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1、城市居民区物业管理的现状研究与对策思考摘 要：物业管理在我国已有 30 余年的发展历史，但在理论与践行方面，城市居民区 的物业管理仍然存在着很多问题。本文对这些问题进行了细致的剖析，并针对问题探讨了 应对策略。关键词：城市居民区；物业管理；现状研究；对策思考。物业管理在当代中国是一门系统学科，在管理学中占据着一定的地位。但区别于人 力资源管理，物业管理仅是对“物”的管理，其中包括办公楼、商业楼、住宅小区、别墅、 工业园区、酒店和厂房仓库等等。本文所探讨的内容主要是针对城市居民小区的物业管理， 因其在“物”的基础上又融合了“人性化”管理概念，因此，在物业管理所涵盖的范围中对城 市小区的物业管理最
2、为复杂。物业管理在我国已有 30 余年的发展历史，但在理论与践行方 面，城市居民区的物业管理仍然存在着很多的问题。本文对这些问题进行了细致的剖析， 并针对问题探讨了应对策略。一、城市居民区物业管理的主要内容概述。在工作实践中，城市小区物业管理所涵盖的内容主要包括：对建筑主体及业主装 修的监管。建筑物是城市小区物业管理的重点对象，从建筑物投入使用到超出使用年限的 时段内，物业管理始终是紧密跟随的。其中，物业管理首先包括对建筑物自然或人为损坏 的管理，以及建筑物超出使用年限两项内容。其次，对业主装修行为进行监管，如督促业 主在装修时不要破坏建筑主体，以及对业主装修行为进行全面监督，等等。对小区内基
3、 础设备、设施的管理。城市小区的基础设备主要是指电、水、气的供给设备，在对城市小 区的物业管理中，管理企业要加强对各类设备的监管，确保设备正常运作；此外，城市小 区基础设施主要包括娱乐设施、运动设施、通信设施等，对设施的管理与对建筑物的管理 内涵基本一致，即避免设施受到自然或人为损坏，保障各种设施的正常使用。环境卫生 管理。维持城市小区的环境卫生，处理建筑垃圾、生活垃圾并保障居民的居住环境卫生。 绿化管理。维系城市小区的自然环境，对各类绿化植物进行监管。配合公安机关或消 防部门做好城市小区的安全防护工作。维护小区内车辆运行秩序，并保障业主的生命财 产安全。开展一系列公共代办性质的服务，如水费、
4、电费、气费的缴纳等等。对物业 档案资料的管理。二、当前城市居民区物业管理的现状剖析。1、缺乏有效的管理机制。当前，我国大多数物业管理机构都是由私人承办的，其在内部控制方面缺乏有效的 管理机制，具体表现为：第一，管理人员在工作中表现出了较大的随意性；第二，在以盈 利为目的的管理理念下，乱收费现象严重；第三，管理工作不到位，管理人员纪律松散， 缺乏服务意识；第四，管理力度缺失，有些城市小区垃圾成山，绿化植物无限蔓延，导致 居民生活受到了严重影响；第五，管理人员素质低下。2、人性化管理内涵缺失。城市小区物业管理虽然是针对“物”的管理，但这些物质与小区业主的生活存在着极 大的关联。因此，针对城市居民小
5、区的物业管理应体现人性化原则。然而，当前许多物业 管理企业的人性化管理内涵缺失，管理工作机械化，教条化，仅注重“我应当这么做”，而 不注重“居民希望怎么做”。在这样的管理模式下，企业与小区居民之间或多或少都存在着 一些矛盾。居民不满意，而物业管理机构也难以获得居民的拥护，从而为自身的健康发展 制造了障碍。3、对建筑主体和业主装修的监管不到位。随着近年来我国城市化建设步伐的加快，人民生活水平和居住条件的不断提高，大 量新型城市住宅建筑纷纷涌现。然而由于物业管理部门缺乏相应的监管力度，新城区物业往往存在着许多的问题。首先，是一些基础设施管理的归属问题，如新居纱窗破损应当找 谁维修？对此业主往往较为
6、迷茫；其次，一些地产开发商在小区建成并投入使用后将物业 管理职能全部交付给物业，而物业一旦与业主产生矛盾，水、电、气等基础能源往往难以 保障；再次，一些业主在装修过程中不顾及建筑主体，肆意破坏承重墙或一些重要公共基 础设施，而物业管理部门对此的监管力度不足，从而造成一些潜在的安全隐患。三、提升城市居民区物业管理的对策探讨。要提升物业管理质量，全面促进城市居民区物业管理工作，不能仅依赖物业管理企 业的自身建设。还需要房产行政管理部门的充分介入，督促并加强对物业公司的监管力度。 在此基础上，提升城市居民区物业管理的有效对策应围绕以下几个方面制订。1、明确管理主体，强化管理权责。房地产行政管理部门要
7、充分运用自己的引导职能，在正确认识城市居民区物业管理 重要性的基础上明确管理的主体，并强化管理权责。对此，笔者结合自身的认识提出了四 种方案：其一，采用统一经营管理模式，如房地产行政管理部门引导地产开发商统一管理小 区物业，将物业公司与地产开发商融为一个整体，避免其他企业参与，使城市小区物业管 理规范化，权责明晰化。其二，采用管养分离的管理模式。该模式的主旨是为构建金字塔式的现代管理体系， 从而实现科学管理、科学养护的基本目的。如将物业管理工作划分为管理和养护的两个部 分，再由物业管理公司将养护作业承包给专业企业来负责，从而形成一体化的物业管理模 式。其三，采用双轨制管理模式。在物业管理过程中
8、地产开发商的作用不容忽视，基于 此，可运用地产开发企业遥控管理与物业公司一线管理并存的方式，实现风险共担、利益 共享，从而提升管理的效应。其四，采用市场化管理模式。房地产行政管理部门可出台一些引导政策，鼓励城市 居民成立业主委员会，使其充分介入到物业管理中来，鼓励业主委员会与物业管理之间进 行竞争，规范管理市场，实现专业运营，从而形成市场化的管理模式。2、明确管理内容，建立管理标准。在上述基础上进一步提升物业管理的效用，物业管理企业需在上级领导部门的导向 下结合实际情况，明确管理的内容，建立管理的标准。首先，物业管理企业管理层应结合 国家相关政策实施规范化管理；其次，物业管理企业需制定物业管理
9、的评价标准，要结合 实际对管理目标、管理内容与管理标准提出明确要求，从而为物业管理质量的提升提供理 论依据。3、建立统一物业管理制度。物业管理企业应全面加强自身建设，建立统一的物业管理制度，对工作人员的行为 规范进行约束。同时，加强绩效管理，将实际工作与工作人员的薪资福利挂钩，激发职工 的工作热情，全面提升物业管理质量。此外，在制度建设中物业管理企业还需体现与教育 培训有关的内容，从根本上改变物业管理滞后的现状，全面提升职工的道德品质和专业素 质，从而为构建高效的物业管理模式奠定基础。4、构建人性化管理模式。对于物业管理企业而言，什么是人性化管理模式？笔者认为，是基于业主需求为基 准所开展的物
10、业管理工作。在实践中，物业管理企业应全面分析业主心理，把握业主需求，与业主建立和谐的 合作关系。要让业主认识物业管理的存在宗旨，认识物业管理企业的服务理念，要将业主 需求作为自身需求来满足，或协助业主达成目标。此外，物业管理企业还需全力开展对自身工作的宣传，对于公共意识缺失，肆意破坏公共基础设施和建筑主体的业主，要让业主 认识到自己的工作是以法律为依据的，自身的职能是维护公共利益，同时通过说服教育加 强对业主装修的监管力度，从而打造人性化管理模式，构建起完善的物业管理体系。参考文献：1马春艳，马丹丹，陈文汇。我国县级城市居民区物业管理现状及存在问题调查分 析J.现代经济，2016：82-83.2易源会。浅谈小区物业管理现状与优化建议J.商品与质量：建筑与发展， 2016： 414-415.3韩艳峰。试论我国物业管理存在的问题及应对策略J.科技资讯， 2016：178.4唐欣，王春艳，李娟，等。现代社区物业管理纠纷化解措施研究基于济南市 住宅小区物业管理纠纷现状调查J.新建设：现代物业上旬刊，2016：77-81.
