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1、 2 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 房地产成为一种新型链接 三四线市场将阶段性见顶 2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。 与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化” ，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则
2、是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。 本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾研究院联合出品，报告分为两个部分：第一部分，聚焦行业长期发展，重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。第二部分，聚焦行业短期调整，重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。 保利投顾研究院3 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 Part1 中长期行业发展机遇：房地产成为一种新型
3、链接 中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。 行业发展新机遇：房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展” 房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。 I 新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级 房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略
4、，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营” ，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。 新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式 房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。保利投顾研究院4 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。 数据来源：保利投顾研究院整理 作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这
5、种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。 保利投顾研究院5 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾研究院6 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 房地产成为“新型”链接大背景：土地供给侧变革：未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异 各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约
6、束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。 数据来源：中指，保利投顾研究院整理 备注：1.一线城市，包含北京、上海、广州、深圳；2.二线城市，省会城市、计划单列市；3.其他为三、四线城市 I 土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显 在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持” ，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖” ，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇。 保利投顾研究院7 / 15 2018年上半年
7、保利房地产行业研报 数据来源：保利投顾研究院整理 土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系 1）深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系 深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。 人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。保利投顾研究院8 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 数据来源：保利投顾研究院整理 2）北京共有产权房：先行实践供应端变革 201
8、7年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万，目前已有多个共有产权项目入市。 在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾研究院9 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 Part2 短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶 全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱， 三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣” 。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性
9、见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。 关键变量分析地产金融环境货币：“放水”但非“漫灌” ，行业资金紧绷形势难改善I 趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待 当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌， 动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。 从房企融资端来看，金融监管框架变革下， “大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，
10、按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。 保利投顾研究院10 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 数据来源：保利投顾研究院整理 从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。 备注：为融360公布的全国35城市首套房平均利率情况 资料来源：WIND，保利投顾研究院整理 保利投顾研究院11 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 企业策略：稳健财务抗行业风险
11、 房企资金面临“强约束” ，偿债压力增大而融资不畅， “现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。 数据来源：WIND，保利投顾研究院整理 数据来源：WIND，保利投顾研究院整理 保利投顾研究院12 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 关键变量分析三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化 I 解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜过度解读夸大影响 棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切” ，收紧是趋势，但不宜夸大影响。 “国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。 作用
12、：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素 棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。 数据来源：保利投顾研究院整理 棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。而棚改力度极弱的广东三四线城市，本轮市场亦实现强有力的上升。 保利投顾研究院13 / 15
13、2018年上半年保利房地产行业研报 可见，棚改货币化对住房需求的释放有推波助澜作用，但非绝对性影响因素。 数据来源：保利投顾研究院整理 趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化 三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是随着房地产税逐步落地，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。 数据来源：保利投顾研究院整理 不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地保利投顾研究院14 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报 供
14、给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类： 外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调如环京、沪、深等城市 依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险 内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力数据来源：保利投顾研究院整理 企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析 当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感” ，但平稳的表面下其实蕴含着危机。 三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。 “三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。 在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒” ，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。 报告完毕 保利投顾研究院15 / 15 2018年上半年保利房地产行业研报
