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1、杭州东方文化园改造 项目决策案例,一、项目简介 二、决策策划程序 三、结果与分析,一、项目简介,一、项目简介,杭州东方文化园位于钱塘江、富春江、浦阳江三江汇合处的萧山义桥杨岐山南麓。占地2700亩，总投资5亿元，是杭州市的重点旅游项目。园区距杭州市区、萧山城区各为15公里，区域位置优越，这里左邻湘湖，右连渔浦，田园村落，莺飞草长。,一、项目简介,园区主要由4个大的功能块组成太虚湖假日酒店（五星级酒店）；东方水世界（建筑面积为1.5万平方米，总投资为1.5亿元人民币，是浙江省内最大的室内水上恒温休闲项目）；东方疗养院（建立在星级服务基础上的现代化疗养院。,一、项目简介,院内配有标准客房48间，提
2、供健身、保健、推拿、健康教育、心理咨询服务及多项娱乐活动）以及大型旅游景区（国家A级旅游景区，共分世纪广场（观音显圣）、佛教区、道家区、儒家区、东方度假区、山瑞揽胜区、草原生态区和中药百草园等功能区）。,二、决策策划程序,二、决策策划程序,图1 通常的决策策划工作程序示意,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 环境调查、信息收集是项目决策策划的第一步，也是最基础的一环。策划的第一步必须是对影响项目策划工作的各个方面进行调查，并调查的基础上进行认真分析，找出影响项目建设与发展的主要因素，为后续策划工作提供较好的基础。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 1.项目周边自然
3、环境和条件园区临三江：钱塘江、富春江、浦阳江。距杭州市区、萧山城区各为15公里，区域位置优越，这里左邻湘湖，右连渔浦，田园村落，莺飞草长，具有良好的自然条件，是养老休闲的理想环境。为东方疗养院的升级提供了良好的发展空间。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 2.项目历史文化环境园区内有草药种植区，杨岐禅寺、观音现世、华藏世界、万佛金塔、地宫道苑、天宫玉皇阁以及2728米的彩绘文化艺术长廊具有深厚的文化内涵和丰富的休闲内容。作为中小学第二课堂教育基地有其文化基础。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 3.项目建筑环境条件园区内现有的主要建筑是太虚湖假日酒店，东方疗养院
4、和东方水世界。,二、决策策划程序,（1）太虚湖假日酒店：依山面湖而建的高星级旅游酒店。酒店总建筑面积近8万平方米，拥有豪华客房526间/套，55平方米的超大面积生态标房，堪称浙江酒店之一绝。多元化的娱乐设施、功能齐全的会议中心、可容纳1700人开会的多功能紫光厅，多个室外游乐配套场所，能让客人充分享受“阳光、空气和绿色”。,二、决策策划程序,（1）太虚湖假日酒店：,二、决策策划程序,（1）太虚湖假日酒店：主要面对团体及会议居住，目前的旅游休闲居住并不多。由于其地理位置距离杭州中心景区较远，对于普通休闲人群的吸引力较小，而本身投资巨大，改造可能性较小。客户定位及经营方向基本不变。,二、决策策划程
5、序,（2）东方疗养院：疗养院是建立在星级服务基础上的现代化疗养院。院内配有标准客房48间，提供健身、保健、推拿、健康教育、心理咨询服务及多项娱乐活动，并配有各档会议室、多功能厅；,二、决策策划程序,（2）东方疗养院：有国际先进的诊疗仪器，由30年以上资深的省内外医学专家(主任、副主任)担任主检医师。体检全程由护士小姐导引，150余项体检项目采用国际流行快速、无痛、科学诊断技术，为每位疗养宾客提供一份详尽周到的体检结果报告书。,二、决策策划程序,（2）东方疗养院：,二、决策策划程序,（2）东方疗养院：东方疗养院修建较早，仅有48间标准客房，而目前比较普遍，性价比较高的疗养院的规模是150人200
6、人。由于园区占地总共2700亩。完全有条件进行养老院的扩建及相关养老设施的进一步完善，具有改造的可能性。,二、决策策划程序,（3）东方水世界：面积为2万平方米，总投资为1.5亿元人民币。内设激情冲浪、养生药浴、地热、芬兰浴、亲子泳池、 儿童戏水、综合休闲、东方印记SPA会馆、百草养生餐厅。,二、决策策划程序,（3）东方水世界：,二、决策策划程序,（3）东方水世界：其中特色药疗区利用文化园中草药种植基地的中草药，取新鲜美容养生中草药榨汁融入经过净化的水中，开辟药浴、药疗与传统中医的水疗医术结合，迎合养生保健、延年益寿老人的需求，为东方疗养院提供了设施支持。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息
7、收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （1）中国养老现状全国老龄委办公室公布数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿，平均每年增加1000万老年人口。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （1）中国养老现状中国是世界上唯一老年人过亿的国家，也呈现出老年人口规模大、老龄化速度快峰值高、老龄化程度不均衡的特点。养老缺口巨大，为养老院的扩大提供了市场基础。,二、决策策划程序,（一）环
8、境调查、信息收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （2）杭州市关于“青少年第二课堂建设”的支持文件。2007年12月，中共杭州市委办公厅、杭州市人民政府办公厅下发了关于印发杭州市青少年学生第二课堂行动计划的通知。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （2）杭州市关于“青少年第二课堂建设”的支持文件。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （2）杭州市关于“青少年第二课堂建设”的支持文件。2008年1月，杭州市委、市政府正式启动杭州市青少年学生第二课堂行动计划。省委常委、市委书记、市
9、人大常委会主任王国平在全市青少年学生第二课堂工作会议上提出，要进一步深化改革，整合资源，突出主体，建好队伍，用好政策，确保杭州市青少年学生第二课堂行动计划取得成效。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （2）杭州市关于“青少年第二课堂建设”的支持文件。同时政府为其提供经费保障。坚持“政 府为主，多方筹措，适当有偿“的方针，进 一步完善第二课堂活动场馆的经费投入机制。 实行支持第二课堂发展的税收优惠政策，采 用“存量加增量“的补助方式。,二、决策策划程序,（一）环境调查、信息收集与分析 4.宏观经济环境及项目所在地政策环境 （2）杭州市关于“青
10、少年第二课堂建设”的支持文件。政策支持以及税收补助都为第二课堂的修建提供了条件。,二、决策策划程序,（二）项目构思项目构思是指对策划整体的抽象描述。首先要考察项目的构思是否具有现实性，其次还有考虑项目是否符合法律法规的要求，同时应考虑项目的背景和环境条件，并结合自身的能力选择最佳的构思。,二、决策策划程序,（二）项目构思在本改造项目中，针对园区原有的“太虚湖假日酒店”“东方疗养院”“东方水世界”以及“文化园旅游区”的环境建筑现状，综合政策信息，作出如下判断：,二、决策策划程序,（二）项目构思（1）太虚湖假日酒店的客源固定，主要为团体和会议。但由于地理位置距离市中心景区较远，客流扩大可能性较小，
11、改造投资较大。改造可能性不大。,二、决策策划程序,（二）项目构思（2）东方疗养院目前规模较小，医疗设备先进，配套设施较为完善。结合其地理位置依山傍水，适合养生，旁边有“东方水世界的水疗”支持，以及中国目前的养老现状，政府的养老支持。,二、决策策划程序,（二）项目构思（2）东方疗养院可以进行规模扩大，如扩大到正常规模150人或200人，成为重要的赢利点，是园区改造的一个中心点。,二、决策策划程序,（二）项目构思（3）园区文化氛围浓厚，是儒释道文化的重要承载体，结合政府的政策及资金支持，可以以较小的资金建立第二课堂基地，扩大园区的知名度以及影响力，为园区注入新的活力。,二、决策策划程序,（三）项目
12、目标系统设计项目目标可以分为总目标和子目标。工程程项目的目标系统设计需要按照不同的性质和不同的层次定义系统的各级目标。项目目标是可行性研究的尺度，经过论证和批准后作为项目设计和计划、实施、控制的依据，最后作为项目后评估的标准。,二、决策策划程序,（三）项目目标系统设计项目目标设计包括项目总目标体系设定和将总目标按项目、项目参与主体、实施阶段等进行分解的子目标设定。在项目决策策划阶段的目标设计属于项目总目标的设定。本项目可以设置如下所示的目标系系统。,二、决策策划程序,（三）项目目标系统设计,二、决策策划程序,（四）项目的定位与定义1)项目定位项目定位是指在项目构思的基础上，确定项目的性质、地位
13、和影响力。,二、决策策划程序,（四）项目的定位与定义1)项目定位项目定位首先要明确项目的性质： 养生旅游教育项目定位要明确项目的地位： 深化企业原有发展战略项目定位还需要确定项目的影响力： 杭州周边老年人以及杭州市内中小学生,二、决策策划程序,（四）项目的定位与定义2)项目定义项目的定义就是描述项目的性质、用途、建设范围和基本内容等。有以下内容：,二、决策策划程序,（四）项目的定位与定义2)项目定义a 项目的名称、范围和构成定界；b 拟解决的问题以及解决问题的意义；c 项目目标系统说明；d 项目的边界条件分析；,二、决策策划程序,（四）项目的定位与定义2)项目定义e 关于项目环境和对项目有重大
14、影响的因素的描述；f 关于解决问题的方案和实施过程的建议；g 关于项目总投资、运营费用的说明等。,二、决策策划程序,（五）项目系统构成项目系统应能详细描述项目的总体功能，项目系统内部各单项单位工程的构成以及各自的功能和相互关系，项目内部系统与外部系统的协调和配套关系实施方案可能性及其可能性分析。,二、决策策划程序,（五）项目系统构成对文化园改造项目进行分析，可知其具有如下的总体功能，外部系统及单项单位工程构成。总体功能：在尽可能小的新增加投资的情况下，在充分利用现有建筑及环境的情况下，挖掘文化园的新的投资盈利点，扩大园区影响力。,二、决策策划程序,（五）项目系统构成外部系统：主要为其目前的周围
15、自然环境系统，历史文化环境系统，中国养老现状社会环境系统，还有“杭州市关于“青少年第二课堂建设”的支持文件”等地区政策系统。,二、决策策划程序,（五）项目系统构成经过外部投资环境与市场环境的综合分析，改造可以分为以下两个子项目：东方疗养院扩建系统（包含客房扩大系统和配套设施补充系统，这两个系统相互关联，合作为一个整）；第二课堂实践基地建设系统。,二、决策策划程序,（五）项目系统构成由前提条件的分析知这一方案内部系统与外部系统的协调和配套具有最大的可能性。,二、决策策划程序,（六）提交项目策划报告由。,三、结果与分析,三、结果与分析,本方案将打造杭州新的第二课堂实践基地以及强化东方疗养院的养老性能作为方案的出发点，以求为园区增添新的活力，来进一步扩大园区的影响力。最终本策划方案获得了策划大赛的一等奖。,Thanks!,
