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1、 1 / 29绿都公司营销部置业顾问培训手册绿都公司营销部置业顾问培训手册（A A 房地产基础知识篇）房地产基础知识篇）海淀嘉郡置业营销部海淀嘉郡置业营销部2 / 29目录目录前言前言第一章、房地产开发流程第一章、房地产开发流程第二章、房地产基本概念第二章、房地产基本概念第一节、房产与地产第二节、房地产市场第三节、房地产消费第三章、建筑学基础知识第三章、建筑学基础知识第一节、建筑物的分类第二节、建筑物构造概述第三节、房屋面积计算第四节、中西建筑风格概述第五节、名词解释3 / 29前言前言房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料，是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，
2、房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增加。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济的一个重要产业，并已经成为国民经济的支柱产业。现代房地产业在我国的兴起，只有 20 多年的时间，但其发展迅猛，2008 年，全国完成房地产开发投资 30580 亿元，同比增长 20.9%，房地产业对国民经济和人民生活的影响日益显著。目前，全国有房地产开发企业约 6.2 万家，从业人员超过 160 万人；房地产估价机构接近 5000 多家，从业人员 25 多万人，其中取得房地产估价师执业资格的人员有 3.5 万人；房地产
3、经纪机构约 6 万家，从业人员 50 多万人；物业管理企业超过 3 万家，从业人员 250 多万人。郑州绿都置业有限公司是郑州宇通企业集团房地产板块的核心企业，注册资本2.16 亿元，是宇通集团控股的子公司。绿都置业以综合型房地产开发为基本定位，依托宇通企业集团的雄厚实力和品牌优势，高起点、规范化运作，自 2006 年成立之日起，短短两年内，迅速取得骄人的业绩，并成为行业内关注的焦点。目前已组建了郑州绿都分公司、洛阳绿都置业有限公司等四个分公司，正在开发和销售的有“绿都城” 、“绿都.嘉园” 、 “濮阳九天城” 、 “许昌思故台” 、 “绿都春园” 、 “新乡绿都城”等多个项目，涵盖住宅、商业
4、等多种主流业态。 。作为新兴的房地产公司，绿都置业迅速崛起，成为后起之秀：公司入选“2006CCTV 年度雇主调查暨 2006 中原先锋榜” ，并荣获“榜样中原中原地产最具价值企业” 、 “郑州市 2006 年度房地产先进单位” 。公司开发的“绿都城”项目荣耀当选“CIHAF2006 中国房地产名盘” 、 “明星中原2006 年度中原地产最佳热销楼盘” 、“影响中原 12 盘” 等一系列荣誉称号。绿都置业正在为逐步实现“成为区域内一流的综合性房地产开发商”的愿景目标而不懈努力。4 / 29第一章、房地产开发流程第一章、房地产开发流程选选 址：址：1.1.市场条件判断市场条件判断 2.2.项目位
5、置选择项目位置选择立立 项：项：1.1.确定开发方案确定开发方案 2.2.编制可行性研究报告编制可行性研究报告取得土地：取得土地：1.1.办理办理建设用规划许可证建设用规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证规划设计：领取规划设计：领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证开工建设：开工建设：1.1.招标：寻找施工单位招标：寻找施工单位 2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证3.3.开工建设开工建设竣工验收：竣工验收：1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证5 / 29开发流程也可用开发流程也可用“五证五证”的取得顺序来贯穿的取得顺序来贯穿证件名称 证件解释建
6、设用地规划许可证 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。建筑工程施工许可证 建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。商品
7、房（预）销售许可证 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。6 / 29第二章、房地产基本概念第二章、房地产基本概念第一节、房产与地产第一节、房产与地产一、房地产的概念一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类二、地产的概念与分类1.1.地产：地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。2.2.居住用地居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。3.3.工业用地工业用
8、地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。4.4.仓库用地仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。5.5.交通用地交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。6.6.市政用地市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。7.7.商业服务用地商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。8.8.公共绿化用
9、地公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。9.9.教科文卫设施用地教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。10.10.港口码头用地港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。7 / 2911.11.军事用地军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。12.12.其它用地其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。三、土地所有权的概念与划分三、土地所有权的概念与划分1.1.土地所有权：
10、土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2.2.土地所有权可分为土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。3.3.国有土地：国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。4.4.集体土地：集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类四、房产的分类1.1.住宅建筑物：住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。2.2.生产用房生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输
11、和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等3.3.办公用房：办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。4.4.其它楼宇：其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 五、房产所有权的分类五、房产所有权的分类1.1.占有权：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。2.2.使用权：使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。3.3.收益权：收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而 收取的租金。8 / 294.4
12、.处分权：处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。第二节、房地产市场第二节、房地产市场一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念1.1.狭义概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。2.2.广义概念：广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。二、房地产市场的特点二、房地产市场的特点1.1.经营对象的非流动性：经营对象的非流动性： 房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。2.2.流通形式的多样
13、性：流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。3.3.市场的统一性：市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。4.4.市场的区域性：市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。5.5.供给的稀缺性：供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。6.6.
14、不完全开发性：不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。6.6.市场的不充分性：市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。7.7.房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建9 / 29设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性
15、都决定着房地产投机的巨大可能性。三、房地产市场的分类三、房地产市场的分类1.1.房地产一级市场：房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。2.2.房地产二级市场：房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。3.3.房地产三级市场：房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。第三节、房地产消费第三节、房地产消费一、房地产消费的类型一、房地产消费的类型1.1.投资型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用
16、，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。2.2.生产型：生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。3.3.消费型：消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。二、房地产消费的特点二、房地产消费的特点1.1.普遍性：普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。2.2.多样性：多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。10 / 293.3.不可替代与差别性：不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不
