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1、昆明北市区区域报告,昆明中原策略中心 KunMing.07.2010,第一部分：北市区区域划分及发展历程 第二部分：典型楼盘研究 第三部分：未来供应情况和房地产市场发展预测 第四部分：总结,报告内容,一、区域市场研究,区域划分及发育历程,Part 1,1、北市区总体定位及规划,结合中心城区未来的发展要求，昆明市总体规划中定出了“一主、两副、两区级、多点”的公共服务设施配套体系。 1、一主：主城区一环以内区域形成市级主中心。 2、两副：呈贡新区吴家营，机场搬迁后巫家坝机场区域形成两个市级副中心。 3、两区：在主城西，北两个方向布局两个区级服务中心。 4、多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居
2、住小区机公共服务单元。,2、北市区城市副中心,2002年，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。2008-2020年的昆明市总体规划中重申了这一规划。 根据昆明市总体规划，未来的北市区城市功能定位在行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，尤其是一个主要以居住功能为主的城市片区，较适宜发展办公、服务业和教育业，以及烟草业，同时以其他商业、商务为居住功能作为配套的区域。,3、北市区总体经济状况,据2009年统计，盘龙区五华区GDP分别为208.00亿元、493.32亿元。估计北市区全年实现国民生产总值占五华区30%，占盘龙区70%，推算北市区GDP约293
3、.6亿元，约占整个昆明GDP的16.3%。支柱产业:1、烟草：龙泉路及烟草一路区域2、旅游：世博片区和金殿片区3、地产：北京路延长线沿线,4、北市区区位,现阶段昆明市城市规划中，北市区总面积为43平方公里，南起北二环路，北抵松华坝脚和茨坝，东至白龙路，西到龙泉路西麓。 从北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧以及霖雨桥以北7.9平方公里区域，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。 同时调整确定北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧城市建筑的形态、高度和空间组织。,5、北市区片区划分,金殿
4、片区,北市区的城市规划中，包括小坝、三竹营、上庄、北仓、银河、金殿、世博、龙头、植物园9个部分。九个片区中，三竹营、北仓、小坝、金殿、世博、龙头、植物园7个片区位于盘龙区北市区，银河、上庄隶属于五华区的北市区部分。九个片区在共同构筑北市区城市副中心的目标中，承担的功能各不相同。,三竹营片区简介,范围：东到昆曲高速公路、南至二环北路、西临盘龙江、北至烟草路的包围之内，设计用地435.61公顷。规划：将是昆明市北部城市的行政、商业、文化中心。现状：三竹营片区紧邻二环，靠近市中心，区内包含北京路这条大动脉。依靠北京路的地理优势建设了华秋园，华信园、金色家园、江东好世界、江东鸣翠园、北辰小区等大量住宅
5、，集休闲娱乐商业等众多功能的北辰财富中心及周边高档写字楼的建立，确立了该区域的北市区中心地位。发展：在建的欣都龙城将推出包含地下一层和地上三层的高档商业区域，将进一步提升三竹营片区的中心地位。轻轨二号线将沿北京路穿越该区域，对片区的成长更具有推动作用。,上庄片区简介,范围：北至烟草二号路，南至二环北路，东至盘龙江，西抵长虫山。规划：以高校及烟草科技产业、居住为核心功能的城市综合区。现状：拥有了春之城、江东小康城、耀龙康城、华龙人家、书香门第、美伦花乡、云康园、荷塘月色等一大批花园住宅小区。整个片区内绿地系统以沿江绿地、长虫山林地、月牙塘公园形成网状基质，结合规划居住的小区块状游园绿地，加上各地
6、块内附属绿地，形成点线面结合的绿地系统。发展：该片区内拥有大量的楼盘，但是基础设施还有待进一步改善。教育医疗商业的完备将使得上庄片区更加活跃。,其他片区简介,范围:东至世博路、白龙路，南以东二环为界，西以昆曲公路为界，北以北三环为界，面积约4.67平方公里。 规划：利用小坝片区所具有优越的土地和区位条件，形成以区级行政办公及配套公共服务设施、生活设施为主的综合片区。,范围：位于主城东北部，南起烟草一号路，东南与昆曲高速公路相接，东北相接7204公路，西以盘龙江为界，总用地范围5.2平方公里。 规划：北仓片区以商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住为核心功能的城市综合功能区。,小
7、坝片区,北仓片区,银河片区,范围：南抵红云路，与上庄片区相临，北接植物园片区，西与长虫山片区相隔，东以盘龙江为界与北仓片区相接接。 规划：昆明烟草科技产业核心区,其他片区简介,范围：位于昆明主城东市区北部地区，距城市二环路约2公里。用地以北部片区（以金殿水库、金浑公路为界）、向东邻东连接线，西接小坝片区南部接昙华片区、东白沙河片区。规划：建成以生态保护、商务会议、旅游度假、高级居住、休闲娱乐功能为主的中国东盟自由贸易区的昆明基地之一、昆明主城东市区的风景名胜区和生态社区。,范围：东至东绕城连接线，南以穿金路、金浑路为界，西以北三环为界，北至昆曲高速公路，面积约20.46平方公里。生态环境良好，
8、服务设施齐全，集生活居住、生产为一体的综合性片区。现状：形成以“两心七组团”的带状结构,世博片区,金殿片区,其他片区简介,范围：主城北市区东北部，其东部及南部临昆曲高速公路及7204公路，北临松花坝水源保护区，西以盘龙江为界，总用地面积17.2平方公里。 规划：以绿色经济示范区、物流业及居住集中的城市区。根据规划，分区内将建成昆明最大的轨道交通综合基地，,范围：盘龙区新区划范围的最北端。南端和五华区的银河片区隔7204公路相接，东面为盘龙江，西面为长虫山，北面为五老山，规划面积为28.74平方公里。 规划：以保护城市山林和水源为主本，充分发挥现有的自然环境优势发展集机械工业，教育科研，居住休闲
9、三位一体的片区。,龙头分区,植物园片区,6、北市区交通状况,1、五纵四横： 五纵龙泉路、北京路、昆曲高速、穿金路、白龙路 四横7204公路、烟草一号路、北辰大道、东北二环路 2、轻轨2号线（在建）： 起于银河片区，经过市中心，到滇池。 3、北市区车场： 公交线路辐射昆明市 4、汽车客运北站：,7、北市区配套设施：配套仍需完善,8、北市区房地产发展历程,1999-2005：住宅大放量 世界园艺博览会之后，官房、江东、伦华、城建股份等本土诸多实力派开发商纷纷进驻，住宅体量供应堪称当时昆明之最。期间供应项目占地近3000亩，总户数达3万多户。然而因新规重点落脚于住宅项目的开发，商业网点、教育配套、医
10、疗配套全面滞后，此时的北市区商业几乎处于空白，即使有也大多基于项目自身所带的社区商业。因为这版规划对商业没有过多涉及，住宅入住率低，商业氛围平淡，以致北市区在此后的很多年里都被冠以“睡城”的称号。2006-2009：商业及配套组建完备 随着江东友联国际大厦、江东好世界、和谐世纪、中汇商业中心、领域时代、金江小区等项目的诞生，区域生活配套逐步完善，区域价值也渐渐显现。开发商充分认识到区域商业、商务服务配套缺乏的状况，商业服务项目逐步入市，并逐渐形成规模，北市区的商业逐步得到完善。,9、主要开发商介绍,城建股份：云南印象、北辰财富中心、北辰凤凰城、北辰樱花山谷、北辰小区 官房集团：宁康园、云康园、
11、金实西区、金康园、金星小区 江东地产：和谐世纪、尚都国际、江东华龙人家、江东书香门第、江东境界花园、江东耀龙康城、江东四季公寓、江东小康城、江东花园、江东鸣翠园、江东大厦、江东花城、江东丽景园 伦华地产：天骄北麓、彩信园、春之城、美璟新城、美伦花乡、云岭天骄 长基地产：昆明玉器城、都市枫林、都市名典 贵研地产：贵研自然界 北客置业：欣都龙城,从最早进入北市区的城建股份、官方集团、江东地产、伦华地产四巨头，到之后陆续进入北市区的其他地产公司，十年间，北市区的发展迅猛，离不开这些开发商的进驻，同时，通过在北市区的投资运作，这些开发商也获得了极大地利益。,北市区区域划分及发育历程总结：,总体定位明确
12、，规划详实：在北市区的规划中明确指出其以居住功能为主的城市服中心地位，9片区的规划详细，具有各自特有的功能，共同构建北市区的职能。,1,发展状况良好，配套设施有待完善：北市区在发展前期忽视了配套的完善，使得区域发展缓慢，入住 率低，通过后期的矫正，逐渐完善商业、医疗、交 通、教育等配套，改善了居住环境，发展状况良好。,2,房地产市场发展迅猛：北市区通过十年的发展，现 阶段区域内楼盘林立，建筑类型多样，户型齐全。 为昆明的居民以及投资者提供了更多的选择，同时 开发商也在这种机遇中获益。,3,北市区房地产市场分析,Part 2,1、供给量,北市区2010年供应量分析 北市区上半年无土地成交量 北市
13、区上半年无开盘项目，市场放量主要是靠已经在售的楼盘，预计在下半年开盘的项目有半山七哩溪，天骄北麓，金领时代，欣都龙城四个楼盘，主要是住宅。分析 2000-2010年十年间，北市区是昆明市房地产发展最迅猛的地区，而今年上半年无土地成交量，根据房地产开发周期，势必使两到三年之后的北市区房地产放量减少。同时这也是北市区房地产发展饱和的一个征兆。 昆明市上半年开盘项目到达20个，北市区无开盘状况，显示出房地产市场的发展趋向。,2、楼盘规模,由上表知：北市区的楼盘占地面积二十万以上的有两个，十万平米左右的两个，六万的4个。可见北市区楼盘全面发展，多种楼盘规模同时开发，且主要为住宅。,2010北市区部分项
14、目列表：,3：建筑类型：小/高层为主，多层较少；,4：户型：小/高层为主，多层较少；二房、三房为主力供应,高层/小高层以70-90两房及100-120的三房为主；多层以130-150的三房四房为主；别墅面积在200400 。,5、价格,目前主力价格区间在6000元/，北京路延线及二环内住宅价格在7000-9000元/；资源型别墅价格在1万元/以上。 未来价格将有稳定上涨的可能。,6、卖点,北市区房地产市场总结：,一级市场上半年无放量，二级市场无新开盘项目，二级市场放量集中在下半年，有开发饱和的趋向。,1,楼盘规模多样，主要为小高层和高层，三竹营片区均价在6000-7000元，其他区域略低于该均
15、价。,2,北市区楼盘的卖点主要为环境，配套和地段。其中 主要是北京路延线的楼盘突出地段优势，金殿，世博板块，以及靠近长虫山等资源的楼盘突出自身的 环境优势。而银海片区等住宅区则通过发展自身的配套资源来吸引客户。,3,区域客户群研究,Part 3,1、北市区人口划分,1、原区域居民 原区域居民除了北市区早年村庄的人口，很大部分是早年开发的金星小区、金实小区等金字系列商品房住户和江东花园居民。 2、区域单位职工 以北市区龙泉路附近、植物园片区的各高校师生和北市区内的各省市政府、企业单位员工为主。 3、区域外迁入居民 主要是在北市区房地产大开发的时期购房的客户，以普通收入家庭为主，中偏高等收入家庭为
16、重点，高收入家庭为辅，很大程度上提升了北市区的居住环境和人口素质。 4、外来人员 北市区居民中外来人口占相当比例，其中包括云南地州县上的来昆置业的中高收入人群、省外沿海地区来云南度假置业的中高收入人群、外来国籍的人群，比例是依次递减。,2.北市区房地产客户分析 （来源：2008房地产秋交会调查问卷）,北市区客户年龄分析：,北市区客户主要年龄段是23-35岁； 这种年龄段的客户比较年轻，对新事物接受能力好，对北市区发展有一定的了解并比较看好； 有一定的经济能力。,北市区客户职业分析,北市区客户中普通职工占48%的比重； 北市区是规划中的生活教育商务区，现阶段已经形成了能基本满足居民生活的基础配套，生活环境好适宜居住； 北市区房价较其他区域略低，普通职工能够承受；,北市区房地产客户分析,北市区客户工作区域：,北市区客户中51%工作地点为中心区，其次19%的客户工作地点是东市区； 中心区房价较高，东市区配套略差，使得客户选择北市区的住房；,客户在北市区购房关注点：,
