房地产公司股权价值评估研究

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1、房地产公司股权价值评估研究一、研究背景与意义房地产兼并收购，主要有两种模式，公司层面战略合作，例如中交集团入股绿城中 国；另一种则是项目公司层面进行接盘收购，如融创收购成都本土知名房企三个项目所有 股权。本文以项目公司层面收购为案例，针对项目公司股权价值评估进行研究。由于股权收购，交易价格最终由股权评估价值决定。大部分并购交易不仅涉及资产 评估、而且还涉及审计工作，如果是国有企业出售，甚至涉及清产核资。现实中，往往出 现：评估人员不懂财务知识，看不懂审计报告；而审计人员又不懂评估知识，看不懂评估 报告等情况。本文主要贡献是，将审计与评估之间的复杂关系简单化，在假设开发法条件 下，通过房地产开发

2、的不同阶段为案例，让股权评估一目了然，转化为利用专家工作，更 有利于投资者决策。二、案列假设本文价值评估不涉及品牌价值、规模经济效益价值，也不考虑项目公司拿地能力带 来的期权价值等，完全是收购企业追求利润或者是快速进入市场的选择。本文假设项目公司除开发成本、存货外，其他资产如应收应付款、预收预付款、货 币资金、银行借款、固定资产等，不发生增减值变动，采用资产基础法进行评估。为便于理解，根据实际情况，本文做如下假设：项目公司注册资本金亿元，股东以 现金出资；项目可售货值 5 亿元，不含税金；本项目缴纳增值税，不考虑应交增值税，但 考虑增值税金及附加、土地增值税，共计亿元；项目开发成本 3 亿元，

3、已经完成投资 2 亿 元；管理营销费用共计亿元；所得税亿元；由于是项目公司股权转让，交易双方仅涉及印 花税，因为金额较小，忽略不计。三、评估方法介绍市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的己知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。市场法在房地产市场比较发达的情况下得到广泛应用。收益法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时 点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益的房地 产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价

4、格，扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般 特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行 评估的情况。假设开发法，又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是预计估价对象开发 完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。假设开发法主要适用于下列房地产的评估：待开发的土地的评估，用 开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等；将生地开发成熟地的土地评估，用开发 完成后的熟地价减去土地开发费用；待拆迁改造的再开发地产的评估。基准地价修正法，是在政府确定

5、公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基 准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。四、评估案例选取房地产开发的四个不同阶段，进行评估研究。其中：房地产价值=房地产预期售价-截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表 1：注：预收房款 2 亿元；工程款尚未支付，形成应付账款 2 亿元；尚未发生任何费用及税金。开发成本价值=股权价值=+=截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表 2：注：公司预收房款 2 亿元；工程款尚未支付，形成应付账款 2 亿元；管理费用与销 售费用已经全部支付；尚未发生税金。开发成本价值=股权价值=+=截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表 3

6、：注：公司预收房款 2 亿元；用现金支付工程款 1 亿元，尚未支付 1 亿元；管理费用 与销售费用已经全部支付；尚未发生税金。开发成本价值=股权价值=+=截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表 4：注：公司预收房款 2 亿元；用现金支付工程款 1 亿元，尚未支付 1 亿元；管理费用 与销售费用已经全部支付；增值税税金及附加、土地增值税等已经支付。开发成本价值=股权价值=+=五、本文运用本文适用于采用假设开发法进行价值评估的项目公司案例。本文没有研究房地产审计过程的细节要点、也没有研究房地产评估过程的专业技术， 而是站在投资者角度，将审计与评估之间的关系简单化，从而将房地产股权估值，转化为 利用审计、评估专家的工作。