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1、,1、定量目标：年内去化5万8千方货量，增加溢价价值。,2、定性目标：塑造品牌价值，奠定大盘江湖地位,从“短期”的角度诠释目标：营造淡市旺销的局面，实现首期罗马园剩余8千方存量与新推5万方货量的年内去化，增加项目的溢价价值。,从“长期”的角度诠释目标：彰显南国威尼斯城80万方大盘的气质，打造品高占位的品牌形象，塑造海口原生态宜居水岸生活的范本。,目前南国威尼斯城项目共计剩余154套、其中三房一厅7套、两房一厅1套、一房一厅146套。,1、目前两房一厅户型去化情况较好，建议后期增加该户型配比量。 2、由于总价差距不大，使得一房较两房而言功能使用性上略显不足，因此存量较大，建议后期减配该户型比例。
2、 3、目前一房存量计146套、其中朝南向房源22套、朝北向房源124套。差别原因主要是：前期未形成有效销控、 同时未根据朝向景观实行差别化定价。,数据统计截止到11月25日,市场环境大势,宏观市场,中观市场,微观市场,分别从政策大势、供求量与价格、区域竞争三个层面仔细剖析市场现状。,海南双城限购： 海口2010年10月12日起至2010年12月31日，只能在本市新购买1套商品住房。 而三亚一套限购中更无时间限制。 坚决严格执行国家银行信贷政策： 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；首次置业的首付比例调整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍 。对不能提供1年以上本地
3、纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。 3. 紧缩政策落地，进入十一月，连续两次上调存款准备金率。,政治色彩浓烈，典型的计划经济的限购令，海南一出就两起，表明了政 府打压过热房地产市场的坚决态度。 严重阻碍了投机客群的购买需求，同样对高端地产物业的销售形成了强 大的阻力。 促使海南房产投资结构改变，有可能转向单套高总价房产(如豪宅别墅类 产品）；或非住宅类（商铺、写字楼等）或其他非限购城市购买。,新政起到了强烈的心理暗示作用！三套、异地停贷，贷款杠杠再次发力，再 次申明政府打压过热地产市场决心。 一定程度上打压了刺激性刚性需求。 开发商态度由乐观观望转为理性对待。
4、游资转移，纵观我国银行调息期历史，一般会持续三年以上，目前CPl指数 屡创新高，紧缩政策已成必然！未来一年宽松的市场环境可能性不大。,带动整个文明社会得提高,带动海南对外开放，提升海南国际化程度,推进政府管理创新，与国际对接,直接带动现代服务的发展，改善经济结构,进一步落实免签证政策,全面落实航权开放政策,加大国际旅游市场的开发力度,加快引进海外知名国际旅行社,创建与国际旅游岛相适应的投融资体制,2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。,2010年6月8日，海南国际旅游岛建设发展规划纲要正式获批。至此，国际旅游岛建设正式步入正轨。,规划2020年，初步建成
5、世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。,发展规划回顾：,落地政策回顾：,落地政策影响预期：,百强开发商同步登场，之前未曾有过，中国绝无仅有；动力压力,1,强调环境资源，弱化属地性，完全项目导向，忽视企业特征海南地产营销之殇,营销必然导向细分市场的资源占有，表现为：规划、产品、营销语言的独特性气质突破路径,2,截止2010年9月底，海南重点城市未来开发量,数据来源：CRIC截止2010年9月30日统计数据,受国际旅游岛政策刺激，琼海、万宁、定安等海南的二线城市异军突出，未来供应量急速增加； 09年海南市场较热，成交面积为560万平方米，按此推算，4863万的可开发量可供市场消化8-10年，后市不缺供应
6、量，竞争力度还会加大。,下图1：海口市2009年10月至2010年10月土地市场成交走势,下图2：2009年10月至2010年10月海口市土地成交均价走势,政策导向，相比去年同期土地供应较低，容积率较高，但随着城市住宅用地愈发稀缺，未来市场值得期待。,下图1： 2009年10月至2010年10月海口市商品住宅供求走势,再次人为推迟供量，库存消耗缓慢,9月新政出台供应明显缩水；商品住宅成交量继续上升，供求比1：2.87，扭转8、9月供过于求的市场局面，市场开始消化库存量。但是，自五月份以来，连续五个月供过于求，商品住宅存量压力加剧，按目前的去化速度，半年内商品住宅市场库存依然很充足。,截止201
7、0年10月31日，海口市场商品住宅共23501套的存量房，总面积为324.17万平方米。本月海口商品住宅市场供应量较少，市场消化量825套，销量有所增加。连续五个月供过于求后，海口市商品住宅首次消耗市场库存，但相对巨大的库存压力，月消化825套的去化力显得微不足道。,10月，海口商品住宅成交量再度回升，成交9.12万平方米，环比上涨76.86%。成交量再次回升，兑现传统市场旺季“金九银十”回暖的到来，但“限购令”和“加息”调控政策将使持续回暖受到一定抑制作用，CPI不断上升，进入11月两次上调准备金率，市场回暖难于再度快速升温。,8月后商品住宅均价呈现上升趋势，价格坚挺，创年内新高。主要原因是
8、在持续长时间的低迷市场观望下，市场积累大批量的刚需客户，加上优质大项目开盘刺激，部分需求客户对市场走向不明开始出手。导致市场成交价格呈两头尖趋势发展，高价位优质项目成交量价齐升，低端小规模项目成交量比重较少，使市场总体价格持续升高。预计稀缺条件资源下，政府调控效果持续不明，区位优越大盘优质产品依然受刚需客户看好，局部价格有上升空间。,下图1：2009年10月-2010年10月海口市商品住宅成交均价走势图,从10月商品住宅成交面积结构上看，140平方米以上面积段产品市场去化量居首，但与其它面积段比例相差不大，70平方米以下面积占成交比例最少，各面积段需求客户比较均匀。,从户型结构分析，10月成交
9、，三房是成交主力，占到总体量的33%，二房位居其次，占总量32%，其他各种房型皆有一定数量的成交。各房型分别成交，一房158套，二房268套，三房271套，四房57套，五房1套，跃 层20套，别墅48套,以刚性与改善型自住户型为主,平 稳 期,上 升 期,调 整 期,建设国际旅游岛 上升为国家战略,4.17新政横空出世 火爆市场邹然降温,深度调整期,9.27新版限购令、停贷 信心不足的市场再遭重创,市场表象： 经济快速发展，房地产投资稳步增长，成交量月均20万方，购房者到处找房买,市场表象： 成交量、成交均价迅猛攀升，出现抢房现象,市场表象： 成交量大幅跳水，价格起伏不定，市场信息明显不足,市
10、场表象： 有价无市，岛外市场受重创，刚性需求陆续爆发，购房需求需要引导,海口商品住宅市场进入深度调整期，受政策导向驱使，明显转向买方市场,老城,定安,文昌,云龙,海口,本案,半小时内经济圈,澄迈、定安及海口周边为区域，形成半小时经济圈 绕城高速开通、东环铁路贯通，大大缩短澄迈、定安、云龙、至海口市区的时间，带动远郊及邻县等卫星城市经济快速发展,本案位于海口半小时经济圈内 本案位于云龙镇于定安县之间，属于半小时经济圈内。在竞争市场选择时，我们会将海口半小时经济圈内的房地产开发热度较高的区域为竞争区域。,海 南 省,以区位、规模、产品和客户相似度为导向，我们将竞争市场确定为海口半小时经济圈内房地产
11、开发热度较高的区域,海口市2008-2010年8月土地成交统计,三亚市2008-2010年上半年土地成交统计,未来供应：竞争区域未来开发量占整体49%，竞争区域内普通住宅开发量占较高比重，未来普通住宅市场竞争将异常激烈,截止2010年8月底，海南重点城市未来开发量,数据来源：CRIC截止2010年8月30日统计数据,竞 争 区 域,仁邑翡翠水城,项目地址：位于海口市琼山区滨江西路南段（南渡江海瑞大桥以南400米段）。总占地400亩左右，分三期开发。 一期总占地面积：92225（合140亩） 一期总建筑面积： 160875.58m2(含地下面积) 容积率：1.48 建筑密度：17.9% 绿化率：
12、40% 住宅总户数：预计1000户 建筑形态：12栋多层，七栋1832层 物业形态：多层花园洋房、联排别墅、高层 市场定位：品质标杆，江居生活典范,项目地址：定安县塔岭新区弘诲路与塔南路交汇处（原消防大队处）。总占地200亩左右，分三期开发。 规划建筑面积约22万平米， 建筑密度24.88%， 容积率1.78， 绿化率40%。 建筑密度：24.88% 住宅总户数：预计1000户;主推户型有一居室45-55，二居室63-73，三居室96.64 (平方米） 首批建筑形态：共9栋多层及小高层 价值亮点：中国老年保健协会企业家理事会海南养生示范基地 市场定位：江畔古城 人居福地,项目地址：澄迈县金江镇
13、金马大道旁。总占地680亩，总建筑面积30万方，分三期开发，是南亚四季春城的一期的升级版。 绿化率45%。 住宅总户数：预计1418户 主推户型面积范围: 57.23 113.52； 首批建筑形态：7栋小高层公寓（16层）和3栋多层住宅，及1栋酒店式公寓 价值亮点：依托澄迈城市配套而聚集的15万平方米商业中心 市场定位：海口西城水岸温泉生活区,基本技术指标,总占地：1348.5亩左右 建筑面积：近80万方 容积率：0.78 绿地率：60% 总规划：5387户，一万人左右的社区承载量。,物业类型： 小高层公寓，花园洋房，联排别墅，双拼别墅，独栋别墅。,位于海南省海口市南郊琼山区云龙镇（距海口市4
14、0公里）中部，南临南渡江支流三十六曲溪。 西侧与省道公路云定公路贴邻，其余两侧均为种植林地，整个地块南北宽约990米，东西长约1200米，地形规整。 承接琼山区交通主干道的东线高速公路、海文高速公路，以及海榆东线等 左侧与云定公路贴邻，交通便捷，距离海口市区仅20分钟车程，到美兰机场仅需15分钟。 云定公路为双向省道，途中周边乡镇往返市区小巴不断往返。,26,项目地块内地势北高南低，北侧约有近半用地较为平坦，逐渐向南侧及东南侧坡向至水边，属于较好开发的丘陵地带。 周围环境静逸，坐北朝南，南临南渡江支流三十六曲溪，蜿蜒岸线长达12公里，河岸对面青山葱郁，视野宽阔。 海南岛的亚热带度假气候,环境,
15、交通,周边,东线高速公路、海文高速公路，以及海榆东线等主要道路构成了琼山区陆路交通的主干路网，地处琼山区云龙镇中部，用地西侧约有990m的长边与云定公路贴邻，交通便捷，距离海口市区仅20分钟车程，到美兰机场仅需15分钟。,云龙镇的生活配套、金马度假休闲山庄、岭脚热带植物园、亚洲休闲养生健康中心、台达高尔夫等运动休闲中心、云龙改编旧址、冯白驹故居等红色爱国教育基地,外江内湖，在三十六曲溪建吸水性风车群，将活水引入社区内建1.2万平米人工湖，整体热带雨林式园林风格环绕其间。,景观,建筑,法国城堡式的白领公寓、南加州风格的亲水别墅，意在打造高仿真欧美风情小镇。,适用合理的户型设计，一房一厅50多平米
16、，两房一厅60-70平米，两房两厅85平米左右，三房两厅两卫105平米，花园洋房140-150平米，联排别墅180平米，双拼别墅200平米，独栋别墅250-350平米。所有户型均紧凑合理，加上实惠的单价，使每一种户型的总价均具有很强的市场竞争力。,户型,配套,超大会所会：有商务中心、酒吧、阅览室、书画室、会议中心、中西餐厅、歌舞厅等；此外健身房、羽毛球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫用品展示中心、游泳池等健身设施； 仅对内营业的健康会所：有体验中心、中医理疗中心、水疗SPA、足浴、按摩等； 规划一家拥有20个班级的国际双语幼儿园、一家四星级酒店等； 规划有两条风情商业街：有餐饮、超市、邮局、银行、诊所、美容美发、咖啡厅等，（招商或自助经营） 在三十六曲溪项目所在地岸边规划建立区，与岸边的10万平米的水上运动带。 项目每天小区多部直达轻轨站、市中心的国贸、南方广场和明珠广场的穿梭巴士，并有项目巴士负责接送客户到市区。,29,项目产品特点解读,地处大海口正中心，海口市南郊，和澄迈、定安等地 竞品有着无可比拟的区位优势。 大盘规划，配套齐全，景观规划好，适宜养生度假。 依山面水，静谧离尘。 市场主流建筑产品-欧美小镇建筑风格。 优势价格入市，升值空间明显。 所在地有丰富的文化历史渊源（冯白驹故旧、琼崖 纵队云龙改编旧址等）,
