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1、清单计价在工程造价中的应用,叶伟,目 录 一、工程量清单的基本构成 二、清单计价的过程策略 三、基于业主视角的竣工结算,一、工程量清单的基本构成,1.工程量清单计价的组成,工程计价的顺序是：分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总造价,影响工程造价的主要因素是两个，即基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量。,工程单价计价方式,工程量的计量规则,工程造价= （工程量 消耗量 要素价格）,定额计价：建设工程的工程量由招标人和投标人分别按图计算；消耗量参照建设行政主管部门发布的消耗量定额计算；要素价格参照建设行政主管部门发布的人工工日单价、机械台班单价、材料和设备价格信息及同期
2、市场价格。因此工程量、消耗量、要素价格都是“定”的。,英国计价模式及我国现在推行的工程量清单计价：工程量由招标人或其委托的有关工程造价咨询资质单位统一计算；消耗量依据“企业定额”及消耗量定额，结合实际情况、施工方案等确定。要素价格由承包商参照建设行政主管部门发布的价格信息自由报价。因此，工程量是“定”的，消耗量、要素价格是“变”的。,美国计价模式：没有统一的工程量计算规则，根据历史统计资料确定工程的“量”，根据市场行情确定“价”。因此，工程量、消耗量、要素价格都可以看成是“变”的。,工程量清单项目特征描述的重要意义:,项目特征是区分清单项目的依据。没有项目特征的准确描述，对于相同或相似的清单项
3、目名称，就无从区分。,项目特征是确定综合单价的前提。由于工程量清单项目的特征决定了工程实体的实质内容，清单项目特征描述得准确与否，必然关系到综合单价的准确确定。,项目特征是履行合同义务的基础。如果项目特征描述不清甚至漏相、错误，从而引起在施工过程中的更改，都会引起分歧，导致纠纷、索赔。,2.工程量清单的项目特征,2.1项目特征描述,规范没有要求，但又必须描述的内容,计价规范规定 多个计量单位 的描述,可不详细描述的内容,2.2“项目特征”描述,项目特征描述的原则：,1,项目特征描述的内容按本规范附录规定的内容，项目特征的表述按拟建工程是实际要求，以能满足确定综合单价的需要为前提。,对采用标准图
4、集或施工图纸能够全部或部分满足项目特征描述要求的，项目特征描述可直接采用详见 图集或 图号的方式，但对不能满足项目特征描述要求的部分，仍应用文字描述进行补充。,2.3“项目特征”与“工程内容”的区别,上例中：”实心砖墙“的”项目特征“与”工程内容”栏中均包含“勾缝”，但两者的性质，包含的内容完全不同。“”项目特征“栏的勾缝体现的是实心砖墙的实体特征，是个名词，体现的用什么规格的材料勾缝。”工程内容“栏内的勾缝表述的是操作工序或操作行为，是动词，体现的是怎么做，怎么勾缝。因此如果需要勾缝，就必须在项目特征中描述，而不能以工程内容中有而不描述，否则视为清单项目漏项，而可能在施工中引起索赔。,例：土
5、壤类别，其表层土与表层土以下的土壤，其类别可能不同，可考虑将土壤类别描述为综合，注明由投标人根据地勘资料自行确定土壤类别，决定报价。,无法准确描述的可不详细描述,对这些项目可描述为见 图集 页号及节点大样等。,施工图纸、标准图集标注明确的，可不再详细描述,例：土方工程中的“取土运距”、“弃土运距”等，因为由清单编制人决定在多远取土或取、弃土运往多远是困难的；其次，由投标人根据在建工程施工情况自主决定取、弃土方的运距可以充分体现竞争的要求。,其他可不详细描述的，应注明由投标人自定。,2.4可不详细描述的内容：,3.工程量清单的综合单价,综合单价=人工费+材料费+机械费+管理费+利润+由投标人承担
6、的风险费用+其他项目清单中的材料暂估价,根据我国工程建设特点，投标人应完全承担的风险是技术风险和管理风险，如管理费和利润；应有限度承担的是市场风险，如材料价格、施工机械使用费等的风险，应完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。所以综合单价中不包含规费和税金。材料价格的风险宜控制在5%以内，施工机械使用费的风险可控制在 10%以内，超过者予以调整。,为方便合同管理，需要纳入分部分项工程量清单项目综合单价中的暂估价应只是材料费，以方便投标人组价。暂估价中的材料单价应按照工程造价管理机构发布的工程造价信息或参考市场价格确定 。,3.综合单价,3.综合单价,确定综合单价应考虑的因素：,项目特征
7、描述,材料暂估价,风险费用,（1）投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价。 （2）招标文件中分部分项工程量清单特征描述与设计图纸不符时，以分部分项工程量清单项目特征描述为准，确定综合单价。 （3）当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时，发承包双方应按实际施工图纸的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。,招标文件中提供了暂估单价的材料，按暂估的单价计入综合单价。,招标人要求投标人承担的风险费用，投标人应考虑进入综合单价。,二、清单计价的过程策略,1、投标策略,1.1关于投标报价的费用组成,（1）复核招标方提供的工程量清单 承包商要组织专
8、业人员分专业对施工图进行工程量审查。 要根据施工图纸和各种选用规范对工程量清单列出的清单项目特征进行审查,如有描述不完善和不准确的情况,及时要求业主给予澄清后再报价。,（2）研究招标文件,进行成本分析和合同分析 投标报价前,应对工程所有人工、材料和机械等进行摸底分析,以实际市场价格确定最低成本价。以此为依据,再考虑招标条件、环境及投标策略,做出有竞争力的报价。 对合同承包形式进行分析。 要对合同背景进行分析。投标方除了了解自己与业主签 定的合同外,还要了解与自己承包的工程内容有关的其他合同。,1.2承包商投标前的准备工作,2,在整个评标过程中，商务标的高低直接影响投标单位能否中标。一些发包单位
9、为了减少投资，盲目追求低价中标，而投标单位为了在竞争中生存，往往采用压低造价，甚至把报价压到成本价以下，这是导致不平衡报价产生的直接原因。,3,计价规范规定，清单合同易采用单价合同。工程进度款和结算价都是根据实际完成的工程量和投标文件中相应的报价进行的,“量价分离”为实行不平衡报价、变更、索赔提供了条件。,招标单位追求的是在确保工程质量和工期的前提下，工程造价最小化，投标单位在相同前提下，则追求企业利润最大化。招投标单位在工程造价计取上的对立性，是产生不平衡报价的前提。,我国相关法律法规对不平衡报价尚未有明确有效的限制和调整条文,这就为不平衡报价的产生提供了可能 。,1.3不平衡报价产生的原因
10、,1.4“不平衡报价策略”是一把双刃剑,承包商通过不平衡报价虽然可以获得额外收益，但不平衡报价一旦被业主识破甚至被业主利用,就会给承包单位带来很大的损失,甚至使其无利润而无法继续施工下去，可见不平衡报价是把“双刃剑” 。,业主经常采用的反不平衡报价措施：,1,2,3,完善招标文件和施工合同条款。在招标文件中约定对不平衡报价的调整办法。合同条款在规定清单分项工程变更过大时，要对该分项的综合单价重新组价，并明确相应的组价方法。,改善评标方法，商务标与技术标相结合。对总报价、分部分项清单、措施项目清单分别进行评标，分别设置评标标准、评分办法。避免措施价包死时，承包商故意提高分部分项单价。针对时间型不
11、平衡报价选择用净现值(NPV)作为评价标准,将每个子项折算到项目初始期。,“霸王条款”的使用。要求投标人认真复核施工图工程量，将工程量差异风险反映到投标报价中，工程实施过程中不允许调整工程量。,业主经常采用的反不平衡报价措施：,4,5,6,对清单上各项目单价设立招标控制价,在此基础上计算出总招标控制价。,对超过限定幅度(平衡造价值)的不平衡报价分项工程,在保持投标总价不变的前提下,业主对投标综合单价重新组价。,在招标文件中规定投标人必须提供单价分析表,并要求在询标时解释典型不平衡报价的合理性。,不平衡报价,工程变更,工程索赔,与建设单位讨价还价,设法变更项目,使原报价低的清单项目制定新的高的变
12、更价格,从而提高工程结算总价。,承包商可针对清单中的项目工程数量误差、工程量清单描述有误、由设计失误或招标文件中的错误、施工图漏项等加以利用, 采取不平衡报价。在施工过程中利用这些漏洞进行索赔，提高获利机会。,在满足招标文件约束的前提下尽可能为以后工程变更获取额外利润做准备。,1.5不平衡报价与其他盈利工具的,2、变更、现场签证策略,2.1 工程变更的分类,2.2何种变更易导致索赔？,指令性变更,推定性变更,工程索赔,工程量变更,工作范围变更,工程变更的索赔次数在增量索赔中占26%,获得的赔偿费占赔偿总额的28%。在许多国际工程索赔中,索赔额高达合同价的10%20%。,因分部分项工程量清单漏项
13、或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定： （1）合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定； （2）合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定； （3）合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。,发生工程变更时，可以调整综合单价的情形：1)此项工作实际计量的工程量比工程量清单或其它报表中规定的工程量的变动大于10%。 2)工程量的变更与对该项工作规定的单价的乘积超过了接受的合同价款的0.01%。 3)由此工程量的变更直接造成该项工作每单位工程量费用的变动超过1%。,2.3工程变更价款的确定,(1)发生的
14、变更工程,尽量用工程变更的方式解决,而不是通过索赔的途径。,（2）及时确定和处理变更，主动申请变更。,（3）及时提出书面确认口头指令的要求。,2.4工程变更处理策略,现场签证的主要内容,计价规范中规定的现场签证范围包括“合同以外的零星工作或非承包人责任事件”。现场签证是在施工现场由业主代表、监理工程师、施工单位项目经理共同签署的,用以证实施工活动中某些特殊情况的一种书面手续。它不包含在施工合同和图纸中,也不像工程变更有一定的程序和正式手续。它的特点是临时发生,具体内容不同,没有规律性。,2.5现场签证,2.6工程变更与现场签证的区别,3、调价策略,3.1承发包双方风险分担原则：,采用工程量清单
15、计价的工程，应在招标文件或合同中明确风险内容及其范围（幅度），不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定风险内容及其范围（幅度)。,（1）主要由市场价格波动导致的风险，对此类风险的范围和幅度予以明确约定，进行合理分摊。条文说明中提出承包人可承担5%以内的材料价格风险，10%以内的施工机械使用费的风险。（2）工程量增减在约定幅度之内的，风险由承包人承担。（3）对承包人据自身技术水平、管理、经营状况能自主控制的风险，承包人应结合市场情况，根据企业自身实际合理确定、自主报价，该部分风险由承包人全部承担。 （4）不可抗力导致的风险。,（1）主要由市场价格波动导致的风险，对此类风险的范围和幅度予以明确约定
16、，进行合理分摊。发包人应承担5%以外的材料价格风险，10%以外的施工机械使用费的风险。 （2）工程量增减在约定幅度之外的，风险由发包人承担。 （3）对法律法规、规章或有关政策出台导致工程税金、规费、人工发生变化，并由省级、行业建设行政主管部门或其授权的工程造价管理机构根据上述变化发布的政策性调整，此类风险由发包人承担。 （4）不可抗力导致的风险。,发包人的风险,承包人的风险,工程量变动的风险主要由发包人承担，价格波动的风险主要由承包人承担,导致综合单价调整的因素：,1,“量”变,2,若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单
17、项目的综合单价。,因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定： 合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法相同，亦不因此增加关键线路上工程的施工时间） 合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法基本相似，不增加关键线路上工程的施工时间，可仅就其变更后的差异部分调整。） 合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人确认后执行。（前提：无法找到适用和类似的项目单价时，应采用招投标时的基础资料，按成本加利润的原则，双方协商新的综合单价）,
