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1、第三章 房地产抵押贷款,掌握房地产抵押贷款的概述理解房地产抵押贷款的运作了解房地产抵押贷款的管理掌握抵押房地产的估价,一、抵押与房地产抵押（一）抵押抵押是指债务人或者第三人 不转移对其所有的财产的占有， 将该财产作为债权担保的行为,第一节 房地产抵押贷款的概述,（二）房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为,可以设定抵押权的房地产,主要有： 依法获得的出让幻灯片 5土地使用权； 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权； 依法获得的房屋期权； 依
2、法可以抵押的其他房地产注意：（1）以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押；（2）以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押；（3）以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押,土地使用权的取得方式,（1）土地使用权的出让 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（2）土地使用权转让 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其它合法方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨 是
3、指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,引申：划拨土地主要使用项目,（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,房屋期权抵押,房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。一般规定以预购商品房期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，除非预
4、购人已付清该商品房全部购房款或者房地产开发企业和其他建设单位已付清该建设工程全部建造款,对抵押房地产进行处分所得价款 偿还顺序,1支付处分抵押房地产之费用；2扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；3按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；4剩余金额退还抵押人,引申：企业破产财产清偿顺序,（1）优先清偿破产费用和公益债务； （2）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。 （3）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； （4）普通破产债权。破
5、产财产不足以清偿同一顺序的清偿请求的，按照比例分配。,二、房地产抵押贷款及种类,（一）房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借 款人或第三人拥有的房地产作 为抵押物发放的贷款 注意：抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容,抵押权实现方式,理论上房地产抵押权的实现既可以规定只能采取 拍卖的方式，也可以规定 抵押权人可以与抵押人协议 以抵押物折价或者以拍卖、 变卖该抵押物所得的价款 受偿；协议不成的，抵押权 人可以向人民法院提起诉讼,（二）房地产抵押贷款种类1、按贷款对象分类2、按贷款用途分类,企事业法人房地产抵押贷款,个人房地产抵押贷款
6、,土地开发抵押贷款,房屋开发抵押贷款,其他用途的房地产抵押贷款,购房抵押贷款,房地产 建设贷款,3、按贷款利率确定方式及计息方法分类,固定利率房地产抵押贷款,浮动利率房地产抵押贷款,可调利率房地产抵押贷款,三、房地产抵押贷款的基本特征（一）房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款,（二）房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质
7、是一种融资关系而不是商品买卖关系一旦借方不能按期偿还贷款，而贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措并不是房地产抵押贷款贷方的本意,（三）房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产；否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款具有现实性,四、房地产抵押贷款的作用（一）增强消费者购房能力，促进房地产消费市场发展（二）增强房地产开
8、发经营企业经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业发展（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济平衡发展（四）确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融发展,注释：财务杠杆,财务杠杆是指企业利用负债 来调节权益资本收益的手段。 合理运用财务杠杆给企业权 益资本带来的额外收益，即 财务杠杆利益。,在居住方面，我国城镇居民居住类消费支出（包括实际房租、水电、气和其他燃料、居住维修等）比重为9.8%，美国、德国、法国、日本在15%左右。与发达国家相比，我国住房消费水平较低，居住空间小、居住条件相对较差。 恩格尔系数,第二节 房地产抵押贷款的运作,一、房地产抵押贷款运作要素是
9、指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件除了贷款资金来源和可以设定抵押权的房地产外，房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、抵押合同及保险与公证等，都是房地产抵押贷款运作的组成要素。,（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国是指经中国人民银行批准，持有金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构,房地产抵押贷款的贷款人的权利：（1）有权要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款金额、利率等； （2）要求借款人同意办理抵押物登记； （3）贷款本息到期时依借款合
10、同约定向借款人收取贷款本金和利息； （4）在借款人未能履行借款合同规定的义务，经指出不改正者，可以要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款，必要时可依法行使抵押权,房地产抵押贷款的贷款人的义务（1）公布房地产抵押贷款业务的种类、 范围、程序和贷款利率等信息，并向 借款人提供咨询； （2）公开房地产抵押贷款审查的资信内容和 发放房地产抵押贷款的条件； （3）在收到借款申请后，应当及时给予答复； （4）对借款人的经济情况依法给予保密等,（二）房地产抵押贷款的借款人（1）是经工商行政管理部门核准登记的企 事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等 （2）借款人申请房地产抵押贷款应当具有按期
11、还本 付息能力，有可以设定抵押的房地产 （3）要求房地产企业自有流动资金 要占生产流动资金的一定比例(如30) （4）借款企业要持有贷款证（卡）,具有资格的借款人拥有的权利（1）有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款；（2）有权按借款合同约定提取和使用全部贷款；（3）有权拒绝借款合同以外的附加条件等,具有资格的借款人承担的义务（1）如实提供贷款人要求的资料(法律规定不能提供的除外)，配合贷款人进行的调查、审查和检查，接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督；（2）按借款合同规定用途使用贷款；（3）按借款合同规定及时清偿贷款本息等。,（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人房地
12、产抵押贷款的抵押权人是指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。房地产抵押贷款的抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款清偿担保的法人、其他组织或者公民，通常为借款人本人,（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同借款合同应当约定贷款用途、金额、利率、支付方式、还款期限、还本付息方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项抵押合同应当载明：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；抵押当事人认为需要约定的其他事项,借款合同：http:/ http:/ http:/ 为保障贷款
13、银行的利益，一般应要求抵押人对抵押物作相应的保险，如投保建筑工程险、房屋财产险等 对于规定要经公证才能生效的抵押合同，应 及时办理抵押合同公证,（六）贷款比例、贷款期限和贷款利率（1）贷款比例是指房地产抵押贷款金额占抵押房地产价值的比例，贷款比例通常又称为贷款成数。 规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过80，即8成,（2）贷款期限是指贷款从投放到收回贷款本息时的期限，贷款期限的长短与借款人的信用程度、偿还贷款能力、借款金额以及贷款银行的资金实力有关，也受中国人民银行贷款期限政策的制约。目前，我国房地产抵押贷款的期限最长为30年，一般实务操作上1020
14、年的为多。贷款期限的长短与借款人每月偿还额一般呈负相关，与借款人利息负担呈正相关,贷款利率：我国的住房存、贷款利率一般由中国人民银行制定，其他与住房消费有关的利率也按中国人民银行公布的法定利率的上下限，由商业银行确定具体利率。 随着利率政策的改革，银行对非政策性的房地产抵押贷款利率等商业性贷款利率将有较多的自主决定权,（七）贷款偿还方式房地产抵押贷款尤其是住房贷款的偿还方式有多种。目前，国内商业性住房贷款的还款方式主要有三种：到期一次还本付息、等额本息、等额本金（1）到期一次还本付息一年期以内(包含一年)的个人住房贷款的还款方式采用这种方式,（2）等额本息还款方式比较适用于在整个贷款期限内家庭
15、收入有稳定来源的借款人，如机关事业单位包括学校的工作人员等,（3）等额本金还款方式适合每期(月)的偿还金额逐期减少，比较适合于已经有一定的积蓄，但是预期收入可能逐渐减少的借款人，如某些中老年职工（4）其他方式如：不完全等额的分级还款方式。分级还款个人住房贷款的每期(月)还本付息数额按一定的百分比或者一定的数额逐期(月)递增。比较适合于那些随时问推延、收入能显著增加的借款人，如工作不久的大学毕业生等,抵押贷款各参与人之间的关系,抵押贷款运行过程,抵押贷款的操作流程,抵押借款合同履行中的事情,最近办理了一起这样的借款公证，情况如下：一中年男子借款五万元，用父母的房产作抵押，父母都同意为他借款作抵押担保，并承担担保责任，出借人也同意出借五万元，期限两个月。三方签订了借款合同和房地产抵押合同，并申请了公证。公证处按程序审查了材料和当事人的真实意思表示，出具了具了强制执行效力的债权文书公证书。当事人又到房管局办理了抵押登记，一切手续正常。两个月后，债权人来到公证处，要求出具执行证书。我把债务人和担保人都约到公证处，询问履约情况，他们一致同意执行房产，对所借本金、利息、违约金等都无异议。,
