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1、,江阴云亭山水绿城项目定位报告,目录,Part1：城市及宏观经济概况,城市概况,区域范围：位于长江三角经济开放区，地处苏锡常“金三角”的几何中心。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近无锡；东接常熟、张家港；西连常州、武进。地域面积 ：总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为52平方公里。 城市人口 ：常住人口近200万，户籍人口约120万，外来人口70余万。 交通运输 ：长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市；从江阴到上海、南京各148公里，到无锡、常州仅38公里
2、，锡澄高速和江阴长江大桥使城市间往来相当便利。 产业特点 ：以规模企业、名优产品为支撑，形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业也发展迅猛。,城市经济-GDP,江阴是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，被称为“全国十大财神县级市”之一，并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠”。 GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从2004至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572元，突破了200
3、00美元大关。,城市经济-固定资产投资,江阴市在2003年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2002年约11亿元），但从2004年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年，涨幅达到了20%。江阴经济实力的不断加强，为以后经济发展打下坚实的基础。,城市经济-财政收入,江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为15.83%。 江阴财政收入在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三。,城市经济-城镇人均可支配收入,2004年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍
4、，增幅保持较高水平，说明江阴老百姓的口袋正充实起来。,城市人口,江阴近年来外来人口增速明显；预计到2012年，城市外来人口可达82.6万，占城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展。,城市规划,城市规划区：全市域，总面积988平方公里。 城市规划用地：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。 城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 城市人口规模：55万人。 城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。 城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展。 城市布局结构形态：规
5、划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。 居住用地规划布局：江阴城区规划7个居住区，分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区。 城镇的空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。,小结,江阴有着较好的经济基础，并有着外向型、开放式的发展趋势，城市处于健康发展阶段。江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础。城区做为政治、经济、文化、
6、教育中心的地位，向村镇幅射，有着不可替代财富与人居集聚效应。城市人口的快速增长，人们收入水平不断提高，具备了一定的经济基础，对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛，有利于城市房地产市场的持续高速发展。,Part2：江阴宏观市场研究,江阴近年来土地市场异常火爆成交活跃，今后两年供应量充足。 地王频出也为以后房价的上升奠定了基础。 巨大的潜在供应量在2010年国家政策收紧下，市场走势将存在一定的不确定性，可能会出现市场存量剧增，销售进度缓慢迹象。,土地市场,房产市场,江阴房产市场整体状况良好，2010年110月，已销售183.04万方。 由于08年开发商普遍推迟施工，导致09年竣工面积大大下
7、降，09年市场供应量减少而成交量放大，以消化存量为主。 良好的市场成交推动江阴房产市场成交价稳步上升。,市场存量,剩余存量约234.2万方，大约一年的消化体量，其中住宅约166.2万方左右。 住宅房源中低层28.4万方；多层40.1万方；小高层17.5万方；高层80.2万方，占住宅房源约48%。 住宅房源中城区存量较少，约53.1万方，约占32%；也以高层房源为主。,江阴房产板块布局,根据地理上的自然划分以及江阴客户的心理界定，我们大致可把江阴房地产市场划分为四大板块，即：城东板块、中心板块、城南板块、城西板块。,板块特征,城东板块：城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群
8、主要为政府官员及公务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；将敔山湾新城也属于城东板块。中心板块：沿人民路两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势。城西板块：以规划建设的“临港新城”为中心，城区内以通江路为界以西，地势平坦，规划整齐，道路宽阔；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府规划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要居住区。城南板块：以环城南路为界往南延伸，区域配套较
9、差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北方向延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一（规划道路建设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题）。,板块优劣势,各板块房产市场-中心板块,中心板块：未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分旧城改造的潜在供应可能。,中信泰富广场（兴澄锦苑）,各板块房产市场-城东板块,城东板块：“城市客厅”供应量有限；敔山湾新城，作为低密度富人聚集区，将是城市房地产的热点板块。,水岸新都,各板块房产市场-城南板块,融科朝宗原筑,
10、城南板块：未来供应量较大，同时受益于政府恢复南大门风貌的规划。（据了解，目前城南板块大量土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏上一点）,各板块房产市场-城西及临港新城板块,城西及临港新城板块：供应量较大以满足刚性需求和首改需求为主。,长江国际,小结,产品类型 各板块发展程度不同，在售产品类型有着明显不同。成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅”区域在售住宅产品基本为高层产品；而城南、城西板块产品相对比较齐全，有高层、小高层、多层、洋房、别墅类产品；另外，敔山湾新城其特有的自然环境和区域定位，别墅类产品占主导地位。户型面积 各板块中的住宅产品（除别墅类产品）中，三房占主要比例，并以130以
11、上舒适性户型面积为主，其次是二房（90-100），小面积户型相对比例较少，体量与四房户型差不多；别墅类产品户型面积一般都在250以上。客户需求特点 各板块的购房客群基本还是以刚性需求为主，以改善居住为主要购房目的； 本地居民仍是购房主体，外来购房者在09年有明显增多，一般都为私营业主和个体户，外来投资型客户比例依然较低，未形成规模； 购房者选择户型一般以三房为主，尤其是本地居民，认为二房无法满足其基本居住要求； 购房客户购买力总体来说还是比较强的，通过对当地人了解，江阴市很多有钱人处事低调，对自己认可的房子出手爽气。,Part3：项目板块分析,敔山湾新城概况,区位范围：敔山湾地处江阴市城区与东
12、部三大经济强镇之间的衔接点上，距市中心仅6公里。东起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山庄，核心区规划面积5.17平方公里。交通：敔山湾区域内现有长山大道、芙蓉大道两条城市主干道穿越，交通条件十分便捷。,敔山湾新城-规划,敔山湾新城的功能定位：“现代化的新城区，山水特色的生态区，休闲度假的风景区”。新城的建设目标是：力争通过10年左右的努力，把敔山湾新城打造成“山水相映，鸟语花香，宁静安逸，现代时尚”的“花园中城市，城市中花园”。 敔山湾新城将成为服务于江阴和周边的现代化新城区、山水特色生态区、旅游休闲风景区，具有生活居住、自然生态、商务中心、商业服务、综合配套、公共活动和休闲度假等功能
13、。同时将历史文化和现代城市文化相融合，突出“山、水、人、文“主题，旨在建立以自然山体为主的生态保护区，创造江南水乡特色的生活环境。,敔山湾新城-规划配套,敔山湾新城-景观资源,规划建立以人工-半人工-自然为原则的水景空间及良好的环山、环湖、滨河景观空间，形成“两轴-三带-多节点”的景观结构： 两轴分别为由祁头山古文化遗址、敔山湾东部现代生态居住区核心、敔山湾西部综合区核心、植物园、定山主峰顶组成的人文景观主轴和由敔山（耙齿山）、定山湖北岸生活社区、定山湖公园、定山湖南岸生活社区、羊头山组成的自然景观副轴； 三带为环山景观带、环湖景观带、滨河景观带，充分体现“山、水、人、文”的城市设计主题； 多
14、节点是指根据不同地区的功能需求和景观要素，创造若干各具特色的景观节点，形成层次丰富的空间景观。,云亭街道概况,云亭街道位于江阴市东南郊，距江阴市区6公里，距无锡市区38公里，面积38.9平方公里，户籍人口人口4.3万，外来人口4万人。交通：澄鹿公路、云顾公路、云峭公路在云亭集镇交会经过；连接沪宁高速公路和江阴长江大桥的锡澄高速公路在云亭境内通过；镇区离高速公路出入口仅3公里，距对外开放的江阴港口和张家港港口分别为10公里和15公里。经济： 改革开放以来，云亭街道经济发展十分迅速。 现在云亭街道有 400余家企业，其中工业园区就有近200家，已形成以机械电子、纺织服装、精细化工、金属制品等为主的
15、工业体系。,云亭镇长山大道沿线规划,云亭规划北至应天河、南至工业用地、西至规划次一2路，东至长山大道建设云亭镇富有活力的生活社区、长山大道沿线重要形象展示区。总规划用地面积53公顷。,云亭镇长山大道沿线规划,规划结构：两轴、三心、四区。 两轴：环地块景观绿化轴，支一路生活服务轴。 三心：一个商业商务中心，一个社区服务中心、一个绿核。 四区：北部居住区，西部居住区，东部综合功能区，南部科教文化区。 区域内规划居住、酒店办公、零售商业、大型超市，另有中学、小学、体育场等配套设施。 本案处于规划综合功能区中。,Part4：地块属性分析,地块四至及开发经济指标,项目基本指标,地块周边环境,地块交通情况
16、,道路通达度高，至市区或外地都极度便捷；便捷的交通也保证了区域的未来发展潜力。,周边配套情况,地块SWOT分析,优势（Strengths）,势（Weaknesses）,机会（Opportunities）,威胁（Threats）,所在地段是政府重点规划发展地区，相关建设已进入实际操作阶段； 交通便利； 市场客户需求仍以刚性需求为主，受市场波动影响相对较小。,临近长山大道，未来噪音影响大。 临近小区有高压线。 自然环境一般，外部无太多景观资源。 目前配套需依靠云亭镇区配套服务设施。,江阴经济形势整体好转，大形势积极向上。 云亭镇目前无商品房在售，具有一定稀缺性。,政府对楼市进行调控，众多购房者购房信心不足，处于观望阶段。 敔山湾片区项目客户分流的压力。,地块属性总结,一、当前地块周边居住为未开发土地和未拆迁的自建房，居住氛围不浓 厚，但未来规划为生活社区，具备较大的居住潜力价值； 二、区域规划大量的配套服务，将弥补目前依靠云亭镇区配套的劣势， 加上便捷的交通体系，未来具备便捷的生活环境； 三、本案不具备山水人文资源优势；,Part5：版块内项目分析,板块内项目分布图,
