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1、2011年4月11日,大营火车站地块营销策划报告,謹呈：河北碧水房地产开发有限公司,前 言,本项目作为大营镇火车站广场人防及重要的“地下商业”项目，开发建设必须定位科学、准确，避免出现失误。 九尊地产依据市场调查报告以及大营镇商业、住宅、休闲等的市场考察，综合大营镇商业的发展与实际需求情况，针对本商业项目提出一个全新的具有科学性和前瞻性的市场开发及建议方案。,河北省一流的地下商业广场,本项目地上广场+地下商业一体建成后，建筑、景观、商业形态和内部规划设计，都比较超前，省内罕见，无形中提升了政府的地位及受关注的热度，将成为河北地下商业地产新模式的领跑者！,公司介绍 河北碧水房地产开发有限公司成立
2、于2007年，注册资金壹仟万元，主要从事高档房地产和地下商业街的开发建设，目前已成功开发建设了蟠龙湖碧水别墅高档住宅小区，该小区先后获得“中国水景名盘”、“省会最具典范的第二居所”、“省会最佳生态社区”的荣誉称号。目前我公司与中国锦辉控股集团、河北泰达投资公司、河北畅达集团等国内实力雄厚的单位进行强强联合，共同开发地下商业街建设，其项目主要包括：石家庄建设大街地下商业街项目、承德南营子大街地下商业街项目、涿州市市民广场地下商场项目、邢台市中兴大街地下商业街项目，以上项目总建筑面积约21万，预计总投资约21亿元人民币。,大营镇火 车站项目,认识项目,认知项目,认同项目,思维逻辑导图,认识大营,大
3、营镇历史人文,史属冀南古镇，大营镇始建于明朝永乐年间，祖传此地曾是永乐皇帝屯兵积粮的大本营，故称大营，并沿用至今。因商末丞相国神比干在此制裘，故这里是中国皮毛业和裘皮文化的发源地。悠悠3000载，辉煌贯古今。古之皇封“天下裘都”，今之闻名全国“皮草之乡”。 据县志记载：殷商末年，“比干制裘于广郡”（广郡即今枣强大营一带）。相传，商末丞相比干，曾在大营一带为官。当时此处，遍地荆棘，野兽肆虐，比干贴出告示，励众打猎食肉，将剩下的兽皮收集起来，进行反复泡制，终于发明了热皮技艺，使生硬的各种兽皮变成柔软的皮张。进而将不同色泽、不同毛眼的皮 张分类缝制成衣服，是为裘服。他将这一技艺传授乡里，造福庶民，为
4、人乐道。,大营镇概况,大营镇位于河北省东南部，衡水市南端，地处两省（冀、鲁）三市（衡水、邢台、德州）交界处，属黑龙港流域全镇6.4万人，总面积136平方公里。是全国有名的皮毛集散地，素有“天下裘都”之称，皮毛加工业已有三千多年的历史。是衡水市第一经济强镇，先后被评定为省百强乡镇、省小城镇建设先进乡镇、省小城镇改革发展重点镇、全国小城镇建设试点镇、全国小城镇综合改革试点镇。,经济环境,两翼齐飞 打造中国最大裘皮产业集群 2009年上半年，截至6月底，全镇完成工农业生产总值18亿元，比上年同期增长14 %，财政收入达到1519.3万元，其中国税1119.3万元，地税400万元。,大营镇支柱产业,认
5、识大营,皮毛业是大营的传统产业： 现拥有皮毛加工摊点9170个，从业人员6万人，已辐射到周边500多个村庄，从业人员15万人，年产值70亿元，年出口销售额达7亿美元，形成了跨两省三市五县的大经济圈。皮毛品种涉及生皮、熟皮、裘服、革服、工艺品等九大系列近2000个品种。 大营的皮毛业有着广阔的发展前景，伴随着人们生活水平的提高，越来越成为消费时尚，消费群体正在逐年增加。皮毛已渗入到广泛的领域，从服装、服饰到家居，服装设计大师把更多的目光转到皮毛方面，市场潜力很大。大营皮毛工业园区建设业已启动，优越地投资环境正吸引着众多企业涌向这片热土，现已有27家企业进区投资建厂，全部采用先进设备，增上了新工艺
6、，以求更大发展。四是入世后，国外皮毛企业也把投资目光转向国内，因皮毛业属劳动密集型产业，国内劳工的低廉价格相应增加了产品的竞争优势。,认识大营,科学规划 描绘“裘皮名城”新蓝图 中国大营裘皮服装产业园，占地2000亩。 中国大营裘皮硝染鞣制工业园，占地500亩。 “四城”：中国大营国际裘皮城，集精品裘皮服装和高档写字间、会议等配套项目于一体。 中国大营裘皮原料城，占地400亩。主要分为生皮、熟皮、碎料三大经营区。根据经营品类又划分为狐狸、貉子、獭兔、家兔、貂皮、杂皮等区域。市场设有拍卖行、冷库、货栈、餐饮等配套设施。 中国大营裘皮辅料城，占地100亩，成为拉链、纽扣、布料、织带、丝线、裘皮工具
7、等辅料产品的集散地。 中国大营裘皮饰品城，占地70亩，以经营胸花、编织、床毯、挂毯、坐垫、摆件等饰品为主，为来营客商营造优越的经营与购物环境。 “五中心”即：裘皮技术培训中心、设计研发中心、信息服务中心、质量检测中心、物流中心。,公路：南临青银高速，北接衡德高速，西倚京港澳高速，东有京沪高速，未来的大广高速（大庆-广州，也叫京开高速）贯穿其中，还是S282和S393省道交差口 铁路：大营镇站在京九铁路线上，每天有9列火车停靠，可到北京，石家庄，大连，哈尔滨，大同，南昌，武昌等地 航空：距石家庄正定机场170公里，距北京首都机场360公里，距天津滨海机场300公里，距邯郸机场200公里,项目交通
8、,青银高速,衡德高速,京沪高速,京九铁路,大广高速,地块解析,本案位于大营火车站中心广场，是大营火车站配套的地下人防工程，正对人民东路，距离大营两大皮草交易中心一路这隔。地理位置优越人潮密集。,项目位置,大营火车站,人民东路,贸路经,项目规划指标： 占地面积：32000平方米 用地性质：战时为人防 地块用途：平时为地下商业广场 项目四至： 东：大营火车站 西：人民路 南：经贸街 北：大营镇科技园,项目,地块现状,地块西南角,地块西侧(人民路）,地块西北角,地块北边,地块南边,地块规划指标、四至及交通条件,大营火车站,地块描述： 地块形状相对规整，地势平坦； 地块现为大营镇中心广场，是大营镇举行
9、重大活动场所所在地； 地块西面临大营镇商业路段核心。东面是火车站。,地块分析： 项目地块在紧邻经贸路及正对人民路，交通极为便利，对商业市场的重要性不言而喻； 地块毗邻大营国际裘皮城与大营国际皮草中心，商贸繁荣。 地块周边的人民路形成了商圈。,地块解析,人民路,经贸路北,经贸路南,大营火车站,项目,环境资源为本项目提供了良好开发价值，区域发展更新提供了绝佳的机会条件，地块属性决定了积极的延伸价值；,地块价值总体评估,开发价值评估, 项目周边是大营镇商业及重大活动中心；且地块三面临街，交通便利，经商氛围成熟，商业气息浓厚； 整个项目地块平整，土地 状况良好，无自然条件限 制，便于开发； 镇中心不可
10、再生绝版旺段，升值潜力巨大，商铺开发的经济价值高，投资需求旺盛；,机会价值评估,延伸价值评估, 地块开发符合大营发展的总体思路，且大营发展的趋势也为商圈升级提供了有利支持，同时商 圈升级的绝佳机会也为本项目的 成功运营提供了保障；, 该地块属于政府形象升级改造项目，具有重要的形象及经济意义。同时会提升政府部门的 声誉，有利于其以后经济产业的发展； 本项目的成功运营必然为会开发商和政府在后期项目的开发运作中提供有利的资金及税收支持；,城镇发 展趋势,形象改 造升级,地块 开发,符 合,支 持,迎合,保障,机会,推 进,大营镇火 车站项目,认识项目,认知项目,认同项目,调研目的：掌握大营镇商业业态
11、构成；了解大营镇商业物业类型；熟悉大营镇商业布局区域特征；提供大营镇商业环境、区域商圈商铺综合分析；了解经营业户的经营状态和消费客户的消费习性，研判在大营镇兴建大型地下商场的可行性。,市场消费者调研概况,大营镇商圈格局表现出以全镇级商业中心人民东路商业区为龙头，经贸路、皮毛街商业带等多个商业区割据的态势。,調查時間：2011年4月27日2011年4月30日。 調研對象：給類商場、街道流動人口，店鋪業主。 商業調查：對各類商業場所進行走訪調研。 客户问卷：發放120份，回收118份，有效問卷115份。,大营人多選擇以私家车和打车为出行方式占到49%，其他出行方式占31%比率。,分析 1、大型超市
12、和商场在消费者心中占据重要地位，成为消费者购物的首选场所； 2、专卖店和综合市场的影响力也不可小视，在消费者心中占据重要地位； 3、人民路商圈是大营消费者心中最具消费潜力的地区，可以为未来大型地下商场的兴建提供可靠的客流资源。,消费者购物考虑主要因素所占比例,分析：商场“价格便宜、有娱乐设施、售后服务好”是人们选择并在其中购物的主要理由，在消费者调查中他们分别占到了26%、18%和13%。其次，“交通方便、购物环境好和商品全”也是人们购物的重要理由，他们也占到了12%和10%。建议在未来的商场经营中，引进优秀的管理公司，提高服务质量，保证商场信誉，提供品种齐全的商品；并且适时采取价格策略，提供
13、优美的购物环境等。,大营镇业态分析,大营镇的的业态主要以皮毛为主，但餐饮店面比较小，档次比较低。仅人民东路与经贸路交口位置大营国际裘皮城与大营国际皮草中心规模较大。而且偏重于皮毛产业，其他行业均比较落后。,大营镇店铺租金与面积状况,大营镇的商铺以租赁沿街门面为主，租金最低为每年一万。店面最小面积为20平米。租金与店铺面积成正比。出租率颇高，但有一少部分自营，极少空置。,大营镇店铺客户来源比例,大营镇其主力产业皮毛行业的主力客户为外地客商，而皮草业务受季节性影响很大，所以淡旺季沿街店铺的客源业有所差别。 旺季以外地人为主，淡季则为区域周边为主。,商铺经营方式调查,商铺经营方式分析：其中近年有商铺
14、经营/投资意向的消费者占到被访消费 者总数的56%，并且 44%的消费者对商铺 投资表现出浓烈的兴趣。 我们将该部分人群作为 商户现有及潜在客户进 行分析。,店铺面积选择比例,分析：投资客户购铺意向面积为20 以下、20-40 、 40-60 、60-80 的各占20% ；仅有10%的目标客户愿购80-100 和100 以上的商铺。建议在以后的商场铺位划分中以20-80的划分为主。,商铺接受价格区间,分析：50008000元/ 和 1000012000元/ 是投资客户普遍可接受单价，各占19%，其次可接受的单价为8000-10000元/ ，占18%，其次可接受的单价为12000-15000元/
15、 ，占13%，说明在所调查的消费者中绝大多数对商铺的期望价值偏低。此外， 10%的目标客户能接受15000-18000元/ 和18000元/ 以上的单价，还有11%的客户只能接受5000以下的价格，反映了大多数消费者还有相当强的购买力；这也与所调查者中有的私营业主和当地情况相符。,有购买意向者所占比例,购买意向分析：根据当地调研情况了解到当地居民储蓄率颇高,加上当地皮毛业较为发达，当地居民大部分从商.所以投资意识很强。不过很大一部分人投资意识虽强，但理财观念较为淡薄,其投资范围也仅局限在皮毛行业。,放弃购买主要原因,放弃购买主要原因分析：除铺面价格和消费者可支配资金这两大因素外，大部分调研对象
16、都会考虑铺面所处地段和其铺面的升值潜力。,从调研群体年龄层次来看，年龄偏大者多以报纸、电视、宣传页等传统渠道作为信息来源。而年轻一代则多以网络和户外广告等作为信息来源渠道，不过也有很大一部分年轻人喜欢看电视、读报纸，可见传统渠道的影响力在当地仍然很大，至于手机短信和车体广告在当地则比较少见。,大营镇商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一在商业地产中更是得到最充分的体现。为此，我们对大营镇主要商圈的人流、车流进行了调查。人民路段作为大营传统商业区，车流量比较大，在下午6点站在广场向各个方向10分钟车流量也高达245辆，但人流量相对来说不多。,大营皮毛产业集群发展现状,皮毛产业集群的快速发展在大营镇社会经济发展中发挥了重要带动作用,带动了经济发展,促进了市场建设,促进了小城镇建设,促进了运输业及三产发展,吸纳了农村剩余劳动力,增加了农民收入,大营镇皮毛产业集群存在的主要问题 1、产业集群优势不明显 ；2、产业集群内没有形成完整的产业链； 3、企业缺乏技术创新能力；4、企业之间竞争过度，缺乏相互合作与联盟； 5、品牌建设滞后；6、社会化服务体系不健全；,
