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1、1,第一章 绪论 第一节 房地产开发与经营的界定,一、房地产开发与经营的联系 1、相互独立，侧重点不同。 2、房地产开发是房地产经营的基础。 3、房地产经营是房地产开发的核心。 二、房地产开发与经营的区别 1、房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。 2、房地产开发和房地产经营的经济活动的主体不完全相同。 3、房地产开发和房地产经营的经济活动对主体的资格要求不一样。 4、房地产开发和房地产经营所指向的行为对象不同。 5、随着房地产市场的完善，房地产开发和房地产经营的作用会发生根本性的变化。,2,第二节 房地产开发,一、房地产开发的概念和分类 1、房地产开发：指在依法取得
2、国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2、房地产开发的分类 1）按开发的规模和复杂程度划分 单项开发 小区开发 成片集中开发 2）按开发的地域划分 新城区开发 旧城区开发 3）按经营方式或开发的不同阶段划分 土地开发 房屋开发 土地房屋综合开发,3,二、房地产开发的目的和任务 1、房地产开发的根本目的：为人类的生活与生产提供满意的活动空间。 2、房地产开发不同企业的目的 1）建设单位的目的：满足自身生产的发展和改善职工的工作与生活条件。 2）房地产开发公司的目的：在注重社会效益和经济效益的前提下，通过实施开发过程获取直接的经济利益。 3）投资公司的目的：获取直接的经济利益。 4
3、）承包公司的目的：获取直接的经济利益。 5）政府及政府机构的目的：在现有人力物力财力条件的约束下最大限度地改善城镇居民的生活条件、生活环境和生活质量。,4,3、房地产开发的任务 1）发现市场可能的机会，进行市场调查研究和分析评价； 2）对项目地址的选择和勘察； 3）项目融资； 4）设计出具有符合市场需求功能的房地产项目； 5）进行建设承包商的招标； 6）进行建设监理的招标； 7）进行建设的管理监督； 8）房地产项目的交易。 三、房地产开发的特征 1、地域差异显著； 2、社会联系广泛； 3、易受政策影响； 4、风险与效益并存； 5、需要专业管理。,5,四、房地产开发的主要参与者 1、房地产开发商
4、 2、投资商 3、建筑承包商 4、政府及行政管理机构 5、专业咨询服务机构 1）规划机构 2）设计机构 3）会计师事务所 4）律师事务所 5）质量检查机构 6）造价咨询机构 7）房地产估价机构 8）房地产代理机构 9）物业管理机构,6,五、房地产开发的流程 1、房地产开发的基本步骤 1）投资机会寻找与筛选 2）细化投资方案 3）可行性研究 4）合同谈判 5）正式签署有关合同协议 6）工程建设 7）竣工投入使用 8）房地产资产管理,7,2、房地产开发各步骤的内容 1）开发商对当地房地产市场有较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找多个可供选择的投资机会。 2）开发商选择实现其开发设想的开发用
5、地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，作出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。 3）开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据估算的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目的可行性； 4）开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案，进行开发合同谈判。 5）签署合同。包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租售合同。 6）开发商根据预算进行成本和进度管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更。 7）开发商组织物业管理队伍，进行市场推广活动，政
6、府批准入住，接入市政设施。 8）业主进行物业管理、更新改造、市场推广等活动，以延长物业的经济寿命，提高资产运作质量。,8,第三节 房地产经营,1、房地产经营的概念 房地产经营：是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理，以及相关产权转让等经济活动，其目标是经济效益最大化。 2、房地产经营的特征 1）产权关系复杂 2）经营形式多样 3）经营范围有限 4）市场供求弹性小,9,第四节 房地产开发与经营法规,一、房地产开发与经营相关法律 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共
7、和国城市规划法 4、中华人民共和国环境保护法 5、中华人民共和国市政公用事业法 6、中华人民共和国地震法 7、中华人民共和国建筑法 8、中华人民共和国住房地产法 9、中华人民共和国工程设计法 二、房地产开发与经营相关行政法规 1、土地管理法实施条例 2、房地产管理法实施条例 3、城市规划法实施条例 4、城市房屋拆迁管理条例 5、城市维护建设税暂行条例 6、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 7、城市房地产开发经营管理条例 8、城市住房地产建设管理条例 9、城市共有房屋管路条例 9、城市私有房屋管理条例,10,三、 中华人民共和国城市房地产管理法简介 第一章总则：规定了该法的制定意义、相关概念
8、、适用范围和执法机关。 第二章房地产开发用地：规定了土地使用权出让和划拨的法律原则。 第三章房地产开发：规定了房地产开发的法律原则。 第四章房地产交易：规定了房地产交易的法律原则。 第一节一般规定。 第二节房地产转让。 第三节房地产抵押：规定了房地产抵押的法律原则。 第四节房地产租赁：规定了房地产租赁的法律原则。 第五节服务中介机构：规定了房地产服务中介机构拨的法律原则。 第五章房地产权属登记管理：规定了房地产权属登记管理的法律原则。 第六章法律责任：规定了违反该法的处罚原则和处罚力度。 第七章附则：规定了城市规划区外的国有土地范围内从事房地产活动的管理原则和该法的施行日期。,11,四、 中华
9、人民共和国土地管理法简介 第一章总则：规定了该法的制定意义、我国基本土地制度和执法机关。 第二章是土地的所有权和使用权：规定了土地的所有权和使用权的法律原则。 第三章是土地的利用总体规划：规定了土地的利用总体规划的法律原则。 第四章是耕地保护：规定了耕地保护的法律原则。 第五章是建设用地：规定了建设用地的法律原则。 第六章是监督检查：规定了进行监督检查的法律原则。 第七章法律责任：规定了违反该法的处罚原则和处罚力度。 第八章附则：规定了外商投资企业使用土地的适用原则和该法的施行日期。,12,第二章 房地产开发与经营的理论和策略 第一节房地产开发与经营的理论和概述,一、收益（利润）最大原理 1、
10、应用：可用于评定或排列多个项目的优先顺序，或确定某个项目是否经济可行。 2、成本效益分析的假设条件 1）只有在对某项目的服务存在着需要或愿望的情况下，项目才有经济价值； 2）每个项目都必须再使净收益最大的规模上实施； 3）每个项目或项目的独立部分，都必须以与项目总目标相符的最小可能成本来实施； 4）每个项目的开发优先顺序应按其经济合理程度安排。 2、计算步骤 1）估算项目的总投资； 2）估算项目未来收入； 3）计算利润及利润率：利润=收入-总投资利润率=利润/总投资 4）确定项目是否经济可行：利润0则可行； 5）项目优选或排序：可按利润或利润率最大为最优方案，也可从大到小排列。,13,3、算例
11、 某开发商发现三个可能的投资机会，经投资成本和收入估算，A项目总投资需1000万，收入是1400万；B项目总投资需1100万，收入是1600万；C项目总投资需900万，收入是1350万。现分别按利润和利润率选择最佳投资机会。,14,二、可行性研究 1、可行性研究的过程 1）投资机会鉴别阶段； 2）初步可行性研究阶段； 3）可行性研究阶段； 4）评价决策阶段。 2、现金流量分析指标 1）净现值（NPV）：是计算投资方案在每一计算期内的资金流入和流出之代数和，并折算为现值。NPV=（CI-CO）t（1+ic）-t 应用：可用于衡量投资方案的效益。 判断标准：净现值0则可行。 2）净现值率（NPVR
12、）：是项目净现值和总投资现值之比。NPVR= NPV/ COt（1+ic）-t 应用：可用于衡量投资方案的效益。 判断标准：净现值率0则可行。 3）内部收益率（IRR）：是使净现值等于零的贴现率。（CI-CO）t（1+IRR）-t=0 应用：反映了投资方案在整个项目寿命期内的平均资金盈利能力。 判断标准：内部收益率行业基准收益率，则可行。,15,3、损益临界分析 1）应用：用于确定房地产开发中使项目保本或不至于亏损的规模问题。 2）损益临界点：使开发项目的收入正好等于投资总成本的销售量为损益临界点。 3）计算公式：F+QV=QP Q=F/（P-V） 其中：F固定成本；V单位产品的变动成本；P
13、单位产品售价；Q损益临界点，即年生产量或销售量。 4)算例：某房地产项目估算总投资中固定成本5000万元，单位面积的可变成本为2000元，预计未来销售价格为12000万元/每平米。求该项目的损益临界点。,16,三、消费者市场购买行为理论 1、消费者市场：是指所有为了消费而购买物品或服务的团体或个人所构成的市场。 2、消费者购买动机 1）动机：人们因为某种需要而产生并推动和诱发人们进行活动的愿望和需求。 2）消费者购买动机分类：本能动机和心理动机。 3、消费者购买决策过程 1）产生需求； 2）消费者寻找和搜集有关信息； 3）消费者对信息进行分析、整理、比较，选定最能满足自己需要的产品； 4）进入
14、购买阶段； 5）消费者购买后，通过一段时间的使用，对自己购买行为进行评判，同时倾听他人意见，形成购后感受。 3、消费者购买行为分析 1）要解决的问题：消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买和如何购买的问题。 2）目的：依据消费者购买行为的特点，调整企业产品及制定符合消费者需要的营销计划。,17,四、市场环境分析 1、市场宏观环境 1）经济因素 2）政治因素 3）人口因素 4）政策法规 5）利率、税制因素 2、市场微观环境 1）供应者 2）生产者 3）顾客 4）竞争者 5）社会公众,18,五、市场需求预测 1、概念 1）市场需求：是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的
15、市场营销环节和一定的市场营销方案下的购买的总量。 2）市场预测：指在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。 2、市场预测的分类 1）根据预测对象范围分为宏观预测和微观预测； 2）根据预测的时间分为长期预测、中期预测和短期预测； 3）根据预测方法的性质分为定性预测和定量预测。 3、市场需求影响因素分析 1）竞争状况：主要分析现存的和预计的竞争状况，包括类似房地产的租金水平、售价、定位、空房率，以及目标项目的舒适性等； 2）人口特征：主要分析地区各类人口特征、消费需求和特点，包括人口的年龄、收入和职业等； 3）趋势分析：预测一年来的需求动向。 4、市场需求预测的主要方法 1）购买者意向调
16、查法：是对在给定条件下潜在购买者的可能行为进行调查预估的方法。 2）销售人员综合意见法：是企业通过听取销售人员意见对市场需求进行估计的方法。 3）专家意见法：是企业利用经销商、分销商、供应商及其他一些专家的意见进行预测的方法。 5）时间序列分析法：是将历史上积累起来的资料按年、月或周期排列，构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测，适用于市场稳定、短期预测的情况。可分为：简单平均法、加权平均法、移动平均法、指数平滑法和变动趋势预测法等。,19,六、价格确定理论 1、完全竞争型市场结构企业定价 1）市场上有许多卖主和买主，买卖的商品只占商品总量的一小部分； 2）买卖的商品都是相同的； 3）新卖
17、主可以自由进入市场； 4）卖主和买主对市场信息尤其是市场价格变动的信息完全了解； 5）生产要素在各行业有完全的流动性； 6）所有卖主出售商品的条件都相同。 2、垄断竞争型市场结构企业定价 1）市场上有许多卖主和买主，但各个卖主所提供的产品有差异，其需求曲线不是水平的，各个卖主对其产品有相当的垄断性，能控制其产品价格。 2）是介于完全竞争和纯粹垄断之间的市场形式，是不完全竞争。 3、寡头竞争型市场结构企业定价 1）一个行业中有少数几家大公司，他们所生产和销售的某种产品占这种产品的总产量的绝大比重，他们有能力影响和控制市场价格。 2）是竞争和垄断的混合物，是不完全竞争。 4、纯粹垄断型市场结构企业定价 1）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一家卖主独家经营和控制的市场条件。 2）分为两种：政府垄断和私人垄断。,
