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1、名词解释名词解释1.1.价值：价值：Value, is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time 。2 2：资产：资产：是特定权利主体拥有或控制的，能够给权利主体带来未来经济利益的经济资源。3 3：修复费用法：修复费用法：利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。4 4：更新重置成本：更新重置成本：是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格
2、和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的合理费用。5.5.原复重置成本：原复重置成本：是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象完全相同的全新资产所发生的合理费用。6.6.实体性贬值：实体性贬值：是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。7.7.功能性贬值：功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。8.8.经济性贬值：经济性贬值：是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。9 9.市场价值市场价值：是指自愿的买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对
3、象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。10.10.投资价值投资价值：是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。11.11.折现率折现率：是将未来收益折算成现值的比率。是投资者要求的必要报酬率。12.12.公开市场假设公开市场假设： 假定资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出
4、理智的判断。13.13.继续使用假设继续使用假设：是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。14.14.清算假设：清算假设：是指资产所有者在某种压力下，或经协商或以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出售。这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。15.15.超额运营成本：超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。16.16.基准地价基准地价（一级市场价格）是按照城市
5、土地级别或均质地 域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。17.17.标定地价标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。18.18.交易地价交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。19.19.课税价格课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。2020：成新率：成新率：成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，是综合使用中各类损耗后确定的。21.21.三通一平：三通一平：用于住宅建设配套的三通一平指通水、电、路、
6、土地平整。22.22.五通一平：五通一平：指通上水、下水、电、信、路、土地平整。23.23.七通一平：七通一平：指通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整。24.24.市场法市场法：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。25.25.收益法收益法：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种具体方法的总称。26.26.成本法成本法：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。简答简答市场法市场法的含义市场法的含义
7、：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。理论基础：理论基础：市场竞争原理；基本公式基本公式：待估资产价值类似资产成交价格*(A/a)*(B/b)*(C/c)*(D/d)；使用前提：使用前提：1需要有充分发育活跃的公开市场。2公开市场上要有可比的资产及其交易活动。3.可以收集到交易活动的信息。收益法的含义：收益法的含义：是指通过估测被评估资产未来预期 收益的现值，来判断资产价值的各种具体方法的总称。理论基础：理论基础：.期望收益原理、市场竞争原理；基本公式：基本公式：V评估值; Rt 未来第 t 年的预期收益；rt第 t 年的折现率
8、或资本化率；n收益年限；t第 t 年。V= 使用前提：使用前提：1被评估资产的收益可以预测并可以用货币计量。公益资产，单台设备 2.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。3未来的收益期是可以预测的。成本法的含义：成本法的含义：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称.理论基础：理论基础：1.市场竞争原理 2.替代原理；基本公式：；基本公式：资产评估值=被评估资产重置成本资产实体性减值资产功能性贬值资产经济性贬值；使用前提；使用前提: :1.应当具备可利用的历史成本资料 2.各种贬损因
9、素造成的价值损失是可以估计的 3.被评估资产处于继续使用状态计算计算1 1：被评估的设备购建于 2000 年6 月，账面原值为 120 万元，2002年 6 月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为 15 万元，2004 年 6 月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：（1）：从 2000 年至 2004 年，该类设备的定基价格指数分别为102%、105%、103%、106%、108%；（2）：由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 5000 元；（3）：该设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模经济效益指数为 0.7，该企业为正常
10、纳税企业；（4）：该设备在评估基准日前利用率仅为 60%，评估基准日后，预计利用率可达 80%；（5）：经检测该设备尚可使用 8年。要求：要求：（1）：计算该设备的重置成本；（2）：计算该设备的加权投资年限与成新率；（3）：计算该设备的功能性贬值额；（4）：计算该设备的经济性贬值额；（5）：计算该设备的评估值。（以万元为计算单位，计算结果保留两位小数）解：解：（1）：重置成本=120（108%/102%）+15（108%/103%）=142.79（万元）（2）：加权使用年限=120（108%/102%）4+15（108%/103%）2/142.79=3.78实际已使用年限=3.7860%=2.
11、27成新率=8/（2.27+8）100%=77.9%实体性贬值额=142.79(1-77.9%)=31.56（万元）（3）：功能性增值=0.512（1-33%）（P/A，10%，8）=60.675.3349=21.45（万元）（注意：此处所得税税率考试时未说明就用 25%）（4）：经济性贬值率=(1-0.80.7)100%=14.46%经济性贬值额=（142.79-31.56+21.45）14.46%=19.19（万元）（5）：评估值=重置成本-实体性贬值+功能性增值-经济性贬值=142.79-31.56+21.45-19.19=113.49（万元）2 2：评估人员对某一企业进行整体评估，通过
12、对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：（1）：预计该企业第一年的收益额为 200 万元，以后每年的收益额比上年增长 10%，自第 6 年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在 300 万元的水平上；（2）：社会平均收益率为 12%，国库券利率为 8%，被评估企业所在行业风险系数为 1.5；（3）：该企业各单项资产经评估后的价值之和为 1600 万元。要求：要求：请用收益法评估该企业整体资产的价值。解：解：（1）：企业未来 5 年的预期收益额分别为：第一年：200 万元 第二年：200（1+10%）=220 万元 第三年：220（1+10%）=242 万元 第四年
13、：242（1+10%）=266.2 万元第五年：266.2（1+10%）=292.82 万元 （注意：考试的时候画出一个现金流量图来）（2）：折现率=8%+（12%-8%）1.5=14%（3）：前五年收益现值=200/（1+14%）1+220/（1+14%）2+242/（1+14%）3+266.2/（1+14%）4+292.82/（1+14%）5=817.79（万元）第六年后的永续收益现值=（300/14%）/（1+14%）6=1113（万元）评估值=817.79+1113=1930.79（万元）3 3：被评估设备购建于 1997 年 11月，账面原值为 100 万元，其中设备购置价 80 万
14、元，基础及安装费用 18 万元，运杂费 2 万元。2000 年 11 月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）：2000 年该类设备的购置价比 1997 年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了 30%，该设备的运杂费用达到 3 万元。（2）：由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用 5 年。（3）：与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为 1000 元。（4）：该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为 33%要求：要求：（1）：根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。（2）：计算被估设备的评估值。解解（1）：重置成本=80（
15、1+50%）+18（1+30%）+3=146.4（万元）实体性贬值：实体性贬值率=（360%）(360%+5)=26.47%实体性贬值=146.426.47%=38.75（万元）功能性贬值：年超额运营成本=121000=12000（元）年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8084（元）功能性贬值=8040（P/A，10%，5）=80403.7908=30478.03（元）经济性贬值：0（2）：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=146.4-38.75-3.05-0=104.6（万元）4 4：某待评估的生产控制装置正常运行需要 6 名技术操作员，而目前的新式同类控制装
16、置仅需要 3名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为6000 元，待评估资产还可以使用3 年，所得税税率为 25%，适用折现率为 10%。其中（P/A，10%，3）=2.4869要求：要求：根据上述调查资料，计算该待评估资产的功能性贬值。解：解：年超额运营成本额： （6-3）6000=18000（元）年超额运营成本净额：18000（125%）13500（元）估算其功能性贬值额：13500（P/A，10%，3）=135002.4869=33573.15（元）5 5：待估资产为某机器设备，其生产时间为 1993 年，尚可使用 13年，评估基准日为 2003 年 1 月。评估人员搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2001 年 12 月，交易价格为124000 元，该机器设备的生产时间为 2001 年 1 月，尚可使用 15年。并且在 200
