房地产开发项目成本管控

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1、1目录1 项目概况5 1.1 建设地区和地点 .5 1.2 规划控制指标 .5 1.3 建设方案 .6 1.4 结构形式 .6 1.5 建筑安装及装修标准7 1.6 建设计划安排 .7 2 管控模式9 2.1 管控构架 .9 2.2 职能.9 2.3 项目成本管理责任分工10 2.3.1 目的 10 2.3.2 范围 10 2.3.3 职责 10 2.4 万科责任成本体系之要素概括表.10 2.5 万科责任成本体系表10 3 成本构成12 3.1 项目成本构成 .12 3.2 项目成本估算 .12 3.3 责任分解 .14 3.4 目标成本进度分解表15 4 成本管理制度 16 4.1 总 则

2、.16 4.2 房地产成本管理职责16 4.2.1 集团总部的成本管理职责.16 4.2.2 开发企业的成本管理职责.17 4.3 房地产成本监控 .17 4.3.1 成本监控系统 17 4.3.2 成本监控的要求 制度建设.17 4.4 房地产开发环节的成本控制19 4.4.1 立项环节的成本控制.19 4.4.2 规划设计环节的成本控制.19 4.4.3 施工招标环节的成本控制.20 4.4.4 施工过程的成本控制 现场签证.20 4.4.5 工程材料及设备管理.21 4.4.6 竣工交付环节的成本控制.22 4.4.7 工程结算管理 22 4.4.8 其他环节的成本控制.23 4.5 附

3、 则.23 5 小组成员及分工 2421 项目概况以“让建筑赞美生命”为核心理念，成立于 1984 年的万科是目前中国最大、最具影响力的主流房地产开发企业。是中国大陆首批公开上市的企业之一，也是中国首家销售额突破五百亿的住宅开发企业，26 年来已为 50 万户万科业主创造品质生活。截至 09 年 12 月 31日，总资产超过 1300 亿（全国唯一总资产超过千亿房地产企业） ，销售金额突破 600 亿，连续两年获得全球住宅企业销售冠军。同时也是国内唯一一家拥有企业专属“建筑研究中心”的房产企业。万科锦程是万科全线产品线品质巨著首献重庆之作。万科锦程颠覆传统精装的 TOTAL-SOLUTION

4、全面家居解决方案，为客户量身定制人性化成品住宅，让高品质全面家居生活提前到来。作为 26 年万科来走过 37 座城市、182 个标杆项目的专业积淀终极版，万科锦程的全产品线品质巨著不仅满足首次置业、首次改善、再次改善的多种置业需要，更贯穿着万科于最具活力的新城市版块之中，关于城市生活哲学的思考。万科锦程是城市全新里程的开始，也是锦绣人生的起航。万科锦程总建筑面积约 63 万平方米，包括 12 栋高层和 1 栋超高层住宅、4 栋多层住宅、1 栋超高层、1 栋超高层办公及商业、幼儿园、地下车库和设备用房等配套设施。重庆首创泛大堂、高端品质泛会所、前所未见的创新设计，以新亚洲美学建构生活与城市之美。

5、同时泛会所有别于之前重庆的架空层式休闲区， “1+3”高端品质配置，其产品设计、创作理念均来东南亚度假酒店。1.1 建设地区和地点万科锦程位于重庆市渝中区大坪渝州路（河运校原址） ，渝中区为重庆市的中心城区，处长江和嘉陵江交汇处，两江环抱、形似半岛，为重庆市经济、文化及商贸流通中心，是著名的“山城” 、 “江城” ，也是巴渝文化、抗战文化和红岩精神的发源地。万科锦程项目扼守重庆几何中心，为解放碑、沙坪坝、南岸、江北 4 区动力枢纽，地铁一号线、轻轨二号线近在咫尺，通过两条滨江路、嘉华大桥、城市快速干道、城区主要干道快速直达主城各区。1.2 规划控制指标容积率住宅: 5.00绿化率30%总户数4

6、000 户车位数3000 个 (1：0.8)建筑面积639257 平米占地面积105463 平米3建筑类别高层物业类别住宅产权年限50 年 1.3 建设方案【新亚洲主义风格】是指在世界文化交汇、融合的趋势下，设计大师对当代亚洲建筑设计的一种再认识；是以浓厚的、具有亚洲地域特色的传统文化为根基，融入现代西方文化，在功能上进行改良，让亚洲优秀传统文化得以发扬，同时更加适合现代人的生活方式。具有东方神韵而意蕴悠长，取西方简介而达至更加舒适，新亚洲美学致力于在现代都市喧嚣中还原生活本质，为现代人创造最为惬意的生活意境，最为平和的心灵港湾。同时汇集对城市、建筑、人与生活的强大思考，弥补城市的空白。在万科

7、锦程，尽享约 63 万平米新亚洲生活之城，重庆首创泛大堂、高端品质泛会所，前所未见的创新设计，以新亚洲美学构筑生活与城市之美。重庆首创高品质泛大堂万科锦程泛会所有别于之前重庆的架空层式休闲区、 “1+3”高端品质配置，其产品设计、创作理念均来自东南亚豪华酒店。回廊听雨的细腻动人；大堂小聚的温情时光；山茶花下的逝水流年现在，万科锦程首创泛大堂首献重庆。高端泛会所星级酒店体验碧波蓝天、欢声树影，灿烂的阳光仿如三亚，美好时光即刻尽享！在万科锦程，你家楼下就有水上乐园，这是你一直渴望的度假天堂。回家，享受属于你的悠长假期。现在，前所未见得豪华享乐泳池，含标准成人泳道已来到你身边。新亚洲四季园林享受假日

8、风景万科锦程以新亚洲风情园林为主要景观特点，汇集万科多年多城市标杆项目的景观设计积淀，创造出重庆独一无二的新亚洲四季园林社区。从入口的林荫大道开始，清幽的小径与特色回廊相映生辉，你享受的让心情放松的绝美假日。休闲情景商业街锦绣缤纷万科锦程的情景街区型商业中心包含有大型超市、便利店、餐饮、娱乐等生活配套一应俱全。在露天咖啡桌上一杯香浓的意式黑咖啡、品牌概念店橱窗边、KTV 的欢唱、书店的品茗锦绣生活徐徐展开。1.4 结构形式钢混凝土混合结构钢结构具有钢结构的截面小、工期短、使用空间大等优点；同时具有钢筋混凝土结构刚度大、用钢量小、造价低、防火性能好的优点。一般是指由钢筋混凝土筒体或剪力墙以及钢框

9、架组成抗侧力体系，以刚度很大的钢筋混凝土部分承受风力和地震作用，钢框架主要承受竖向荷载，这样可以充分发挥两种结构材料4各自的优势，达到良好的技术经济效果。采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构，楼、屋面均采用钢筋混泥土肋梁楼盖。局部大跨度楼、屋盖拟采用预应力钢筋混泥土肋梁板及钢结构+钢筋混泥土板体系1.5 建筑安装及装修标准万科锦程颠覆传统精装的 TOTAL-SOLUTION 全面家居解决方案，为客户量身定制人性化成品住宅，让高品质全面家居生活提前到来。体贴玄关空间系统万科锦程创新设计多功能趣味玄关系统，让您无论是忙碌工作后回家，或是湿嗒嗒的雨天进门，还是健身购物之后，从踏入家门的第一步起就开始享受轻

10、松 。细致厅房空间系统万科锦程仔细思考您的日常生活喜好与习惯，以人性化巧思创新、触发更贴心的生活，满足清洁、聚餐、娱乐等多项生活需求，为居家锦上添花。神奇厨房空间系统万科锦程调研本土生活，将个人习惯纳入规划中，设计无微不至的厨房空间系统，更多科学考虑，更多细节包容，让您尽情享受烹饪的无线乐趣。贴心卫浴空间系统万科锦程以人体工程学为蓝本的卫浴系统，将一丝一毫的细节处理考虑到位，一种舒适惬意的使用体验，考究的不仅是布局的精巧，更是面面俱到的体贴思考。强大收纳展示系统万科锦程灵活收纳 8 大类家庭物品，个性化活动板层，定向模式存取，100%物品精准知道率，全方位、大容量满足储藏，让房间成为一个干净的

11、容器，任您随心安排生活。1.6 建设计划安排时间序号工作内容开始结束1取得土地权证2010/1/152010/2/152建设用地规划许可证2011/3/102011/4/213规划许可证2010/2/212010/3/44市场定位2010/9/52010/10/105建设工程规划许可证2011/4/62011/4/216规划设计2010/11/52010/12/257施工许可证2011/1/202011/2/18实施方案2010/10/102011/1/159施工图设计2011/1/162011/3/1510工程量清单招标2011/3/22011/4/111基础施工2010/12/102013

12、/11/612销售展示区实施时间2011/3/152011/4/1513商品房预售许可证2011/9/232011/10/1314主体结构2011/1/122013/9/1015销售开盘时间2013/10/102013/11/1016竣工备案时间2013/10/202013/11/1862 管控模式 2.1 管控构架万科集团的业务管理线在 2006 年之后重新进行了规划，集团逐步转向战略与技术支持，整个集团的组织构架由战略总部、专业区域、执行一线等三级构成。如下表示：2.2 职能产品管理部：设计管理；标准化产品研发与推广、品类规划、客户研究、品牌管理建筑研究中心：工业化研究与推广采购工程部：工

13、程管理；战略采购董事会办公室：董事会事务；投资者关系管理；资本市场融资总裁办公室：信息管理；客户关系管理；期刊管理；公共关系管理人力资源部：招聘管理；培训管理；绩效管理；薪酬管理；职业发展管理；员工关系管理物业管理部：物业公司管理；集团总部行政后勤管理7流程信息部：流程规划；IT 系统应用资金管理中心：非资本市场融资；集团资金管理财务管理部：财务会计及核算；经营计划管理；税务管理；成本管理战略投资部：战略规划；新项目评估2.3 项目成本管理责任分工2.3.1 目的：为提高集团成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。 2.3.2 范围：本管理指引旨在为集团所属各地产

14、公司建立责任成本体系，适用于万科集团所属各地产公司。 2.3.3 职责：万科集团成本管理委员会负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与 检查落实，集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。 2.4 万科责任成本体系之要素概括表 万科责任成本体系之要素概括表 责任范围责任主体配合部门评价部门 土地、报批保健费项目发展部财务部 建造成本 1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部 2、结构指标合理化及施工图质量设计部工程部成本部 3、获取竞争性地合理低价工程部成本部项目经理部招标领导小组责任目标4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部

15、 销售费用销售部财务部 管理费用各职能部门财务部2.5 万科责任成本体系表 主导部门配合部门反馈指标考核部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价 土地获得时间财务管理部开发前期准备费 报批报健费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部 设计费 设计部工程部每平米设计费成本管理部 临时设施费工程部设计部 主体建造成本主体建造成本（主体建筑工程费、主体安装工程费） 社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）规划设计设计部销售部 项目部规划设计周期成本管理部结构、安装设计工程部 设计部每平米钢筋含量 每平米含砼量成本管理部 成本管理部8招标及签约工程部成本部 项目经理部招标

16、比率 最低价定标比率成本管理部 成本管理部材料采购工程部成本部 项目经理部甲定材料占造价比率 统购材料购买率成本管理部 成本管理部 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部工程结算成本部工程部 项目部结算错漏率工程管理部开发间接费 工程管理费 利息 营销支持费用项目经理部 财务管理部 销售部工程管理部 客户事务部每平米管理费每平米营销费财务管理部管理费用各部门人均行政费用 每平米管理费用 人均销售收入财务管理部销售费用销售部客户事务部每平米销售费用 每平米管理费用 人均销售收入财务管理部税金财务部实际交纳税率集团财务部 物业经营损益物业管理公司物业实际盈亏额财务管理部93 成本构成 3.1 项目成本构成1)土地取得费用：土地出让金、拆迁补偿费、契税、土地出让服务费、印花税等；2)前期工程费：主要包括勘察丈量费、规划设计费、报批报建费（人防、白蚁防治、规划管理环评） 、招标及失标费、三通一平费、建设方临时建设费；3)建筑安装工程费：包括土建工程