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1、市场定位,怀化通道廊桥商业 整体定位及招商方案,目 录,城市认知与商业格局 市场调查与分析 项目认知与SWOT分析 项目价值体系与项目定位,城市认知与商业格局,双江区,通道县,项目城市认知,通道侗族自治县位于湖南西南部，怀化市南端，东邻邵阳的绥宁城步，西连贵州黎平县，北靠靖州，南接广西的龙胜三江，处湘、黔、桂三省六县交界之地，是湖南省南下两广的咽喉要道。县人民政府驻双江镇。现辖8镇13乡21.69万人，其中侗族占73%，是湖南最早成立的以侗族为主体，侗、汉、苗、瑶等多民族和睦共处的自治县，也是革命老区县、国家扶贫开发工作重点县、国家武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点县、全国绿化模范县、全国生态示
2、范区、中国民间文化艺术之乡、全国最佳休闲旅游县、中国大学生最喜欢的旅游目的地、全国休闲农业与乡村旅游示范县、中国最具潜力的十大县域旅游县。,通道县是湖南省南下两广的咽喉要道，也是湖南最早成立的多民族自治县，也是革命老区县，中国最具潜力的十大县域旅游县,基础设施逐步完善，通道县交通便利，境内铁路、公路四通八达。焦柳铁路纵贯南北6个乡镇，设有县溪、牙屯堡等几个火车站，通车里程44.3公里，其中牙屯堡站是广局和柳局的交汇处；公路通车里程已达1000公里，209国道、1805省道从东向西穿县而过，所有乡镇和90的村都通了公路。邮政电信和广播电视事业发达。开通了万门程控电话、移动电话业务，可直通世界各地
3、；已开通了32套加密电视节目。,通道县境内铁路，公路交通较发达，但距离城市（怀化）等较远，心里距离大于交通距离。,项目城市交通,S209,包茂高速,经济稳步增长。农业结构调整渐趋完善，正逐步形成竹木、畜牧、土特山货果菜、中草药材四大产业发展格局。工业从无到有。自成体系，以木材系列加工、水电、建材系列、食品系列、农机制造为主，乡镇企业全面发展。并已形成了沿“路”（枝柳铁路、209国道和1805省道）经济带。,通道县经济主要以农木业及其衍生出来的加工业为基础，同时旅游也逐步发展。,项目城市经济,芋头古侗寨,万佛山风景名胜,独岩民俗风情园,龙底河漂流,自然资源优越，名俗风情浓郁促使通道具备强大的旅游
4、潜力，政府也将旅游业发展变为城市方向，有意打造第二个“凤凰古城”,城市发展方向：“一河两岸、东文西商、城市向东”城市发展思路，老城区（河西区域）趋于饱和，新城区（河东区）初具规模，城市发展向东，但主要商业集中在河西区域。,城市“一河，两带”的布局，项目连接城市两大片区，是新老城区结合点，也是新老城区交通唯一连接点。,项目城市商业,一河两带-长征路商业带(河西商业带)，租金也比较可观，但商业形式停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，许多品牌商家发展受到很大限制。,长征路作为通道县目前的商业绝对中心，品牌服饰数量较多，租金也比较可观，但商业形式停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，受县政府周年庆“风貌
5、改造”活动的影响，整体视觉效果较差，通道县的商业格局亟待升级，通道廊桥项目建成后，将以全新的商业形态领跑全通道。,一河两带城东建材市场商业带(城东商业带）虽然是城市新城区但规划较为落后，功能较为低端，相对河西在品牌与种类上明显不足。,城东建材市场作为新城区的主力商圈，以佳惠超市为龙头，汇集五金建材、农贸市场、家纺布艺，餐饮配套，中低端服饰等业态，规划较为落后，功能较为低端，难以满足通道人民日益增长的物质文化需要。,项目宏观认知总结,基于对城市及城市商业布局的初步分析，我们从宏观层面得出以下结论：,从区域来看，区域人口不足，有一定旅游人口，但仍需挖掘，区域经济较落后，但区域商业较饱和，有明显升级
6、的意向（由街铺升级为集中型商业）,1,从全县来看，城市消费主要以配套型商业为主，消费人群较固定。,2,从项目区位来看，项目地段资源唯一，连接两大城区，发展前景良好。,3,市场调查及分析,市场定位,经营者问卷调查,经营者问卷调查分析,商铺性质：,本次共发放问卷100份，回收98份,96%的在营商户为租赁门面，商铺销售市场存在较大机会,经营者问卷调查分析,商铺面积：,大部分在营的商户面积为40-60平米，本项目的铺面大小适合市场需求,经营者问卷调查分析,商铺租金水平：,超过50%的商户租金水平为30-80元/月，租金较高的路段为长征中路，建议本项目在初始阶段以低价入市，吸引商户经营,经营者问卷调查
7、分析,商户经营性质：,目前商户多数为自营性质，品牌加盟店数量比较少。,经营者问卷调查分析,顾客主要来源,超过60%的经营户的顾客来源为往来人群，说明定向消费的场所较少，为项目打造“特色消费”提供了机会。,经营者问卷调查分析,顾客平均消费金额：,顾客平均消费金额维持在50以下，一方面反映了通道县购买力水平较低，另一方面说明了目前的商业水平处于较低下的阶段。,经营者问卷调查分析,目前营业状况：,将近90%的商认为目前的经营一般，基本符合通道县的消费水平和商业地位。,经营者问卷调查分析,考虑扩张的途径：,多数客户选择其他，说明其对于扩张事宜缺乏考虑，无明确的目标性，后期可通过 项目的教化和宣导,经营
8、者问卷调查分析,通道县目前生意最好做的场合：,超过90%的客户认为长征路和城东路的经营状况会比较理想，说明城东路已经初步 扭转了部分经营户的心理，有望取代或打破长征路传统商业中心的地位,经营者问卷调查分析,理想中的经营场所：,大多数经营户仍然对沿街门店情有独钟，本项目缺乏临街面的问题将会给项目销售和招商工作带来一定的难度,经营者问卷调查分析,目前通道所缺乏的购物形式：,大部分经营户认为通道县缺少综合购物商场和步行街，通道廊桥的项目定位将填补这方面的空白。,经营者问卷调查分析,是否考虑入住通道廊桥项目：,大多数经营户表示自己需要慎重考虑，归因于大家对新生项目的敬畏心理，租金价格和招商政策的不确定
9、性以及经营前景的好坏是他们迟疑的主要原因。,经营者问卷调查分析,理想商铺面积：,理想中的商铺面积为30-100平米，本项目的物业结构比较符合,经营者问卷调查分析,可接受的租金水平：,大多数经营户可接受月租金在3000以下，这建立在经营面积为30-60的基础之上， 说明一楼可接受的租金水准大致在50-100元/月,经营者问卷调查分析,廊桥项目一层铺面售价范围：,多数经营户认为一层铺面的售价范围应该停留在1-1.5万元/平米，一定程度上反映了 经营户和投资者对于新生项目的敬畏心理,经营者问卷调查总结, 通道县的消费习惯已基本定型，商业结构比较落后，商业体量偏大； 通道的百货商场、大型超市及高端餐饮
10、皆为零，大部分经营者表达了对综合购物商场的向往，降低其对沿街商铺的热衷度是项目面临的重大难题 大部分经营户比较认可本项目位置，认为项目紧靠新汽车站和县幼儿园，承接新旧城区，有较大的发展潜力； 通过对经营户的调查了解，目前通道县的商业格局受城市规模、交通条件等因素的制约，目前其城市商业格局并不完整，存在一定业态的缺失；目前城市商业体量稍稍偏大，经营户经营状况波动较小；经营户对本项目存在较强的敬畏心理，与销售价格的释放有一定的关系，大部分经营户对本项目的区位有较高的认可度，但是对于商业运营模式的认识很模糊。,市场定位,消费者问卷调查,消费者问卷调查分析,本次共发放问卷100份，回收100份,常去的
11、商业场所：,过半的消费者常去的商业场所为长征路，与通道县目前的商业格局相符,消费者问卷调查分析,常去的超市：,福乐多超市和佳惠超市作为通道县最大的两个超市，几乎涵盖了通道 县所有的日常消费需求,消费者问卷调查分析,选择消费地点的原因：,距离和商品种类成为人们选择消费地点的主要原因，价格因素也受到了大部分消费者的重视。,消费者问卷调查分析,每月餐饮、日用品、休闲娱乐、衣服鞋帽的消费频率：,通道人民外出餐饮、休闲、娱乐的频率较低，一方面与相应业态的缺乏有一定关系，物价因素和收入水平是人们望而却步的主要原因,消费者问卷调查分析,每次餐饮、日用品、休闲娱乐、衣服鞋帽的消费金额：,单次消费金额偏低，客观
12、反映了通道县的人均收入水平和物价水平,消费者问卷调查分析,希望通道廊桥项目引进的购物业态：,选择大型生活超市和百货商店的消费者居多，一方面反映了消费者对本项目缺乏了解，另一方面反映了消费者对一站式购物场所的需求,消费者问卷调查分析,希望通道廊桥项目引进的餐饮业态：,通道廊桥依托双江美景和古典式侗族风格的建筑设计，满足打造特色食街的条件。,消费者问卷调查分析,希望通道廊桥项目引进的娱乐业态：,选择儿童游乐中心和KTV的占了多数，项目所在地靠近县幼儿园，以儿童消费带动 家长消费是本项目的重要课题。,消费者问卷调查总结, 通道县的消费习惯已基本定型，本土意识较强，多数消费者选择在本地购物； 通道消费
13、者对于购物消费的要求停留在价格因素和距离因素上，对综合性消费市场缺乏认知； 新城区的发展时间较短，商业配套不够完善，多数消费者仍停留在老城区购物； 对于一体化购物场所有较强的诉求，渴望便利性和舒适度。 通道县本地因为品牌缺失，无法满足中高端消费，导致部分优质消费者外流； 通过对消费者群体的调查了解，目前通道县人民的消费能力偏低，中高端消费市场较小；消费者对本项目了解程度不足，但对本项目的区位有较高的认可度，并对本项目的未来比较看好。,项目认知与SWOT分析,项目基本情况,项目总建筑面积约7500，规划四层，总体量不大； 项目为区域河西与河东车行唯一连接交通点，地段不可复制。 项目建筑形态为中式
14、廊桥，建筑立面独特，标志性鲜明。,项目自身认知,产品形象独特，在外立面与筑风格上鲜明独立，具备成为城市地标性建筑潜质。 依托主桥城东桥建立，是城市交通的扼口，地标性明显。 坐落于双江，自然资源独特，风景资源优越。,凸显建筑的文化内涵，以中式文化为主题，打造适合建筑形态的商业，是廊桥商业成功的必经之路。,项目面积段与经营者问卷调查对比,商铺面积：,大部分在营的商户面积为40-60平米，理想店铺面积在30-100平米，本项目面积在40-70平米，铺面大小适合市场需求,理想商铺面积：,周边区域分析,本案,时代御水湾,沿江休闲餐饮街,汽车东站、市政广场、 锦绣新城、嘉鑫苑,县幼儿园, 本项目周边集合了
15、通道县城内优质的景观资源，有利于项目自身品位提升。 项目所在位置是连接新旧城区的交通咽喉，地理位置重要，且周边配套较为丰富，具备打造成通道商业地标的潜质 项目周边存在部分竞争对手,本项目,项目东面主要以宾馆、销售中心为主，西面为长征路商业街，南面沿河以休闲、餐饮为主，项目处三大区域交集点，发展可选择性大。,周边商业分析,项目SWOT分析,项目价值体系与项目定位,市场定位,项目定位思路,项目定位及招商思考,结合城市、问卷调查及项目自身三大点，本项目及需解决三大问题：,项目独特建筑风格与区域配套型消费的矛盾,1,消费人群固定，消费习惯固定及项目对人群的诉求。,2,项目高价的诉求与项目周边实际就价格
16、的差距。,3,项目价值体系思路, 项目独特建筑风格与区域配套型消费的矛盾 消费人群固定，消费习惯固定及项目对人群的诉求。 项目高价的诉求与项目周边实际就价格的差距。,建筑立面与建筑细节完美结合 凸显侗族文化,一站式消费理念的营造 干净，整洁营造不一样的购物体验,内部配套，内部业态合理搭配 留住人流,通过价值体系的建立于灌输实现价格,凸显买点 教化客户,市场定位,项目业态定位,项目主题商业定位思考,确定商业定位三大方式： 补差业态 通过市场调查，消费者意愿结合寻找市场有消费力，却在区域内未形成的业态。 区域人口较少，定位新商业风险过大，本项目首要条件是稳，不建议采用本定位思路。 嫁接业态 通过对周边行政，学校，医院等单位的消费群分析，嫁接该部分资源，定位项目业态 项目周边幼儿园资源，政府资源较多，本思路可行性极大。 升级业态城市因商业饱和，周边形象，道路无法满足商业发展，商家有升级品牌意愿，项目迎合该经营者的心理打造商业业态。 老城区商业饱和，品牌商家因老城区交通情况，建筑形象等问题，有升级意向,
