《五星级酒店的开发条件及市场分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《五星级酒店的开发条件及市场分析（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、五星级酒店开发条件,2011年3月,目 录一、五星级酒店市场概况 二、五星级酒店成功开发条件 三、建议,一、五星级酒店市场概况综合评定：,2010年2010年12月2日，国家旅游局发布了关于印发旅游饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2010）实施办法的通知，此标准将于2011年1月1日实施。,酒店业里程碑事件,下图为五星级店申报流程图：,酒店业发展历程,2009年酒店业全年数据统计,2010年四季度酒店业情况,平均房价差幅63.7%,2010年四季度重点旅游城市星级饭店情况,2010年浙江省五星级酒店数量,2010年浙江省星级酒店已达到约1100多家，其中五星级酒店有45家。 备注：以
2、上数据均指在册数据,2010年全国五星级酒店共计492家，其中浙江省的五星级酒店有45家 ，位居全国第一 。 备注：以上数据均指在册数据,2010年浙江省五星级酒店经营状况,2010年四季度酒店业收入比例,87.43%,酒店业开业统计表,二、五星级酒店 开发条件,成功,条件一：良好的选址、精准的定位综合评定：,定位（ ）酒店多维分类,五阶段战略分析,条件二、合作团队（内部管理、外部合作）综合评定：,战略合作团队（ ）,定位,设计,运营,酒店经营管理,谈判过程：建议酒店定位报告提 交后可与意向的酒店管理公司接 触洽谈，如果双方有合作意向可 先签署意向协议书，然后再 签署正式合作合同。 谈判时间：
3、从接触到谈判成功最 少需两个月，长则达2、3年。,酒店设计支持,酒店管 理公司,酒店定位建议,酒店管理公司,选择酒店管理公司,寻找=媒人介绍,面谈=相亲,意向协议书=订婚,正式协议书=结婚,2011.12,2011.5,2011.4,2011.8,选择酒店管理公司=找老婆结婚,合适品牌,酒店定位报告=优质证书,禁止脚踏两只船,顶级合作团队参考,内部管理团队（ ）,条件三、良好的财务状况综合评定：,模式一：自主经营 模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些 支持 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理 模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一
4、个 更大的 酒店品牌集团 模式五：委托管理特许经营的双重运作 模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理,投资和管理酒店的6种模式,一、酒店自身的营运收入 二、酒店采购中的高折扣 三、向上、下游产业扩展，形成产业集群 四、管理扩张，向饭店管理集团发展 五、土地储备的升值效益,五星级酒店的投资效益与投资方式,酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格(不包括买地的钱)：五星级酒店一般为：900010000元/m2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星级为120m180m4、投资成本类别比例的大致划分：土建成
5、本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%，一般投资回报周期为15-20年。6、土建建造成本：14001800元/m，施工方成本：1100-1200元/m7、对五星级酒店而言，入住率至少达到60%才可盈利，,财务分析原则及标准,五星级酒店运营收入情况：,五星级酒店运营成本情况：,运营成本、收入分析,运营成本、收入分析,与美国同类投资的比较,酒店融资模式,条件四、优越的配套综合评定：,配套资源比较,高端别墅配套资源比较,项目限制因素,总 结,三、建议,1、尽早确定酒店管理模式及合作伙伴：明确酒店定位及管理模式，找好酒店管理公司，2、梳理前期流程：
6、梳理酒店办理前期各项工作流程、招投标流程，明确相关职能部门；3、招商引资先行：根据项目进度，编制最佳投融资方案，先行洽谈。,建议,谢 谢！,模式一：自主经营饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(Independent Hotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产
7、生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。,模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。 国外的一些饭店
8、在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织(Leading Hotels of The World)、世界小型豪华饭店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。 这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的
9、限制。,模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。 这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 这种模式的缺点在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投
10、资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。,模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。 这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给
11、外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。 这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。,模式五：委托管理特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务
12、，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。 但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。,模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参
13、股饭店，成为联合投资者。 一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。,酒店自身的营运收入按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。但是
14、实际上这个数字可能不准确。重庆的五星级酒店在2002年底房价曾跌破400元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比这还要低（常住客户的房价水平至少在赢利水平点上）。而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元。2）五星级品牌效应，带来衍生性收益。 在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。可以迅速地获得市场认可。,酒店采购中的高折扣
15、一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。,向上、下游产业扩展，形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展形成产业集群。,管理扩张，向饭店管理集团发展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。通过管理其它酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。,土地储备的升值效益五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。,
