2012浦江镇翡翠6号项目商业市场调研及定位报告

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1、上海立超房地产顾问有限公司 2012年11月,梳理市场 明确方向,调研目的,区域处于规划发展初期 市场不成熟、需培育 商圈内有大型商业竞品 周边人口少 项目商业指标量较大,控制商业体量 初期仅做社区生活配套，满足生活需求 招商加盟自营多手段组合 培育市场,思路及方法,商业现状 竞品分析 市场总结,客群定位 主题形象 功能设置,宏观背景 区域属性 本体分析,商家访谈 招商方向,辐射人口 定位依据 规模定位,价值分析 业态落位,目录 CONTENTS,宏观篇,01,上海市宏观背景 闵行区宏观背景 宏观背景总结,上海市概况,上海位于中国大陆海岸线中部长江口，拥有中国最大外贸港口和最大工业基地； 四大

2、直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心； 上海是一座新兴的旅游城市，有深厚近代城市文化底蕴和众多历史古迹，举办过世博会，上海已成为国际大都市。 至2010年第六次人口普查，全市常住人口总数为2301.91万人。,国民生产总值,上海2011年GPD达到了19195亿元，人均GDP达到了82560元，两项指标均位列全国首位。闵行区2011年GDP为1483.98亿元，位列全市第5位；人均GDP为60346元，位列全市第6位。,地方财政收入,上海2011年财政收入增长较快，达到3429.83亿元，完成预算收入的110.5。商业、金融等服务业的财政收入增幅

3、均在20%以上，对财政收入增长的支撑作用进一步增强。 闵行地方财政收入增长较快，但是隶属地方财政收入比例较少，占全市比重不足5%。,地方财政支出,上海2011年财政支出快速提高，全市本级地方财政支出预算1275亿元，同比下降0.3。社会保障、医疗卫生、住房、文化和社会公共安全等支出416.1亿元。 闵行区总体财政支出占全市比例较低，但2011年财政支出增幅较高，财政赤字达到36.24亿元。,社会固定资产,上海社会固定资产投资总额从2011年开始重新稳步发展，其中第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%；战略性新兴产业投资额507.19亿元，比上年增长9.5%。 受2011年房地产调控及国际

4、贸易市场走弱影响，闵行区去年社会固定资产投资总额增长受阻，但仍能维持2010年同期水平。截至今年上半年全区社会固定资产投资总额123.13亿元，其中房地产投资增长5.6%。,居民消费价格指数,上海2011年居民消费价格指数(CPI)为105.2，同比上涨5.2%，其中食品类价格上涨10.8%，服务项目价格上涨3.9%。 上海2011年人均消费支出为25102元，为全国最高。按可比价格计算为23861元，与2010年基本持平，可见本市居民消费逐步持稳健态势，需要发展新兴商业业态拉动居民消费能力。,社会消费品零售总额,2011年社会消费品零售总额6777.11亿元，同比增长12.3%，消费规模创下

5、本市历史新高，在全国排名仅次于北京，处于领先位置。 2011年闵行区社会消费品零售总额突破500亿元大关，同比增长13.7%。,人均年可支配收入,上海2011年人均年可支配收入仍位列全国首位，达到36230，同比增幅为11.58%，低于全国增幅水平。 闵行区人均年可支配收入与本市人均收入值有较明显差距，2011年全区人均可支配收入为30578元，增幅略高于全市水平。,房地产开发投资,上海2011年房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.58，占全社会固定资产投资的42.8。商业用房投资236.05亿元，下降3.5，占房地产开发投资10.9。 受到国家宏观调控政

6、策的影响，房地产企业资金总体偏紧，闵行2011年房地产投资183.52亿元，同比增速放缓至5.5%。其中商业营业用房投资8.94亿元，占总投资4.9%。,商品房销售额,在国家出台了多项调控政策后，市场观望情绪浓厚，房地产市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8；全市2011年商品房销售额同比下降13.2%，为2568.88亿元。 闵行区受到国家调控政策影响为全市最大，全区商品房销售额同比下降25.64%，仅成交227.75亿元，位列全市各区县后列。,商业地产概况,上海市历年商业地产新增供应情况,上海每年商业地产新增面积较大，基本保持在400万平

7、方米左右，11年新增供应面积为460.9万平方米。,11年商业地产供应最多的为宝山区，闵行区供应面积14万平方米，占整个上海市新增供应面积为3%。,历年商业地产新增供应情况,供应面积（万）,商业地产概况,上海市历年商业地产成交情况及商铺成交走势,上海历年商业地产整体成交比较平稳，11年商业地产成交面积为369.6万平方米，成交价格达到21824元/。 商铺成交面积历年都保持在100万平方米以上，11年成交面积为186.3万平方米，成交价格为16814元/。,历年商业地产成交走势,历年商铺类成交走势,商业地产概况,商业地产成交价量走势,2012年度商业，商业类成交物业面积有所减少，整体低于办公物

8、业成交面积，且价格也低于办公物业成交价格 12年截止3季度，商铺类物业成交面积为91.7万平方米，成交均价为17173元/，办公类成交面积为103.8万平方米，成交价格达到24316元/。,历年商业地产分类成交走势,闵行区概况,地理区位 位于整个上海的地域腹部，形似一把“钥匙”，黄浦江纵贯其南北，分区为浦东、浦西两部分，东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。,区域交通 区域内的虹桥国际机场、铁路、港口、轨道交通、高速公路、外环线、城市道路，构筑成独特的立体化交通网络。,区域人口 全区下辖9个镇、3个街道、1个

9、市级工业区。至2009年末，全区常住人口181.43万人，其中外来人口74.61万人。,闵行区GDP,闵行区GDP呈逐年增长趋势，11年全区GDP总额为1483.08亿元，占上海市GDP的7.73%； 在2011年上海各区GDP排名中闵行区排在第五位； 整个区域增长率出现下降趋势，整体增长缓慢，11年增长率为8.7%。相对07年下降了6.3%。,2011年上海各区GDP排名前十（单位亿元）,社会零售消费品总额,全区社会消费品零售总额呈现逐年增长趋势，11年达到500.21亿元，占整个上海市社会消费品总额的7.38%； 整体增长率出现波动情况，但总体都保持在15%左右，11年出现下滑增长率仅13

10、.7%。,人均可支配收入,整个区域人均可支配收入呈现逐年增长趋势，但整体仍低于上海平均水平； 整体增长平稳，整个增长系数基本维持在10%左右，11年增长率为11.58%。,宏观背景总结,上海市,闵行区,四大直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心，全市常住人口总数为2347.46万人； 11年全市GDP排名全国第一，人均GDP居全国第一，城镇居民可支配收入排名全国第三； 受调控政策影响，近期房地产开发投资趋缓，成交面积、金额均有所降低； 商业地产开发在整体市场占比较仅约10%，且新增面积要高于成交面积，市场存在一定存量，商铺成交面积及均价均低于办公类

11、物业。,闵行区位于整个上海的地域腹部，全区下辖9个镇、3个街道、1个市级工业区；11年全区GDP1483.08亿元，占上海市7.73%； 社会消费品零售总额500.21亿元，占上海市7.38%； 城镇居民人均可支配收入低于全市平均水平16%，人均可支配收入存在一定的上升空间； 11年闵行区商业地产供应面积为14万平方米，占整个上海市新增商业地产供应面积3%,由于整体宏观经济发展增速趋缓及房地产政策调控，项目开发面临宏观环境一般； 闵行区位于整个上海市腹部，经济发展，发展增速快，未来潜力较大；但目前经济状况、人均收入等均低于全市平均水平，现状情况一般。,区域篇,02,一城九镇规划 镇区概况 区域

12、交通 宏观经济 城镇总体规划 中心新城规划 产业规划 区域人口 区域总结,一城九镇,上海“十五”期间规划的“一城九镇”，即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个镇。,松江新城建成英国风格的新城； 安亭镇建成德国式小城； 浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格； 高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情； 朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调； 奉城镇建成西班牙风格小城； 罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。,浦江镇概况,浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，属上海郊区范畴。它东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，

13、南面与奉贤区相依，北迄浦东三林镇经济适用房基地。浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的新城镇。,地理区位,浦江镇在整个空间结构上分为中心镇区、东部漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园以及南部沿江带高级休闲居住区。,镇区构成,区域交通,与市中心人民广场几乎连成一条直线，仅20分钟车程即可到达，与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里，与人民广场、世博会址、碧海金沙等形成上海黄金轴线,区域交通,对外交通主要依托浦兴路、三鲁路和地铁8号线，其中浦兴路与卢浦大桥相连，自驾40分钟可以到徐家汇。 外环高速公路、申嘉湖高速公路、S123、S122使浦江板块与外部

14、很好的连接在一起。,公路交通,地铁8号线是浦江镇名出行的主力，8号线延伸目前正在规划建设中，从航天博物馆站延伸 浦江停车场站闵瑞路站规划路站东方一路站汇臻路站。,地铁交通,宏观经济,闵行各镇区社会消费品总额对比,从整个闵行区各镇区社会消费品总额来看，浦江镇在九镇的排名靠后，仅高于马桥镇； 随着近几年的大力发展，镇区消费在2010年有所提升，超过吴泾镇排名第七位，但相对其他镇区的社会消费品总额，还是存在很大差距。,单位：万元,城镇总体规划,浦江镇在整个空间结构上分为三大区域，中心商务区、东部产业园区、南部高级住宅区。,中心城区：总占地规模10.3平方公里，是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪

15、新型城市，将建成具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇。 漕河泾浦江高新科技园区：浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。 现代农业园区：总面积19.58平方公里。 休闲别墅居住区：是一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。 浦江世博森林区域：是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。 滨江开发预留地：欢乐湖滨项目，发展高档酒店、商务办公、大型商业为主的现代服务业，规划楼宇建筑面积50万平方米。,中心镇区将以居住、办公、商业服务、文化、休闲和旅游为主体功能；东部漕河泾高新技术开发区浦江分园区以高新技术产业

16、为主导（包括闵东工业区和谈家港社区）；南部沿江一带规划有低密度开发的高级休闲居住区，同时保留鲁汇社区。,中心城区规划,中心城区中心城区规划分成三个组团，形成三个主要功能区：,北部北部以高档别墅为主 中部中部为公共建筑和商业居住建筑相混合的商住综合区 南部南部为多层居住区,本案位于北部高档别墅区，人口密度低，目前入住率不足，难以支撑现大规模的商业体量。,北广场,南广场,商业规划： 城镇级商业规划（中心商业带、南北广场） 小组团社区级商业,区域产业规划,全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区,漕河泾浦江高科技园内入驻产业特性多为新兴产业，产业从业人员年龄偏年轻,区域人口规划,中心城区目前楼盘9个，能够容纳近7万人，按照入住率30%计算，现有居住人口仅约2万人，人口密度低。,区域总结,总结,浦江镇地理区位较好，交通较为便捷；“一城九镇”规划发展动力较强 区域尚处于发展建设初期，现状整体经济水平较低，市场不成熟 未来规划人口导入量较大，但目前尚处于开发初期阶段，人口较少；且项目位于规划低密度住宅区，人口导入动力有限，商业发展受限,