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1、21世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104宁波科技园区香溢软件园全程策划提案第一部分 公司介绍 . 部 分 宁 波 房 市 整 体 市 场 分 析 . 江东区及科技园区房市分析. 江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析 . 科技园区地产板块优劣势分析 . 部 分 项 目 周 边 新 近 已 售 楼 盘 分 析 . 部 分 科 技 园 区 香 溢 软 件 园 公 寓 住 宅 楼 部 分 项 目 策 划 建 议 .中国最大素材资料平台 160984104第八部分 俱乐部项目策划建议 .科研楼部分项目策划建议 . 香溢软件园项目市场行情价格评析 .香溢软件园项目销售及资
2、金回笼计划 .中国最大素材资料平台 160984104第 一 部 分 公 司 介 绍上海古北房产代理销售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售公司，已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。21世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104主要代理案例：古北中央花园 黄金豪园佘山银湖别墅 古北新区二期苏州西
3、山别墅 古北虹苑古北公寓 永嘉路古嘉公寓虹桥路三期高标准内销售房碧玉公寓 明珠大厦广场大厦 钻石公寓万科园别墅 雅典花园维多利亚大厦 巴黎花园金狮大厦 金象公寓21世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104第 二 部 分 宁 波 房 市 整 体 市 场 分 析这两年宁波房市供不应求，房价水平上涨很快，并连续 两年位居全国第一。宁波老百姓对 房价的呼声也越来越高，好象恨不得房价立马 降下来，在 “房价上 涨太快，市场 房源 紧张，老百姓买不到合适的房子” 的市场环境下， 这种心情是可以理解的。然而，把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县 市，从郊区 县市又放眼到温州、台州
4、、杭州周边 城市以致整个浙江省， 单就房价而言，不光是宁波市区房价涨 得快，余姚、奉化、宁海等地的房价在这 两年也快翻了一番，杭州2002年的房价并没有如专 家的 预 言一样“冬天来临 ”而是又一个快速上涨 年，整个浙江省的房价都涨得很快，不要说 浙江省，以上海为龙头的整个 长江三角洲如南京、苏州等城市，这两年的房价也都快速 飞扬 ，南京的房价水平在省会城市里已排名第一，上海城区不少楼盘如上海春城等在2002年的涨幅近20%且 还有上涨空 间， 虽说宁波房价涨幅已连续 二年排居全国第一，然而，在这种大背景下，“宁波房价涨 得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差 别， 应该说是 “见 怪不怪”
5、。房地产从来都是与宏观经济紧密联 系的，宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上 扬 是有其宏观背景21世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104的。宁波房价是否过高、涨得是否 过快，只有跳出宁波，置于一个宏 观 大背景下才能得出一个正确的结论。1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为 中国 经济最活 跃 、发展最强劲的区域。上个世纪末，中国改革开放的重点在南方，以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最活跃、 发展最快的区域，也是当时 中国房价上涨最快的区域，目前也是中国最富裕的区域。然而自从 92年国务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后，以上海
6、 为龙头 的 长江三角洲，北线以南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市为 代表，南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴 等城市为 代表，已成为 中国 历 史上继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域，由于长江三角洲背靠长江领 域，辐射十三省二直辖市， 领域 阔度远大于珠江流域，上海在解放前又是远东 最大的国 际城市，因此，有专 家 预言上海的经济地位将与香港毗美，长江三角洲将成为 中国 经济最强盛的区域。长江三角洲经济的繁荣反映到房价上是，这几年，这 里成了中国房价上涨 幅度最快的区域，宁波也自然成为其中的一员。2、浙江省民营经济发达，是一个“藏富于民”的省份，民 间购买力旺盛浙江省国民生
7、产总值虽然位据广东 、山东、江苏省之后，但广东 主要以外商投 资 拉动为主，剩余价值大多21世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104以货币形态转移到国外；山 东、江 苏省经济成份，国有、乡镇经济占有较大比重，个人可支配的相对财富较 少；浙江省经济因历史原因，国家投资较少，主要以本地民间经济的发 展带动 全省经济的快速增长 ，形成了内地兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济， 产 生了 许 多大大小小的“老板”， 汇集了大量的民间资本，从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展，浙江省房价涨得快，宁波也自然成 为 其中的一员 。3、浙江省及宁波过去的城市化程度偏
8、低，与其 经济 地位不相称，浙江省及宁波城市化进程正进入一个高速发展时期。浙江省经济总量在全国居第四，人均 而浙江省的城市水平 远 没有达到辽宁、吉林等经济相对 落后的省份，因此，原省委 书记张德江提出了加速浙江省城市化 进程的建设 目 标，这对拉动 浙江省房地产业的发展是一个长期的利好，因为农村城市化、 农 民变城市人，需要大量的住宅满足。4、浙江省土地的规范化、透明化程度较高，刺激了房价的上涨土地价格的上涨是房地产 价格上涨 得重要因素，浙江省先是在杭州全面实行土地的招标 、拍 卖 、挂牌交21世纪素材资源平台 中国最大素材资料平台 160984104易政策，推动了土地价格的一路上场 ；然
9、后，温州、台州、宁波等城市也相继 学习杭州的经验，实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，使这 些城市的土地价格在短期内翻几番。广州等南方城市虽然在全国最早施行了土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，但做得很不彻底，在2001年以前，拍卖招标 的交易量不到总 量的 10%，房地产开发商的用地主要以协议方式出让，如华南板 块 的八个上千亩大 盘，都是协议拿地。宁波的土地价格在两年内翻了二、三番，这 与政府实 施的土地拍卖、招标政策有很大关系。宁波土地价格的快速上涨必然带动房价的快速上涨。5、股市低迷，投资资本涌入房地产业，刺激了房价的上涨目前，宁波的房产市场上，有大约 30%以上的人 购买房产 主要以投资
10、为 目的，这 与股市低迷、缺乏其它投资渠道有很大关系。大量投 资、投机成本涌入房地产业 ，在一定程度上助长了房价的快速上扬。可以说，经济宏观大环境是促使宁波房价的快捷上涨 的重要因素，然而，就宁波城市经济本身而言，宁波房价水平的上涨也有其合理之 处，宁波作为一个港口大城市，是 长 江三角洲唯一一个可以在各方面与上海毗美的城市，优越的地理位置将使宁波成 为带动浙江省经济发展的 龙头，宁波2002年的 中国最大素材资料平台 160984104元，直逼省城杭州，并有超过 杭州的势头，自然对宁波 过 去与其经济 地位严重不对称的房地产价格水平有一个重新调整认识过 程，宁波的量及人均国民生产总值，均超过
11、大连 、温州、青 岛等城市，但过去的房价水平远没有达到这些城市的水平，如大 连60008000 元/平方米为（中心城区）、温州4500元/平方米，青 岛4200元/平方米，更没有达到省城杭州的水平（城区均价一般在5000 元/平方米以上）。城市经济发达，商业 机会多，工作机会多，谋生 赚钱机会多，相应 的商品房的价值肯定要胜过经济落后、就业谋生难的城市， 这也是为什么纽约的房价是非洲一个落后城市房价水平数十倍的 缘 故。相对于其它行业而言，房地 产业对政府政策的影响最大，政府通过 “有形的手调控市场无形的手 ”，然而，在政策调控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市场”， 让 房地 产业充分市场竞 争发 展，在残酷的竞 争中也带来房地产业水平的质的飞跃；长江三角洲更偏向于“大政府大市 场”，政府对市场的 调控力度较大，正确的政策力度将促进 房地产业的健康发 展，但当政策 调 控不到位或错 估市 场发展形 势时，又在一定程度上影响房地产业发展
