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1、上海高端租赁写字楼考察汇报,市场营销部,租赁型写字楼考察重点,装修标准 设备标准 交房界面 产品亮点,案例1：嘉华中心,项目重要指标,项目组合,办公楼：63695 平方米 商业附楼：4049平方米 会所附楼：3691平方米,落客雨棚 大堂透视,大堂局部 首层低区电梯厅,中、高区侯梯厅 电梯轿厢装饰,标准层走廊 卫生间装饰,管井门 楼层水牌,地下区域标识 电梯内超大LCD显示屏,电梯,空调,供电,办公区供电负荷密度：80VA平米 柴油发电机组：21500KVA 租户重要设备备用负荷：30KW层，摊算至办公面积22W平米,产品亮点,可拆嵌板 位置：每层标准层东北角，为租赁多层的大客户预留了设置内部
2、垂直交通的可能性。 尺寸：5.4米*2.65米 独立通讯通道 独立管线：在空调机房内设置专线、点对点业务通道 独立线槽：预设独立线槽，保证高端机构特殊要求 物业服务 出租车营业站：与出租车公司协议付费，保证3辆以上的出租车等候 员工就餐区：提供集中就餐环境，以避免办公区就餐对办公环境的影响,案例2：花旗集团大厦,室外园林和道路的结合 大厦主入口,项目重要指标,花旗主入口 首层的花旗银行营业厅,大堂内的星巴克 流水墙,大堂内的花旗银行营业厅 电梯厅,标准层走廊 走廊设置的直饮水设备,楼层铭牌 标准层公共卫生间,卫生间台面 地下车库,吊顶、地面、照明、出风口均完成的租区内部,电梯,空调,供电,柴油
3、发电机组：21500KW供大厦应急用，11500KW提供客户备用电源 租户重要设备备用负荷：30KW层，摊算至办公面积15W平米,通讯,6类线 为高端客户预留独立线槽 预留十余个微波发射器基座的位置,产品亮点,LED彩显幕墙系统工程 总面积6030平方米，是目前世界最大的LED全彩显示系统，适用于各类宣传、广告、信息的显示，并可与网络联结，实时显示各种信息。 目前，花旗集团大厦LED显示系统播放的暂时为公益广告，待获得相关部门审批后方可播放广告。,从浦西看LED显示系统 对室内人视范围并没有产生影响,产品亮点,空气过滤器、紫外线杀菌装置 配合50立米人.小时的新风量，为空气质量提供了有力保证,
4、产品亮点,电动遮阳帘,案例4：汇亚大厦,项目重要指标,停车落客入口 首层电梯厅,水牌显示器，分中英文滚动显示大厦入住客户名称,和内装材料统一的水牌 卫生间,标准层卫生间：石材地面、不锈钢隔断、挂墙式墩便,标准层走廊 大堂主视墙,高楼层的荷兰银行营业厅,设备,电梯 14部客用电梯，高区5米秒，低区3.5米秒 两部服务梯及两部车库穿梭电梯 综合布线 3200对电话线 预留客户卫星接受器位置 竖向五类大对数及多模6芯光纤 空调 VAV空调系统，每层设八个分区，18个VAV BOX 集中提供了客户服务器机房的24小时冷冻水 供电 两路来自两个变电站的电源 大厦集中设置三台柴油发电机，其中2台1500K
5、VA的提供客户重要负荷的备用电源,产品亮点,24小时冷冻水 为目前市场上，解决客户服务器散热问题最彻底的方式 收取费用为3000元月.10平米 交易楼层,案例5：衡隆广场,二座大堂 商场和办公楼座间的落客车道,卫生间 外围固定吊顶及灯带,标准层卫生间 办公区域,标准层卫生间 办公区域,公共走廊吊顶 标准层电梯前厅,走廊,租区楼层水牌,商场,地下层展示空间，可以举办各种秀及进行各种展览,贯穿商场的垂直挑空,恒隆内集中了各顶级品牌的门店,案例5：汇丰大厦,项目重要指标,业态组合,B1：员工餐厅、淋浴室 首二层：银行营业厅、咖啡、餐饮、书店、便利店、邮递中心 三层：诊疗所、邮局、国际速递 17层：会
6、议室，设三种类型的会议室，分别可容纳1023010名参会人员 顶层：餐厅、商务休息厅，日本料理、爱尔兰酒吧,位于首层的汇丰银行营业厅 位于首层的星巴克,设置职工食堂的同时，也设置了供办公人员使用的淋浴室,顶层餐厅及二层的便利店,电梯,10部双层电梯（20人乘坐*2），提高运力 2部17人乘坐电梯 车库穿梭梯2台（B4-2F）,空调及给排水,内部分四个区域，设置四管式空调，每个区域可单独提供空调 周边设置可自由进行冷暖空调调节的风机盘管装置系统 设置四个行政卫生管线，为客户提供增加卫生间和茶水间的可行性 每个楼层提供四个24小时冷却水管线，解决客户机房空调问题,供电,备有客户专用EPS，保证客户
7、重要负荷 设应急发电机，提供大厦应急电源,产品及服务亮点,行政卫生间管线 每层四个区域均可方便取用 DOUBLE DECK双层电梯 有效提高运力 空调 内区+窗边盘管空调 为租户在同一开间自行分隔创造了良好条件 使用更为便利，提高舒适度 同一楼层设四个空调分区 实现各不同朝向的空调调节 面积细分使得加班空调的使用成本更为经济,案例4：环球金融中心,Hills,Hills是森经过对城市理想模式的探索和思考，确定的城市建设理念，寓意了垂直型综合城区。 “Hills” 不是陡峭的山壁，是人们舒适漫步和愉快交谈的缓坡。 1986年成功的开发了Ark Hills后，“Hills”就迅速生长为森的高端产品
8、序列。 2003年，被娴熟地运用于六本木新城。,项目重要指标,业态组合,B3-B1：停车场 B2-3F：餐饮、专卖店、商务配套设施等，13600 m2 3F-5F：会议设施，最大为800m2，可容纳1000人 7F-77F：办公 7F19F31F43F55F：交易楼层（层高高） 28F-29F、52F-53F：SKY LOBBY空中大堂 79F-93F：柏悦酒店，共180间客房，内设餐厅、宴会厅、健身会所（含游泳池） 94F-100F：汽车展览、观光设施观光天桥、观光天阁,标准层电梯厅 标准层走廊,走廊标识 楼层卫生间,楼层卫生间,公共区域装修朴素、实用、简洁,电梯,由四家电梯厂商提供电梯，共
9、91部 设SUPER DOUBLE DECK超级双层电梯，提高运力的同时，提高了首层大堂的高度，规避了传统双层电梯对于层高的限制 设载重高达5吨的电梯，解决超高层变压器等大型设备的运送问题，更为顶部车展层的实现创造了条件 车库穿梭梯2台（B4-2F）,空调及给排水,3300平米标准楼层设4个空调机组，构成4个独立空调控制区 每个机组辖区内部可再行细分四个区域，设置四管式空调，每个楼层共16个独立温控区 周边终年设置可自由进行冷暖空调运转的风机盘管装置系统（共40台） 设置四个行政卫生管线，为客户提供增加卫生间和茶水间的可行性 每个楼层提供四个24小时冷却水管线，解决客户机房空调问题,供电,三路
10、供电 设应急柴油发电机供公共区域应急负荷 预留客户自用柴油发电机的位置 （预留5台）,安保系统,66台安检闸机，有效管理访客,产品及服务亮点,商业配套更加完善 出租车服务站：提供叫车服务，保证随时有出租车待命 商业：面积16300平米 3F-5F会议层：可提供最多1000人的大型会议厅 交易楼层的设置，为银行营业厅在超高层内的入住提供了有利条件；同时，进驻的商业将丰富楼宇的配套，为租户带来便利 PARK HAYATT柏悦酒店：提供180间客房 94F观光大厅：可举办车展等展览 97F观光天桥：顶部可打开 100F观光天阁：底部透明,产品及服务亮点,预制钢梁穿风管，有效提升吊顶高度,产品及服务亮
11、点,电梯配置超前 SUPER DOUBLE DECK（超级双层电梯），既能有效的提高超高层的运力，又能避免同高双层电梯对于首二层层高的限制 设置5吨超大电梯，解决超高层设备及展览的运输要求,产品及服务亮点,窗边+内区空调，多分区，控制更为灵活 行政卫生管线及24小时冷却水管线 结构灵活性 预留5台柴油发电机位 66台安检闸机,汇丰大厦及环球金融中心产品要素对照,汇丰大厦及环球金融中心产品要素对照,汇丰大厦及环球金融中心产品要素对照,上海高端写字楼产品特点,标准配置门槛高 产品精细化程度高，细节更为精道 商业化程度高，处处营造商业价值,高档租赁写字楼标准配置,精装修范围及标准高，公共区域及办公区
12、域全部精装修,精装修标准,高档租赁写字楼标准配置,层高及净高标准高 层高普遍在4米-4.2米 净高2.75-2.85m，网络地板高度以150mm为主 全空气变风量系统为主流方向 普遍以10 m2人的人员密度作为设计标准 新风量在36-50 m3小时.人 高速电梯：180米以内的写字楼项目均以3.5米秒起步，高区普遍为5米秒、7米秒 柴油发电机提供客户重要负荷的备用电源 24小时机房冷却水系统 竖向五类大对数六类大对数的运用已成主流,创新及细节,预留多层大租户垂直连通可行性 设置可拆嵌板，为租多层的大客户保留了设置内部垂直交通的灵活性 金融客户机房空调解决方案升级 提供24小时冷冻水，客户无需设
13、置机房空调，即可解决IT机房的散热问题，比24小时冷却水更为先进和到位 在柴油发电机的需求难以预测的前提下，在建筑结构上预留设置柴油发电机的空间，待租户确定后再由客户自行安装 普遍采用设备带天花系统：集成了进回风口、烟感、温感、灯盘等功能，保证了吊顶装修效果的洗练。 关注使用过程中外立面的统一，有效保证了楼宇的高端商务感。 大多提供外窗帘，甚至是电动窗帘，以保证外围观感 外围天花均采用统一的石膏板吊顶及照明：客户不可拆卸，保证夜间效果的统一性 核心筒外扩3.6米作为重要荷载区域，解决客户机房荷载：800kg/m2。 超高层外立面不设置可开启扇。 安全、节能 同时对新风量、物业空调运行的品质提出了很高的要求 预留上下水管线，为灵活设置租户自用卫生间和茶水间创造了条件。,商业价值的营造,无一例外的在客梯内设置内嵌LCD屏，以获得广告收益，同时和开发商持有的其他物业形成联动。 外幕墙利用层间部位设置LED灯或其他发光导体形成广告面，出售广告播放权。,租金：8-13元平米.天 物业管理：26-32元平米.月,
