(房地产专业知识培训学习) 房地产开发程序及税费

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1、房地产开发程序与税费,关键字： 房地产开发程序、税费,简介： 通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。,中国的房地产开发程序,Step 1. 投资机会选择 与决策分析,Step 2.前期工作,Step 3. 建设阶段,Step 4. 租售阶段,一、投资机会选择与决策分析,机会寻找,机会筛选,财务分析,市场分析,投资机会选择,投资决策分析,二、前期工作,选址、定点,土地二级开发,土地一级开发,可行性研究报告,项目立项,取得土地 使用权,项目立项及 可行性研究,确定规划 设计方案 并获得许可,申请两证,1、开发项

2、目的立项和可行性研究,签订 合作意向书,确定初步 开发方案,编制、申报、审批 项目建议书 （代可行性研究报告）,开发项目的立项和可行性研究主要税费,可行性研究费,环境影响评估咨询费,2、取得土地使用权集体土地征用和拆迁安置程序,拟定征地方案,申请建设用地,受理、审批土地,确定征地方案,发布征地公告,实施征地补偿安置,颁发建设用地批准书,拟定拆迁安置方案,提出拆迁申请,颁发房屋拆迁许可证,发布拆迁公告,召开拆迁动员会,签订拆迁补偿协议，进行安置,签订房屋拆迁责任书,土地 一级 开发,集体土地征用程序,拆迁安置程序,超转人员安置费,新菜地开发建设基金,地上物补偿费,集体土地征用过程中的主要税费,集

3、体土地征用过程中的主要税费：,青苗及树木补偿费,劳动力安置费,土地补偿费,耕地开垦费,拆迁安置过程中的主要税费,国有土地房屋拆迁补偿费 集体土地房屋拆迁补偿费 城市房屋拆迁搬家补助费 拆迁标准租私房资助费 提前搬家奖励费 临时安置补助费（周转费） 停产停业综合补助费 一次性异地安置补助费 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 危改小区树木移植费 园林部门所有树木补偿费,国有取得土地使用权划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权招标出让程序： （1）招标出让的申请； （2）招标出让的准备

4、； （3）招标文件的编制及审批； （4）招标审批； （5）投标人登记及标书的编制； （6）开标及评标； （7）确定中标人及签署出让合同。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权拍卖出让程序： （1）拍卖出让的申请； （2）拍卖出让的准备； （3）拍卖文件的拟定及审批； （4）拍卖审批； （5）竞买申请的提出； （6）召开拍卖会公开拍卖； （7）出让合同的签署。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权挂牌出让程序： （1）挂牌出让的申请； （2）挂牌出让的准备； （3）挂牌文件的拟定及审批； （4）挂牌审批； （5）挂牌竞买申请的提出； （6）挂牌竞买； （7）出让合

5、同的签署。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权划拨程序： （1）国有土地使用权划拨用地的申请； （2）主管机关现场勘查； （3）划拨用地申请的审查； （4）划拨用地申请的批准； （5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押,取得土地使用权招拍挂过程中的主要税费,地价款,土地闲置费,防洪工程建设维护管理费,资金占用费,土地权属调查、地籍测绘费,地价评估费,土地二级开发过程中的主要税费：,对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的

6、标准征收。 对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。,防洪工程建设维护管理费,地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%： 1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元； 2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元； 3.事业单位按照以下规定征收： （1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准； （2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，

7、每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元； 4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元； 5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。,土地权属调查、地籍测绘费,地价评估费,土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。 收取标准：每月支付未付地价款额的1至2。,资金占用费,1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5倍的土地闲置费； 2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%

8、的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。,土地闲置费,3、确定规划设计方案获得规划许可,开发项目 选址、定点 审批阶段,申请建设 用地规划 许可证,规划设计 条件审批,市政配套 设计,设计方案 审批,申请建设 工程规划 许可证,申请选址规划意见通知书,申请规划设计条件通知书及用地红线图,委托勘察设计并作出规划设计方案 完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核,市政配套设计方案综合图会签,确定规划设计方案获得规划许可,工程勘察（测量）费,建筑市政工程设计费,工程设计费,主要税费：,根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程

9、勘察收费实行政府指导价 建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察收费实行市场调节价,工程勘察（测量）费,根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价； 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设计收费实行政府指导价； 建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计收费实行市场调节价；,工程设计费,建筑市政工程设计费,建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 建筑市政工程按复杂程度分为：级、级、级三个等级。,三、建设阶段,开工前期准备工作,工程建设招投标,开工手续的办理,工程施工 及 竣工验收,1、开工前期准备工作,项目开工计划的审批与备案 交纳自

10、来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费 办理“四源”接用手续 设计单位出报批图、施工图 编制、报送工程档案资料 交纳档案保证金 办理消防审核意见表 审批人防工程 办理人防许可证 领取开工审批表 办理开工登记,主要税费（各地互有所差异）,城市基础设施“四源”建设费 市政公用设施建设费 城市基础设施建设费 地下水资源费 地下热水资源费 绿化补偿费 供电贴费 竣工档案保证金 防空地下室异地建设费 建材发展补充基金,城市基础设施“四源”建设费,单位：元/平方米,市政公用设施建设费 城近郊100元/m2 远郊90-100元/m2 城市基础设施建设费 城近郊住宅160元/m2，非住宅

11、200元/m2 远郊收费低于近郊标准 地下水资源费：住宅9元/m2 竣工档案保证金：工程概算1%-3% 防空地下室异地建设费：1640元/m2 建材发展补充基金 工程概算的2% 住宅免交,2、工程建设招投标,办理招标登记、招标申请 招标通告 编制并核准招标文件、招标工程标底 标底在送审合同预算审查处确认 标底送市招标办核准后，正式申请招标 召开招标会 勘察现场 资格审批 编制投标书并送达 召开开标会议 开标，评标、决标 发送中标通知书 签订工程承包合同 工程承包合同报送审查备案,建设工程招投标,主要税费： 建设工程招投标管理费 建设工程监理招投标交易服务费 建设工程设计招投标交易服务费 建设工

12、程勘察招标管理费 工程标底编制管理费 招标代理服务费,工程标底编制管理费,标底额小于500万元：标底额*0.2% 标底额500-1000万元：标底额* 0.15% 标底额大于1000万元：标底额* 0.1%,招标代理服务费,3、开工手续的办理,办理质量监督注册登记手续 开工统计登记 开工前审计 交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证 报装施工用水、电、路 协调街道环卫部门、交通管理部门 交纳绿化建设费，签订绿化协议 领取建设工程开工许可证,开工手续的办理,主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）,4、工程施工,施工场地的“三通一平” 施工单位进场 基础、结构工程施工与设备安装 工程质量监督

13、 现场管理 环境保护 安全管理 消防管理 扰民管理,工程施工阶段主要税费,主要税费： 三通一平费 建筑安装工程费 合同预算审查工本费 质量管理监督费 工程监理费 超计划用水加价水费 夜间施工噪声扰民补偿费 占道费和交通管理费,工程监理费,总造价百分比计取，用插入法计算 建设前期阶段按工程概预算的0.10.2计取 施工阶段（含保修阶段）的取费 (见右表),超计划用水加价水费,超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1倍至30倍,超计划加价水费征收标准,5、工程竣工验收,单项工程验收手续 建设工程的预验收 开发项目验收与备案 人防工程

14、验收与备案 规划验收与备案 领取工程质量竣工核验证书 建设工程档案资料的报送移交 商品住宅性能认定 竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记,工程竣工验收,主要税费：竣工图费,四、租售阶段,提交完成 建设项目 投资证明,签署 预售商品房 预售款 监管协议,办理商品房 预（销）售 许可证及 销售项目备案,委托中介 代理机构 进行销售,与购房者 签订 买卖契约,楼宇交付 入住手续,制定 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书,办理产权 立契过户 手续,前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批,签署 物业管理 委托合同,居住小区的物业接管综合验收,主要税费 营业税：销售收入5% 城市维护建设税：营业税的7

15、% 教育费附加：营业税的3% 印花税：建筑工程勘察合同0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元 契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%,租售阶段阶段主要税费,房地产税费种类,租售阶段主要税费,企业所得税：33% 房屋所有权登记费：80元/套 住房交易手续费：3元/m2 居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2% 住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2% 物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政府指导价 供暖费 ：24元/m2,契税的定义及征税范围,契税是在土地使用权或房屋所有权发生

16、转移时，由承受人缴纳的一种税。 办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为： 国有土地使用权出让； 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移； 房屋买卖； 房屋赠与； 房屋交换。,征税范围：,契税的减免,（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房； （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； （4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定； （5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税； （6）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。,