光耀上城二期营销策划案6

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1、光耀上城二期营销策划报告 鼎盛达房地产经纪有限公司,2015年6月,目录,第一部分：市场分析 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：营销推广方案,第一部分：市场分析,宏观环境分析,宏观市场解析,2015年一季度，全区房地产业完成投资38.99亿，同比增长17.4%； 施工面积扩大，一季度全区开发累计施工面积达到5725.8万平方米，同比增长15.8%，其中新开工面积184.47万平方米； 供应大幅减少，因房地产市场进入结构性调整期，企业对市场下行的预期增大，部分房地产企业急于回笼资金，在2014年底加大推盘力度，造成可售房源减少，一季度，新批准商品房预售面积192.95万平方米，其

2、中商品住宅123.98万平方米，同比分别下降22.6%和32.4%，下降趋势明显； 销售明显下降，一季度，全区商品房销售115.98万平方米，其中住宅101.63万平方米，同比分别下降20.1%和18%。3月份当月全区商品房销售达到64.04万平方米，其中商品住宅56.09万平方米，环比分别增长30.96%和30.75%，销售有回暖迹象。,宏观市场解析,待售商品房面积较大，截止3月份，全区商品房待售面积1000.36万平方米，同比增长16.3%；2014年底全区商品房施工面积达到7019万平方米，创历史新高，增加了商品房的潜在供应，去库存压力持续增大 。,宏观市场解析,银川作为一个2.5线城市

3、，商业地产过度开发，导致写字楼市场在经历了2011年、2012年两年的爆棚之后，开始走下坡路。 随着一大批写字楼的建成，银川人均写字楼面积达到1.7平米，排在北京、杭州之后，居35个大中城市第三位。 银川写字楼去化周期需5年以上 银川目前写字楼市场，配套服务跟不上开发速度，企业租赁面积缩减，租金下跌。,宏观市场解析,目前，首先对写字楼需求最旺的是外地、跨国企业驻宁机构、办事处、分工；其实是快递公司和本土金融企业，写字楼最多见到的是各类小额担保公司、贵金属投资公司，；最后是各类酒庄、贸易公司的行政办公地点。由于功能定位、聚集效应等因素，许多写字楼都会形成不同行业的群聚效应。如瑞银财富中心，汇聚的

4、多数是金融行业、小额贷款公司、贵金属投资公司等；紫荆花商务广场则以业务机构、行政办公为主。 对于一些正在成长中的企业来说，银川的商业板块是缺失的，本土有实力的企业数量毕竟太少，不能引入足够多的外地企业，对于如今银川近400万平米的写字楼来说，发展出路堪忧。,宏观政策解析,楼市松绑，利好政策频出，以有回暖迹象,14年7月，放松取消限购政策 14年10月，央行放松首套房认定标准 14年11月，央行首次降息 15年2月，下调贷款及存款基准利率 15年3月，再次降息，降低二套房首付标准 15年3月，房产营业税降低门槛 15年4月，再次降准,宏观政策解析,银川住房公积金多项重量级新政出台 首次使用公积金

5、贷款购一手房首付比例降至20% 首次使用住房公积金贷款额度为缴存余额的20倍 周边跨六省地市公积金可在银川办贷款 贷款政策多方面“松绑”，加大了住房公积金的利用率，大大减轻了购房者的压力，刺激了房地产的刚需。周边跨六省地市公积金可在银川办理贷款，可以解决不少职工创业、子女就学的问题，增强了银川的吸引力和凝聚力，带动了房地产业的消费。,区域环境分析,区域环境,随着近几年城市住宅规划重心的转移，银川宝湖板块逐渐成为众多开发商青睐的一个住宅区域。,就宝湖板块优势而言，在区域位置上，宝湖区域覆盖面积较大，分别将金凤区和兴庆区两大区域中的生态住宅收入囊中； 在交通上宝湖路横贯银川东西方向，与宁安大街、民

6、族街等多条城市交通要到相汇，由此人民广场、新华街等银川行政及商业中心可便捷抵达； 其次在环境上，宝湖板块有宝湖湿地公园、华雁湿地景观、唐徕渠以及艾伊河等众多自然景观分布，就居住环境而言，是居住的上上之选。,区域环境,宝湖板块的楼盘实际以宝湖路为主线，沿路分布，就占据的资源优势以及周边配套、交通等条件来说，所有楼盘都有周边公共资源可共享，但其特色又各不相同。从宝湖路自东向西，沿路楼盘多为准现房、现房为主，其中也包含期房等等。,区域个案楼盘分析,富地郎城-教育、投资地产,开发商：宁夏富地房地产 地址：长城路与利民街交汇处 物业类别：住宅、商铺、写字楼 规划：3栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼 总建面：

7、40000平方米 建筑类型：高层、板楼 共一期，已销售15000平方米 面积区间：公寓45-115m 住宅134-160m 均价：公寓7000，住宅6800 车位：共807个，地上116个，地下691个 交通：有15、21、35、38、43、307公交,配套：周边学校有一中、第十中学、十一小学、新一中、第二十二小、正丰实验幼儿园；医科大学第二附属医院、第一人民医院；周边民族南街商圈，购物、娱乐、休闲一站式配套齐全。,共享春天-投资地产、LOFT,开发商：共享地产 地址：民族街老大楼向南100米实验小学对面 物业类别：商业、公寓 总建面：5.2万平方米 建筑类型：高层 共一期，销售90% 面积区

8、间：公寓45-110m 商业30-800m 均价：公寓12300（精装修） 车位：206个 车位配比：1:0.8,配套：交通四通八达，教育优越；紧邻新华核心商圈，该地段集金融服务、商业服务与一体，北靠实验小学，商业、居住、文化氛围浓厚；内部配套设施完善，餐饮、娱乐、购物需求充分满足。,鲁银城市公元-投资地产,南临爱依河，北接宝湖路，东靠唐徕渠，是银川市目前唯一一个配套齐全、物业类型集中、三面环水的百万大型社区。,开发商：银川鲁银投资有限公司 地址：宝湖中路50号（宝湖公园对面） 物业类别：住宅 建筑类别：高层、多层 总建面：116万平方米 共5期，公寓售完，在售4期住宅 面积区间：公寓48-5

9、5m 住宅95-145m 均价：住宅5600，商业13800 优惠政策：交2万抵10万 车位：地上车位每月300元，地下车位售价13.8万,配套：28、30、32、40路公交，交通便捷；周边综合商场环绕，餐饮娱乐配套完善；银川外国语实验学校、一中、第二小学，教育资源丰富；宁夏协和医院、市中医院、银川附属医院。,塞上骄子-改善住宅、生态宜居,开发商：荣恒房地产开发集团 地址：兴庆区民族南街新一中西侧 物业类别：住宅、商铺 建筑类别：多层、板楼 总建面：28万平方米 面积区间：110-172.67m 均价：6800 车位：466 交通：23、28、32、305、40、38、15路公交，四通八达,配

10、套：新一中、嘉园双语幼儿园、第八小学、银川五幼、温馨幼儿园，教育资源丰富；新百超市、餐饮、娱乐、休闲配套齐全；周边有宁夏医科大学第二附属医院、市第一人民医院、宁夏医学院第二附属医院。,国奥村-花园洋房、公园地产,开发商：亘元地产、北京国奥投资有限公司 地址：宁安大街和宝湖路交叉口东南角 物业类别：住宅 建筑类别：高层、小高层、多层、板楼 总建面：349579平方米 面积区间：100-189m 均价：6800 车位：一期地上60个，地下920个，车位比：1：1.5 交通：25、28、32、35、40、43路均可到达,配套： 项目北约800米有新华百货良田仓储超市、向东即是艾依水郡商业街、以东50

11、0米为宝湖综合市场、向北约3公里为大世界购物广场及万达广场、西北3公里处亲水上购物中心、银川一中初中部 、宝湖中学、银川二十六中、六盘山中学,银帝紫金城-投资地产,开发商：宁夏银帝房地产开发有限公司 地址：清河街与宝湖路西南交汇处 物业类别：住宅 建筑类别：高层、小高层 总建面：160285平方米 面积区间：86-129m 均价：5960 车位：地下车位1113个，地上车位220个,优惠政策：2#楼130平米大户型，全款优惠200元/平米；3#楼一万抵四万，首付50%优惠100元/平米，全款优惠300元/平米，全款加车库，优惠400元/平米； 配套：53、BRT、102、1、101路公交，交通

12、便利；第十九小、新一中、兴庆区第二小、银川外国语实验学校，教育资源丰富；新华商圈、南门广场、新华百货、东方红广场等满足生活一站式需求；宁夏医科大学总院、武警宁夏总队医院、中国人民解放军第五医院等宁夏三甲级医院，医疗设施完善。,清苑尚景-刚需房、改善住宅,开发商：宁夏金宇房地产投资集团 地址：民族南街与治平路交汇处一中光华校区 西侧 物业类别：住宅 建筑类别：高层、板楼 总建面：19万平方米 面积区间：58-140m 均价：6300 车位：地下车位1230，地上车位164个 车位比例：1:1 优惠政策：全款优惠300元/m按揭优惠100/m,配套：临近学校有银川一幼星光华分院、兴庆区第二小学、银

13、川十二中（一中分校）、银川一中、宁夏医科大学双怡校区 ，附属医院、阳光医院、宁夏古方中医院、解放军第五医院；新百超市、华润万家、光耀美居、居然之家等生活配套一应俱全。,小结：,1.周边项目物业类型多为公寓、住宅； 2.配套完善，交通便捷； 3.项目均价在5600-6800元/平米 4.项目多为现房,第二部分：项目分析,项目基本情况,项目自身条件,红色线区域为本项目二期规划建筑面积,项目位于兴庆区宝湖路南侧、永安巷西侧。规划总建筑面积为302850.6平方米，地上254316.72平方米，地下48052.32平方米，容积率4.03，建筑密度为29.31%，绿地率为35.09%。二期规划建设4#、

14、5#、7#办公楼及商业，6#、11#、12#、13#住宅楼，9#公寓楼及K2、K3地下车库。,项目自身条件,项目数据,二期建筑面积共计：183599.72 m 其中商业面积为：24871.85平米，所占比例约为13% 办公面积为：77537.45平米，所占比例约为42% 公寓面积为：27061.84平米，所占比例约为15% 住宅面积为：30620.6平米，所占比例约为11% 地下车库面积为：25451.12平米，所占比例约为15%,项目配套,1.项目交通畅通无阻、四通八达，15、20、40、38、23、28路均可抵达，项目位于宝湖东路，宝湖路横贯城市东西方向，与宁安大街、民族街等城市主干道相汇

15、，交通网发达，出行便捷； 2.项目周边分布有一幼、四幼、新一中、二小、二十五小、博文小学、十九小、宁夏医科大学，教育资源丰富，满足一站式求学需求； 3.商场配备有光耀美居、光耀新世界、华润万家超市、北京华联，周边有建设银行、工商银行、农业银行，项目位于新华商圈板块内，全方位满足您的生活、购物、休闲、娱乐、餐饮等一系列需求； 4.社区内部配有可视电话系统、有线电视、卫星电视、邮局、商场、超市、托儿所、学校、餐厅、停车场、康乐室、花园、休闲中心，让您足不出“户”便可享受便捷生活。,建筑风格,建筑排列规整有序，天极线错落有秩，人车分流合理，是城市精英们的上流生活聚落。 项目建筑风格沿承自法国图卢兹，

16、图卢兹的红色建筑多源自红砖、香槟色涂料、阳光石灰墙、户外景观阳台等建筑元素的应用，使其建筑风格艺术感十足。项目力邀园林大师巨笔规划社区专属湿地景观，水系、名贵成树、主题小品，就在家门口。,项目SWOT分析,项目基本属性,项目名称：光耀上城二期 项目地址：兴庆区宝湖路南侧、永安巷西侧 项目总建筑面积：183599.72平方米 建筑类别：高层、小高层、多层、板塔结合 建筑规划：4#、5#、7#为商业及办公楼，6#、11#、12#、13#为住宅，9#为公寓，K2、K3为地下车库,项目区位图,项目鸟瞰图,项目优势（S）,1.项目地理位置优越,道路通达性好 项目交通畅通无阻、四通八达，15、20、40、38、23、28路均可抵达，项目位于宝湖东路，宝湖路横贯城市东西方向，与宁安大街、民族街等城市主干道相汇，交通网发达，出行便捷； 2.项目地块紧邻城市核心商圈； 3.项目周边配套资源完善，规划可塑性强 项目周边分布有一幼、四幼、新一中、二小、二十五小、博文小学、十九小、宁夏医科大学，教育资源丰富，商场配备有光耀美居、光耀新世界、华润万家超市、北京华联，周边有建设银行、工商银行、农业银行，医疗设备齐全； 4.教育地产、生态宜居 建筑排列规整有序，天极线错落有秩，人车分流合理，社区湿地景观设计，是城市精英们的上流生活聚落。,