度以及最关键的市场接受度、运营状况密切相关运营状况密切相关。 成本的高与低，与产品的定位逻辑及客户需求的适配程
5、度高匹配。 成本的高与低，与产品的定位逻辑及客户需求的适配程度高匹配。产品全成本的全成本的周转能 力产品 定位 能力全成本的全成本的 指标体现指标体现 经营能力费用 管控运营 平衡售价？ 成本？管控 能力平衡 能力成本 利润？ ROE? 内控能 力新业 务等 等。经营能力的提升关系到诸多专业能力及管理能力，其中成本管理是重营能力的提升关系到诸多专能力及管能力其中成本管是 要一环，而且在当前市场背景下日显重要，而且成本数据是经营能力 的最终体现。14项目开发的两个核心项目开发的两个核心投资项经营模式选择选择项投资项目（经营模式选择、选择项目） 投后管理（产品力、成本控制、品牌）投后管理（产品力、
6、成本控制、品牌）现代地产是综合竞争的时代 一俊遮百丑的时代已过去，一招很难制敌俊遮百丑的时代已过去，招很难制敌全球化的步伐加大竞争压力，房地产也将进 入专业细分入专业细分成本控制、采购管理是成本管理的两大工作重心成本采购采购成本管成本管理体系理体系项目前期设计阶段招标采购阶段施工阶段结算阶段后评价项目前期设计阶段招标采购阶段施工阶段结算阶段后评价目标成本锁定阶段动态成本管控阶段后评估拿地成本测算拿地成本测算合约规划和 招采分判合约规划和 招采分判招标招标动态成本监控动态成本监控结算文件结算文件成本分析成本分析目标成本锁定目标成本锁定招标控制价 （标底价）招标控制价 （标底价）招标 文件招标 文
7、件合同外费用 （洽商变更等）合同外费用 （洽商变更等）成本数据分析成本数据分析供应商评估供应商评估业务类型业务类型业务单元业务单元应用重要度应用重要度控目标控目标控合同控合同控付款控付款控动态控动态管沉淀管沉淀成本测算成本测算目标成本管理合约规划管理合同订立成本控制合同管理变更管理合同付款合同结算月度资金计划管理月度资金计划管理动态成本管理产品动态单方成本核算成本核算成本数据库成本数据库采购管理的特点价格是重点：采购就是一项 交易成本管理的特点交易 寻源与追踪：寻求高性价比 的供应商，并有效评价管理前瞻性：计划性管理，目标 需提前设定 全过程性：贯穿开发全过程 沟通是桥梁：甲乙双方充分 了解对
8、方需求才能达成稳定 的合作关系 部门不可偏颇性：兼顾进度、质 量控制 科学管理：复杂涉及面广， 多部门协作：需与设计工程 等部门相互协作 计划性：采购计划合理制定 是项目顺利开展的保障科学管理复杂涉及面广， 需通过科学的组织管理，减 少降低不必要的支出是项目顺利开展的保障有策略的成本投入有策略的成本投入土地价值收益角度去土地价值收益角度去 做成本控制做成本控制多业态组合多业态组合 对比分析对比分析可研版 本目标产品定位可研版 本目标产品定位做成本控制做成本控制对比分析对比分析成本产品研发成本产品研发控制单套控制单套 总价总价面面成本投放成本投放不要高大上有策略不要高大上有策略 的投入的投入方案
9、版方案版 本目标本目标追求性价比追求性价比总价总价，面面 积段配比积段配比成本投放成本投放的投入的投入 成本成本本目标本目标 成本成本追求性价比追求性价比成本匹配成本匹配双重压力倒逼成本双重压力倒逼成本双重压力倒逼成本双重压力倒逼成本新项目拓展压力倒逼成本新项目拓展压力倒逼成本销售经营压力倒逼成本销售经营压力倒逼成本成本的准确性 成本的竞争力 成本的合性成本的合理性有策略的成本投入产品策划 与 成本策划 同步产品策划 与 成本策划 同步成本规划+ 成本规划+ 部品匹配部品匹配一、需树立真正的全成本意识（关注成本构成的每一部分，从建安结构一、需树立真正的全成本意识（关注成本构成的每一部分，从建安
10、结构刚性成本开始刚性成本开始配置成本配置成本配套成本配套成本资金成本等资金成本等）研究如何有研究如何有刚性成本开始刚性成本开始、配置成本配置成本、配套成本配套成本、资金成本等资金成本等）。研究如何有研究如何有效的控制每一项成本，使其趋于合理。效的控制每一项成本，使其趋于合理。二、严格执行：先计划、后立项，建合约，再支付的意识。从开始划分二、严格执行：先计划、后立项，建合约，再支付的意识。从开始划分好合同界面好合同界面、合同范围合同范围、关注立项合理性及每关注立项合理性及每一一份支付的合理性份支付的合理性。好合同界面好合同界面、合同范围合同范围、关注立项合理性及每份支付的合理性关注立项合理性及每
11、份支付的合理性。三、成本规划及部品配置限额可以解决项目定位后，成本设置合理性的问题，三、成本规划及部品配置限额可以解决项目定位后，成本设置合理性的问题，是一种很好的设计前控、对标工具和设计参照系，引导合理成本投放。是一种很好的设计前控、对标工具和设计参照系，引导合理成本投放。未来房企竞争是供应链的竞争未来房企竞争是供应链的竞争 从收益、全成本与客户视角做好成本管控 供应链竞争赢得未来供应链竞争赢得未来房地产成本前控与优化是必然趋势 房地产成本前控与优化是必然趋势学员的一些需求学员的些需求 工程采购与供应商管理流程 学习先进的有实际成效的管理体系 学习先进的，有实际成效的管理体系； 学习采购过程
12、的风险管控及计划成本管理系统 如何优化建筑材料的采购方法？ 如何优化建筑材料的采购方法？ 如何实现成本有效控制，实现利润最大化？ 选择优质供应商，建立合理的评分评分体系及范围。选择优质供应商，建立合理的评分评分体系及范围。 如何更好地对公司供应商进行管理。 大型房地产材料管理庞大的基础群怎么建立？ 材料成本控制好的办法？ 针对房地产样板间装修材料价格或标准如何合理确定？ 最新的招投标办法？ 最新的招投标办法？ 集团战略采购与项目公司采购管理的分工、合作、考核。 采购与成本控制的制约管理 采购与成本控制的制约管理。课程内容课程内容第部分 招标采购过程管理第一部分 招标采购过程管理第部分 合同管理
13、第二部分 合同管理第三部分 赢在供应链第四部分 采购数据库及部品配置研究第五部分 采购管理体系介绍招标采购发展的趋势分析招标采购发展的趋势分析招标采购发展的趋势分析招标采购发展的趋势分析第一部分 工程招标采购管理第一部分 工程招标采购管理一、采购计划与合约规划一、采购计划与合约规划二、招标采购方式、方法二、招标采购方式、方法三、材料设备采购方法与实战三、材料设备采购方法与实战第节第节采购计划与合约规划采购计划与合约规划第第一一节节、采购计划与合约规划采购计划与合约规划利用合约规划打通的成本采购利用合约规划打通的成本采购系统系统成本成本：目标成本的准确合理与可控目标成本的准确合理与可控利用合约规
14、划打通的成本采购利用合约规划打通的成本采购系统系统成本成本：目标成本的准确合理与可控目标成本的准确合理与可控采购：招标采购的效率与竞争性采购：招标采购的效率与竞争性成本系统成本系统 目标成本测算目标成本测算 合约规划合约规划采购系统采购系统招标采购项目招标采购项目 合约规划合约规划合约控价采购流程合约控价采购流程费用科目合同合同定标付款、签证变更、 算算归集 结算、清算 各业态产品单方成本 经营决策数据库招标数据库合约规划合约规划是指项目目标成本确定后对项合约规划是指项目目标成本确定后，对项 目全生命周期内所发生的所有合同大类、 金额进行预估是实现成本成本控制的基金额进行预估，是实现成本成本控
15、制的基 础。合约规划也可以理解为以预估合同的 方式对目标成本的分级，将目标成本控制 科目上的金额分解为具体的合同。科目的额分解为具体的合同合约规划合约规划 合约规划的价值，更多地是基于“谋定而 后动”的角度去谈，通过合约规划可以实后动的角度去谈通过合约规划可以实 现事前的策划，来指导后续采购计划的执 行，来指导后续合同的签订。行，来指导后续合同的签订。 合约规划也是成本控制的有效手段，可以 更好的监控成本的动态变化更好的监控成本的动态变化。合约规划项目运营视角1）基于合约规划明确整个项目的发包思路（或称总分包模式）： 根据项目合约规划项目运营视角所在地的供应商结构，同时结合项目质量、进度的控制
16、要求，来决定项目的 发包方式哪些总包，哪些分包，哪些独立发包，哪些甲供。同时还会明 确发包的责任主体，到底是由总部负责，还是项目负责，并可在此基础上来 指导后续工作的开展这个价值点的确只有合约规划可以承载控制科目不指导后续工作的开展。这个价值点的确只有合约规划可以承载，控制科目不 能实现。 2）通过合约规划明确各种合同的工作界面： 除了要明确各合同的合同范围、 单价总价确依据外重的将总包分包间众多交重单价、总价和确认依据之外，更重要的是要将总包、分包之间众多交叉、重 叠的工作界面界定清楚，用以指导现场工程管理，主要集中在材料供应方式 及界面、总包与分包的施工界面。这些细致的工作界面如果不界定清楚，不 在对应的合同中予以体现则会出现大量的重项漏项的情况出现从而造在对应的合同中予以体现，则会出现大量的重项、漏项的情况出现，从而造 成大量的无效成
