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1、亦庄地块前期策划沟通,北京中原住宅事业部 Beijing.05.2012,项目背景分析,房地产市场分析,项目地块发展模式建议及初步定位,规划布局及开发策略,方案架构,项目背景分析,Part 1,宏观环境分析,项目属性,宏观环境分析,城市定位,北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。北京城市总体规划(2004年至2020年)就提出了北京城市发展目标的定位：第一步是构建现代国际城市的基本构架第二步到2020年全面建成现代化国际城市第三步到2050年成为世界城市。,2010年1月25日，北京市市长郭 金龙在北京市第十三届人民代表 大会第三次会议上明确表示
2、，北 京将建设世界城市。由此，建设 “世界城市”首次被写入北京市 政府工作报告。北京市人大代表、市委书记刘淇2010年1月表示， “世界城市”行动计划将在北京十二五规划中分解落实。,政府态度,北京城市定位解读,北京世界城市的目标纽约、东京、伦敦,宏观环境分析,世界城市解读,“世界城市”是国际大都市的高端形态，对全球的经济、政治、文化等方面具有重要的影响力。应集国际金融中心、决策控制中心、国际活动聚集地、信息发布中心和高端人才聚集中心五个方面于一体，并具备一定的经济规模、聚集世界高端企业总部，同时拥有便利的交通以及发达的科技教育和优越的生活居住条件。目前公认的世界城市有纽约、伦敦、东京。 世界城
3、市的基本特征：雄厚的经济实力、巨大的国际高端资源的流量与交易、全球影响力,宏观环境分析,北京建立世界城市的时代背景,1、2008年以来，国际金融危机导致了全球经济的衰退。国际金融危机必然会导致和引发世界经济、政治格局的变化，即世界经济重心从西方发达国家向亚洲发展中国家转移。世界经济重心的东移为北京提出建设世界城市提供了一个历史机遇 2、2008年北京奥运会的成功给北京带来了三大财富：奥运的举办极大地提升了北京的国际化、现代化水平和综合竞争力这是北京提出建设世界城市的又一个条件。 3、2009年末北京人均GDP突破1万美元，这标志着北京城市发展进入了一个战略转型期。,成功举办奥运、积极应对经济危
4、机、抓住机遇进行经济扩张之后，北京逐渐向国际化城市靠拢,宏观环境分析,交通利好逐步提升城市等级,1、机场：首都机场年旅客吞吐量在2009年超过6500万人次，成为世界第四大机场。首都第二机场现已正式落户大兴榆垡，预计2010年开工建设，2015年左右投入使用。首都第二机场一期设计旅客吞吐量约4000万人次。新建成的第二机场将分担北京首都国际机场难以满足需求的容量负载，并做为北京地区机场运输能力的重要补充，与北京首都国际机场、天津滨海机场等构成中国北方航空群，优越的空运条件缩短了北京与世界城市的距离 2、轨道交通：到2015年北京轨道交通将达到561公里，处于世界城市前几名的水平。由左图可以看出
5、，北京的轨道交通有了向北京郊区扩散的趋势，交通是城市发展的基础，这说明北京的郊区的城市化水平将得到一定的提升，郊区将迎来二次发展时期,城市宏观环境小结,宏观环境分析,1、北京城市总体规划（20042020年）在国务院常务会议上获得原则通过，该规划将北京未来15年的发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市” 2、北京作为首都，是中国的金融管理中心也是资金调控和清算中心，即北京具有发展金融业的优势条件，但目前国际化程度较为落后 3、世界城市的建设，要求北京的产业逐步向周边县市转移；卫星城市带的形成将为北京的世界城市计划提供可持续的发展动力,卫星城也有层次之分： 北京六环之内的通州、顺
6、义、大兴、房山等为第一层次的卫星城； 紧挨北京六环的昌平、怀柔、燕郊、大厂、香河、廊坊、固安、涿州等称为第二层次的卫星城； 更远之的承德、保定、张家口等地可以谓之为北京的第三层次的卫星城。,宏观环境分析,世界城市的建设，要求北京的产业逐步向周边县市转移； 目前国际上公认的世界城市只有纽约、伦敦、东京三个； 这三个城市的发展模式都是以卫星城模式出现； 发展卫星城是北京发展的新动力，也是北京辐射力的体现之一。,卫星城市带的形成将为北京的世界城市计划提供可持续的发展动力,项目所在大兴区如何发展，亦庄又将扮演何种角色？,处于环渤海经济圈中心位置，在京津冀区域发展中具有重要的战略地位 大北京城市发展主轴
7、上的重要新城 南部高新技术制造业和战略性新型产业聚集区 新航城，空港经济新区 国家级生态示范区,大兴基本情况,战略发展节点 ，高新技术产业基地， 空港经济新区，京南绿色新城,宏观环境分析,大兴，自秦置县，定名于金，史称“天下首邑”,是距离北京市区最近的新城，北部边界距市中心直线距离不足10公里。 大兴面积为1036平方公里，大兴是全国绿化先进区，全区的林木覆盖率达到30.2%，区内有永定河、新凤河、大龙河等河流14条，自然，生态景观优越。京津塘高速公路、京开高速公路和104国道纵贯南北，北京五环路横穿东西，地铁大兴线和亦庄线快速连接城市核心，交通体系网络化，立体化。 境内有北京经济技术开发区和
8、北京生物工程与医药产业基地两大国家级产业园区，是我市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间,大兴基本情况,大兴区,优越的区位，现代化交通体系，丰富的自然资源，重要的经济产业园区,宏观环境分析,大兴新区规划,大兴区发展目标： “一体化、高端化、国际化新区”,一体化：加大统筹发展力度，实现经济社会与人口资源环境一体化协调发展。 高端化：大力发展高端、高效、高辐射产业，增强自主创新能力，高水平建设南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。 国际化新区：紧跟北京向中国特色世界城市迈进的步伐，扩大对外开放，加强国际合作，集聚国际优质要素，提高国际服务能力，努力建设具有国际水平和国际影响力的新区。,新
9、区定位：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园,宏观环境分析,大兴新区空间布局,“三城”指亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城 亦庄新城：高端制造业发展的主体平台、首都生产服务业重要组成部分 大兴新城：地区行政和文化中心、区域消费服务业中心、南部新区的部分重要产业集聚区 新航城：定位于世界城市的门户枢纽，带动高端临空产业集聚，推动南部基础设施建设、提升城市产业化国际水平和辐射带动能力 “三带”：包括京津塘高速公路发展带、京开高速公路发展带和南六环路发展带 “一轴”：指南中轴延长线； “多点”：是指庞各庄镇、魏善庄镇、安定镇、采育镇四个重点镇。,“三城、三带、一轴、多点、网络化”，构建新型城
10、市体系。,“三城三带”新格局，亦庄新城、大兴新城及规划中的新航城将共同拉动大兴区未来的高端产业发展，实现大兴“国际化新区”的区域定位目标,宏观环境分析,规划利好,大兴区规划： 区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园,大兴连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，是首都功能的疏解、调整和提升的重要新城 大兴处于环首都经济圈中心位置，京津冀增长极核心要地，到天津新港只需90分钟车程，努力发展成为北京面向环渤海经济圈和南部广大腹地的桥头堡,随着环首都经济圈建设步伐的加速，大兴承载的将不只是北京南大门的角色，更重要的是京津冀这一中国经济第三极的咽喉要地,宏观环境分析,规划利好,大兴区规划：
11、区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园,东部为高端制造业区，在规划中的京台高速公路以东，含经济技术开发区、亦庄、旧宫等，要打造高端制造业区，重点依托亦庄经济技术开发区，重点发展电子信息、汽车制造、装备制造以及新材料产业； 北部为都市经济区，以大兴新城为核心，重点发展生物医药、现代服务业、文化创意产业以及都市工业； 南部经济区目前定位为新航城，世界门户的枢纽，高端制造业、体育休闲以及会议会展业、都市型现代农业，依托包括永定河绿色经济带形成永定河南部的生态走廊,东部高端制造区,北部都市经济区,南部经济区,新区产业集约、集聚、循环发展，产业竞争力将全面提升，将成为南部高技术制造业和战略性新兴产
12、业聚集区，紧跟世界城市步伐，将成为具有国际水平和国际影响力的新区,宏观环境分析,规划利好,大兴区规划： 区域发展战略支点，世界城市产业新区，低碳绿色家园,围绕“生态绿轴、文化中轴”的定位，对南中轴实施保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。 南海子湿地公园以及规划建设中的大兴新城滨河森林公园，为大兴新区增添绿色新活力 以生态建设为载体，以文化建设为灵魂，大兴积极进行生态文化建设，提高公众的低碳，生态意识。同时，依托绿田优势，发展生态休闲观光旅游业，大力打造生态旅游新区,南海子湿地公园,生态环境日臻完善，居住环境明显提升,宏观环境分析,交通规划,公路:京开高速路、104国道,京津塘
13、高速路纵贯大兴南北；公路一环、二环横跨大兴东西；区内有47条柏油公路与之交织成网。 铁路:京津、京九铁路在大兴交汇,区内有五处火车停靠站。 轨道交通： 地铁四号线：（公益西桥-天宫院）经过颐和园、动物园、西单等著名旅游景点和商业街，并且与北京南站无缝接驳，日均客流接近80万人次 地铁五号线-亦庄线：亦庄线全长23.23公里，全线共设车站14座，37分钟跑完全程。起点为换乘5号线、10号线二期的宋家庄站，终点为连接 京津城际铁路的亦庄火车站站。,以轨道交通和地面快速公共交通为骨干，常规公共交通为主体，枢纽站、接驳站、换乘站、停靠站和候车亭为节点，加强各种客运交通方式间的衔接,交通网络化升级促使大
14、兴迎来二次城市升级机会，实现与城市核心区的无缝链接,宏观环境分析,第二机场落户,规划利好： 完善配套、为其周边项目带来强劲的升值空间。 辐射整个南城区域，创造新的投资机会，促成新的临空经济带的形成，极大的促进区域发展进程。 将促进整个大兴区的经济社会发展。新的临空经济带形成后，将带动整个产业链的发展，如物流业、旅游休闲业、服务业等，同时为区域带来大型的功能性项目配套，促进区域交通、生活配套的成熟，进而提高大兴区的经济社会发展。,建成后的北京第二机场将同属北方机场群内的大型机场，作为北京地区机场运输能力的重要补充，与北京首都国际机场、天津滨海机场共同构成中国北方乃至东北亚地区的航空群，进一步构筑
15、京津冀经济一体化。,首都第二机场将成为未来几年北京交通领域投资最大的项目之一，建成后将会满足每年6000万人次的客流需求，与此同时，区域内还将同步规划建设配套道路工程,首都第二机场将落户大兴南各庄和榆伐镇，新航城，让大兴熠熠生辉，进一步推进大兴现代化国际新城的发展,宏观环境分析,宏观环境分析,亦庄崛起 从北京市唯一的国家级经济技术开发区到重点发展新城的飞跃,亦庄开发区总面积为200平方公里，核心区位于北京东南京津唐高速公路起点西侧，东部为科技园，西部为生活区，中部为公共建筑区，其周边为143平方公里的配套协作区，这里既是高科技园区，也是北京重点生态环境住宅区之一。,亦庄新城范围包括北京经济技术
16、开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海子地区，通州区的马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区,规划面积212.7平方公里。,随着亦庄开发区十余年的发展建设，亦庄区内65%的人口为新增移民，并随着亦庄新城的规划落实将近一步提升。 根据亦庄新城规划到2010年，亦庄新城人口规模为30万人，规划到2020年，亦庄新城人口规模为70万人。,亦庄开发区作为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策，成为全国重要的高新技术产业中心、高端产业服务基地，完成了从产业园、开发区，以及科技新城的巨大飞跃和转变。,根据2007年3月正式批复的亦庄新城规划的内容，明确了亦庄新城7大功能区和5大定位发展方向，亦庄迎来了从单纯的产业工业区向北京三大新城之一转变的发展机遇。,起步发展阶段（06年以前） 政府集中规划建设的工业产业新区，经过16年的规划发展，亦庄板块，已经初步形成及居住、商务、高端产业于一体的综合型产业园区,形成通讯信息、生物工程、汽车、装备制造四大主导产业 BDA国际企业大道建设，国际企业总部适时出现 交通等市政基础设施逐步到位 居住板块逐步形成,
