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1、中国房地产开发企业未来之路 实现管理转型，打造核心能力,研究内容 2007年12月,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,2,内容,行业现状和趋势因应未来，行业企业应具备的核心能力 地产开发企业面临的三大管理挑战实现管理转型，打造核心能力结论,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,3,房地产行业已成为我国经济增长的重要支柱，近年来保持了快速增长,2003年国务院颁布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出“房地产业关联度高，带动力强，已
2、经成为国民经济的支柱产业” 住宅消费需求一直是商品房屋需求的主体，占房屋总量消费的比重基本保持89左右的水平 房屋消费（包括住宅消费）需求始终呈现强劲的增长，房地产业占GDP的比重呈持续增长势头 自2004年起商品房销售价格出现飞速增长，2004-2006年商品房价格平均涨幅12.69%，是2001-2003价格平均涨幅3.76%的3倍,2000-2006年我国商品房和住宅销售面积及销售价格,信息来源：国家统计局，2007 年中国统计年鉴，上海证券报，社科文献出版社，IBM商业价值研究院分析,商品房销售面积平均年增长 22.61%, 价格平均年增长 8.23%,单位：元/平方米,单位：万平方米
3、,2003-2005年房地产业增加值占GDP比重,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,4,城市化进程的加快和生活水平的提高将带来巨大的住宅需求，房地产 行业将持续发展,新增需求 28.12 拆迁改造 18.1446.26,九五规划,36,城市化进程(%),4.5,城镇人口(亿),19.8,人均住宅建设面积 (平方米),规划完成 12.0 实际完成 18.35超出 53,住宅建筑总需求 (亿平方米),1.9 (实际),住宅建设总投资 (万亿 ),十五规划,41,5.4,22,4 (占规划总投资的20%),十一五规划,
4、45,6.3,25,1995年,2000年,2005年,2010年,信息来源：第五次人口普查资料，21世纪中国人口与发展白皮书，十一五纲要，国家计委，中国房地产及住宅研究会,新增需求 46.3 拆迁改造 10.056.3,6,55,7.7,35.7,新增需求 82.8 拆迁改造 29.0111.8,城镇人口人均可支配收入年增长 (元),10,493,13,390,24,000,6,280,无,2020年,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,5,同时比较世界成熟市场的发展规律，中国的房地产行业还将有 进一步发展空间,
5、信息来源：香港经济年鉴，刘洪玉“房地产业与社会经济的协调发展问题分析”，2005东北财经大学“21世纪城市化与房地产业发展论坛论文集” ，证券 市场周刊，中国统计年鉴 2003/2004/2005/2006， IBM商业价值研究院分析,研究表明，当中国人均GDP处于$1300 以上，属房地产稳定高速发展区间 中国的房地产行业增加值占GDP 比重自2000-2004年有明显提高，但比重仍小于发达国家比重，从长期来看，行业发展到在10%的比重左右时趋势会开始平缓,2000/2004/2006 年世界各发达国家地区房地产业增加值占GDP 比重,人均GDP$,住宅 行业 发展,人均GDP与住宅行业发展
6、 为中国人均GDP -联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析,200,300,600,800,1300,8000,10000,起步期,快速发展,稳定高速发展,平稳 发展,2003年 1090,2006 年 2042,2005年1703,2004年1490,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,6,在过去几年整体市场需求快速增长的情况下，多数房地产开发企业获取了超额利润,1990-2006 中国房地产企业平均利润率,继 1997-2000 年亚洲金融危机影响后,自2002 年起房地产行业进入第二次超额利润时代，企业
7、平均利润率持续上升 2001-2004年，房地产行业利润年增长保持在70%以上。2004年商品房价格上涨17.76%，是2003年价格增幅的3.67倍，飞速上涨的房价有效带动了2004年利润年增长99.5%,信息来源：中国统计年鉴， IBM商业价值研究院分析,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,7,在超额利润的表象下，是中国房地产行业企业数量多、平均规模小，行业集中度低的事实,信息来源：中国统计年鉴，中国证券，IBM商业价值研究院分析,中国房地产行业仍处在企业数量多，规模小阶段，2006年企业平均营业收入仅3074
8、万元 2005年，美国行业领先企业普尔特公司（Pulte homes）营业额达146.8965亿美元，香港新鸿基营业额达229.45亿港元，而中国领先房地产行业企业的营业额只有104亿元人民币，不足美国行业巨头的1/7，不足香港的1/2 与美国100强房屋建造商相比，中国房地产100强企业的市场占有率偏低：据美国PB杂志的研究结果，2004年全美最大开发企业市场占有率为4.5%，美国前10强的市场占有率为27.25%。2006年全国商品房销售总额约2万亿元，即使领先房地产行业企业的市场占有份额也只有1%，行业集中度仍然比较分散,注：平均从业人数指整个房地产行业包括国营，集体，港澳台投资及外商投
9、资企业在内的的平均从业人数,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,8,从建立之初，相当数量的行业企业主要以土地资源为导向，延长 开发周期，以土地增值为要获利手段,上海社科院房地产研究中心相关报告显示：19882005年，上海出让土地可建面积42132万平方米，而同期上海商品房建设新开工面积仅为25699万平方米，两者相差近1.7亿平方米 如左图所示，自2001年，企业在土地开发面积增长较为平缓的情况下，持续增加土地购置面积来获取土地资源。开发面积占购置面积比重由2001年的66.4%持续下降。说明开发周期在拉长，企业
10、囤积土地现象严重一家特大型房地产开发企业2007年前三季度新增土地储备3700万平方米，增长200%以上，以年开发量200万平方米计算，其目前高达5400万平方米的土地储备足够其开发27年,信息来源：中国统计年鉴，21世纪经济报道，国务院发展研究中心中国房地产企业竞争力研究报告，IBM商业价值研究院分析，,2001-2006 土地开发面积 vs. 土地购置面积,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,9,尽管普遍获取不错的经营业绩，但业内企业普遍缺乏对企业内部管理的重视,战略方向,管理重点,总体管理水平,生产营造水平,
11、注重业务规模扩张而忽视核心能力建设，对内部企业管理的建设普遍认识不足,缺乏系统完整的管理体系。偏重于做“项目”，而非做“企业”，短期行为严重，各项目各自为政，基本属于“诸侯式管理”；偏重工程营造，其他专业化能力不足，资源整合能力弱,管理基础普遍薄弱、管理水准不高、管理精细化程度低，不能满足业务实际需要，基本属于“粗放式管理”,仍处于粗放型生产阶段，集约化程度、科技利用率、劳动生产率有待进一步提高，技术相对落后、成本偏高、质量参差不齐、住宅产品能耗大、建筑材料污染严重等现象仍普遍存在,总体上看，目前众多中国房地产开发企业处在仍处于粗放型管理和生产营造阶段，缺乏对企业内部管理的重视,引用一家房地产
12、开发企业集团CEO讲话: “中国房地产企业的历史短、发展快、利润高使得众多地产企业不注重、不关心管理，加之不规范的外部环境，更多企业依靠“能人”式管理”,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,10,从未来趋势来看，宏观调控、区域差异和竞争的加剧对房地产开发企业提出了全面、更高的要求,宏观调控,区域差异,竞争加剧,要求转变以土地资源为导向的运作模式和单一的融资渠道,要求打造核心能力体系，提升综合竞争力,要求提升企业整合与管理能力,Property in China_ Internal IBV | Confidentia
13、l | 2-Oct-18,11,政府已经颁布一系列宏观政策来遏制企业投机行为，并进一步调节供求矛盾，这将推动行业的转型和进一步整合,对房地产行业的影响,8.31大限对经营性土地问题的最后处理，同时暂停新增建设用地审批半年,强化规划调控，改善住房供应结构 加大土地供应调控力度，调整房地产开发用地的供应结构清理闲置土地,划明土地最低标价标准，地方政府土地出让收入纳入国库，加强对土地收入的核算 加强对房地产开发用地的监管，满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权,加强土地管理：提高城镇土地使用税税额标准 加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发企业进行查处：实行“净地”出让；控制单宗土地出让规模；规定每宗
14、土地的开发建设时间；加大闲置土地的处置力度,客观上造成土地供应短缺，供求矛盾进一步加剧 房地产开发企业高价竞地，房价进一步攀升，房地产市场泡沫加剧,将“严格限制土地”转化为“土地供应调节“，解决供求矛盾，稳定房价,房地产开发企业低价拿地的渠道被切断 通过限制房地产开发周期，企业的囤地行为被遏制，对一些因资金实力有限无力按期完成项目的中小型企业将是一个巨大的挑战,房地产开发企业囤积土地的行为被严格控制 通过控制单宗土地规模防止行业垄断,2007,2006,2005,2004,国家土地政策历程,以土地资源为导向，延长开发周期，土地增值为主要获利手段的传统经营模式将受到挑战 一些规模小，资金实力差，
15、管理水平低的企业将被淘汰，市场集中化进程加快,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,12,同时政府通过税收信贷政策的调整，防止房地产投资过热，这对行业企业的资金运作能力带来巨大挑战,2005,2006,2007,调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 加强房地产信贷管理，防范金融风险,进一步发挥税收、信贷调节作用。进一步整顿和规范房地产市场秩序,对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款提高，并提高贷款利率.,有效限制个人炒房行为 日益加强对房地产开发企业的金融信贷监管，房地产开发企业融资愈加
16、困难,进一步对开发企业的金融信贷进行监管,通过贷款控制遏制个人炒房行为，调节供求矛盾,对房地产行业的影响,国家金融政策历程,资金来源由传统的依靠银行贷款向多元化融资渠道转化“银根紧缩”对企业的资金实力和资金运作能力将是一个巨大的挑战，推动市场集中化程度,Property in China_ Internal IBV | Confidential | 2-Oct-18,13,一家大型房地产开发企业已先后收购多家企业/项目： 05年收购一家浙江区域企业，共涉及21项物业，总占地面积近630万平方米，建筑面积达600万平方米 06年收购一家北京区域企业，5个项目合计可开发的土地面积为73.62万平方米，当前规划建筑面积为54.67万平方米 07年收购一家上海大型房地产开发项目50%股份，地上总建筑面积约110万平方米，其中住宅约80万平方米左右，商业公建约30万平方米左右；07年收购一家区域企业位于上海市区的5幅土地，规划可建筑面积超过40万平方米,
