房地产经营管理专业导论

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1、房地产经营管理专业导论,主讲：黄正军重庆大学建设管理与房地产学院 2010年5月,学习目标了解房地产业发展对专业人才的需求 了解房地产专业人才的知识结构与能力素养 了解我校房地产专业人才培养定位与培养计划 了解房地产职业前景与个人学习规划,学习内容房地产业发展与人才需求 房地产专业建设与人才培养 职业远景与个人规划,第一讲 房地产业发展与人才需求,什么是房地产？房地产经营有何特点？成功的房地产经营应具备哪些要素？ 房地产经营涉及到哪些环节？需要哪些专业人才？ 当前房地产业发展形势与前景如何？对房地产经营有什么影响？对房地产专业人才培养有何影响？,房地产是指建立在土地之上的房屋财产，既是一种生活

2、资料，也是一种生产资料，是人类生活、生产、办公、经营活动必需的空间载体。,1、房地产,一、房地产与房地产经营,作为经济活动的载体，房地产是实物形态与权益形态的综合体。,从实物形态看，房地产分为地产与房产。,房地产作为经济活动的载体，具有以下特征：位置不可移动 兼具消费与投资属性 使用价值与价值巨大 人人必需，但非人人能买,房地产经营是指以房地产为对象、以盈利为目标的一种投资、运营与管理活动。包括：,2、房地产经营,房地产开发投资运营,房地产置业投资运营,与其他投资经营活动相比，房地产经营具有以下特点：经营对象独特 影响因素复杂（宏观、中观、微观） 经营过程繁琐-选址、买地、研发、设计、报批、融

3、资、建造、销售、管理、服务-选房、买房、招租、营运、服务 利益关系复杂（外部利益关系、内部利益关系） 资金运营关键（资金密集、现金流量）,二、房地产开发经营内容与业务系统,1、房地产开发经营的核心业务内容,买地：买到一块适合的土地 造房：建造市场需要的房子 卖房：卖给需要住房的客户 管房：提供方便优质的管理,2、房地产开发经营阶段与业务系统,投资分析类：负责项目投资论证、评估与拓展 产品研发类：负责产品研发、设计跟踪管理 前期报建类：负责批文申报、拆迁组织管理 财务融资类：负责财务会计、银行融资协调 工程管理类：负责造价及合约管理、现场工程管理、材料设备采购 营销推广类：负责市场调查、营销策划

4、、销售推广、执行管控 物业服务类：负责客户服务、物业管理,3、房地产开发需求的业务人才,2009年下半年至2010年4月，受去年扩张性政策影响，房地产市场迅速回暖并快速发展，短时间内房价急剧攀升，个别城市泡沫显现，诱发了新一轮房地产调控。,1、2009年以来房地产形势与国家政策调整,三、当前房地产业发展动态及未来前景,2009年全国商品房成交量高于历史最高水平，比最红火的2007年还高出25%。全年销售商品房9.37亿平方米，同比增长42.1%。全年销售金额4.4万亿元，同比增长75.5%,09年1月-10年4月全国商品房销售面积（万平方米）,销售红火促进了房价的快速攀升。09年全国商品房成交

5、均价4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。,房价高涨刺激了开发投资增加。全年房地产投资增幅虽然不高，但投资总量达到了历史最高水平，成为去年经济增长的重要支撑。全年完成房地产开发投资3.6万亿元，占全年GDP的10.79%。,投资加大促进了市场供应快速增加。全年商品房新开工面积同样达到历史最高水平。,原因： 2008年被压制的需求得到释放 宽松政策刺激 市场对通胀的预期,1月,4月,3月,2月,10年1-4月全国房价同比增长前五名城市,今年以来，全国房价出现大幅上涨，海口、三亚等城市出现暴涨，为预防92年的房地产泡沫重演，国家开始了新一轮房地产调控。

6、,07年1月-08年4月房价走势,07年9月： 人民银行规定二套房首付不低于40%,09年12月 国务院恢复住房转让营业税征收时限限,09年1月-10年4月房价走势,调控特点：政策密切、迅猛强力、措施具体调控目标：压房价、促保障调控内容：增加供应、限制需求调控手段： 增加住房用地供应量 保障住房用地比例不低于70% 提高按揭贷款首付及利率 打压投资投机：限制二套房贷、停发三套房贷、停发异地房贷、购房实名制 房屋转让营业税免征年限恢复至5年 上调金融机构存款准备金率 房价问责制,30580,2、房地产业未来发展前景,（1）产业发展阶段,（1）产业空间巨大,2008年，我国GDP突破30万亿元，达

7、到300670亿元，比上年增长9.0% 。人均GDP将接近3000美元，城市化迎来高速发展期。,随着城市化进程加快提速，我国房地产业刚性需求巨大,未来20年间，将新增城市人口3.5亿人，人均住房需求按30平方米计算，将形成大约100亿平方米的潜在住房需求量。,此外，我国未来20年间将成为现代化工业强国，工业增加值将以每年10%以上的速度增长，预计2030年我国工业增加值将达到50万亿以上。按1亿元产值需要2万平方米工业用房估算，到2030年共需新增100亿平方米工业用房.,房地产业具有极强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，是先导性产业。,（2）产业地位显著,房地产业对经济增长贡献巨

8、大，是国民经济的支柱产业。,房地产业影响到住房保障、社会就业、以及财政税收，是基础性产业,改善住房条件：,创造大量就业机会房地产行业就业机会 建筑行业就业机会 装饰行业就业机会 物业管理行业就业机会 钢铁、冶金、建材、家具、化工等行业就业机会,每开发10000平方米，可提供800-1000个直接和间接的就业岗位,增加财政收入土地出让金 开发规费税费 营业税费,房地产业创造的税收占地方政府财政收入的35%-60%,（3）产业周期漫长,我国房地产正处在发展阶段，未来还有20年的发展时期。,三、房地产企业对专业人才需求的变化,1、新形势下企业经营的变化企业竞争尤为激烈 并购重组成为必然 投资战线有所

9、收缩 专业运作极为重视 项目管理愈加精细,2、对房地产专业人才需求变化紧迫需求中高端复合型管理人才 大量需求中低端具体专业技术型人才 要求素质较高 思想素质：诚实、吃苦、敬业、协作 专业素质：一专多能，知识宽广，经验丰富 身体素质：健康、健美,案例 万科的人力资源管理1、万科人才关注领域项目拓展类：土地资源管理、房地产经营管理、投资管理、金融学、经济学等 规划设计类：建筑学、城市规划、园林景观、室内设计、装饰等 工程技术类：土木工程、电气工程、给排水工程、暖通工程、工程造价、工程管理等市场营销类：市场营销、房地产经营与管理、工商管理、广告、中文、新闻等 综合管理类：信息管理、财务管理、企业管理

10、、会计学、人力资源、法律等,2、万科人才素质要求：专业与素质并重 具备一定的专业知识和专业技能 独立思考和解决问题的专业创造与执行能力 积极主动开放的心态 团队意识、全局意识和责任感良好的学习成绩和一定的社会活动,3、万科薪酬制度万科的薪酬是由“薪金、福利、奖金”三大块构成：薪金：取决于行业薪酬水平、岗位特性以及毕业生个人的学历等相关因素；福利：社会保障及福利津贴 奖金：主要根据所在公司利润、部门业绩及员工的绩效状况来确定。,房地产专业： 培养一种思想：运筹帷幄，运营天下 改变一贯思维：1+1=2？ 训练一些技能：研究、决策、执行、管控 成就一生梦想：地产商？经理人？专业者？经纪人？,第二讲

11、房地产专业建设与人才培养,一、国内外房地产专业建设,（一）国外房地产专业发展1、美国房地产专业教育（1）专业地位 房地产专业在美国被认为是重要的专业科目之一 社会经济生活对房地产专业人才的需求巨大（2）专业设置 美国没有政府部门对专业设置进行审批、管理的制度 美国房地产专业教育中的专业设置,主要由市场需求来调节 其专业的教学计划和内容必须通过相关行业协会或学会的评估并获得认可,（3）学位层次 房地产专业或方向学士学位 房地产专业或方向硕士学位 房地产专业或方向博士学位 （4）开设学校见下表。,（5）房地产专业教学特点 房地产专业教育主要依托两个方面的院系：工商管理学院或商学院、建筑与城市规划学

12、院 房地产相关的专业课程设置齐全 重视实践经验的教学，注重学生团队精神培养 房地产研究生和工商管理硕士培养占主导地位,2、英国房地产专业教育 （1）房地产专业高等教育则侧重于技术,兼有经济和管理的内容 （2）大部分房地产专业设在城市与区域研究学院、城市开发与规划学院、建设与环境学院、土地与建设管理学院等偏工程技术的系科 （3）其专业名称为土地经济学、土地管理、房地产开发、城市房地产管理、商业物业管理、房地产估价等,（4）课程内容全面，主要包括： 估价：估价、法定估价、估价实务 城市经济与规划：经济学、城市经济学、城市规划、建造环境 房地产金融与投资：金融、会计、市场分析、国际房地产 房地产管理

13、和市场：物业管理、企业管理、房地产市场、资产管理、项目管理、商业谈判 技术：建筑科学、测量、建筑材料 法律：房地产法、建筑法、经济法 数学基础：统计、计算机、信息处理、研究方法,1、房地产专业发展 兴办于90年代初期 成型于90年代中期 调整于90年代末期 恢复于2003年以来 2、主要专业流派 工程学派 工商学派 土地学派 财经学派 法律学派,（二）国内房地产专业建设,3、学位层次及主要研究方向 （1）学位层次：本科 （2）主要方向： 城乡规划与土地管理方向 房地产开发管理方向 房地产投融资管理方向 房地产营销方向 房地产估价方向 物业管理方向,（1）清华大学在土木工程学院建设管理系工程管理

14、专业下开设房地产管理方向。,4、主要学校的课程设置,（2）中国人民大学,在土地资源管理专业中开设房地产方向，侧重于不动产估价。,在经济与管理学院建设管理与房地产系的工程管理专业下设有房地产方向。,（3）同济大学,（4）哈尔滨工业大学,在管理学院营造与房地产系的工程管理专业下设有房地产投资与管理方向。,二、我校房地产专业建设与发展,1989年开设房地产专科 1992年开设房地产本科 1994年开设房地产硕士研究生方向 1998年国家专业目录调整，改在工程管理专业下设房地产经营管理方向 2000年在全国各地开办房地产经营管理研究生课程进修班 2002年开设房地产专业（专科）自考 2003年在专业目

15、录以外新增房地产（本科）专业 2007年开设房地产专业（本科）自考 2008年将房地产专业分为房地产开发经营管理与物业经营管理两个方向,（1）培养定位面向房地产开发、物业管理及相关企业与机构培养高素质复合型经营管理人才： 房地产开发及相关服务企业与机构 高素质复合型 有技术背景的经营型管理人才：懂技术、会经营、善管理 （2）培养目标 知识体系全面 思维模式健全 能力结构全面 个人素质良好,三 、我校房地产专业培养方案,1、培养定位及目标,（3）培养要求 熟练掌握数学、外语、计算机等方面的基础知识； 熟练掌握技术、经济、管理、营销、法规五大知识结构和房地产业务活动的运作规律； 具备房地产项目拓展

16、、市场研究、产品研发、经济评估、前期报建、工程管理、营销推广、以及物业服务等业务技能； 具备健康的个性品质和良好的社会适应能力,（4）培养方向 房地产开发方向 物业管理方向,本专业课程及学分按照教育部“宽口径、厚基础”的要求设置。所学课程分为必修课和选修课，主要由公共基础课、专业基础课、专业方向课三类课程体系构成。其学时及学分分配如下：,2、学时及学分要求,学时学分-房地产开发方向,学时学分-物业管理方向,3、课程设置,专业公共课,专业方向课,-房地产开发方向,-物业管理方向,（1）公共基础课管理学基础是管理类专业必修的基础课程，其目的在于让学生系统地掌握从事管理工作的基本理论、原理、方法和技术，为进一步学习有关专业课程打下必要的理论基础，同时为实际工作提供必要的理论指导。该课程的内容主要包括管理的含义、特征、原理、历史和方法，现代管理理论的各个流派，管理的决策、领导、组织、控制职能等。要求学生掌握管理学的基本概念、基本原理和基本方法，能够将基本理论和方法应用于实践，运用全面的、发展的和系统的观点以及所学理论，观察分析现实的管理问题。,