《九江市置地投资有限公司2017年度第一期中期票据信用评级报告及跟踪评级安排》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九江市置地投资有限公司2017年度第一期中期票据信用评级报告及跟踪评级安排（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 九江市置地投资有限公司 2017 年度第一期中期票据信用评级报告 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 三
2、、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资
3、者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本期债务融资工具发行之日起生效，有效期为一年。债务融资工具存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 九江市置地投资有限公司 2017 年度第一期中期票据信用评级报告 发行主体概况发行主体概况 九江置地系经九江市人民政府批准、由九江市国有资产监督管理委员会（以下简称“九江市国资委”）履行出资人职责的国有独资公司，公司成立于 2010 年
4、9 月，初始注册资本 2,500 万元，由九江市国资委分期缴纳。2011 年 11 月，公司注册资本增加至 3.00 亿元， 主要系九江市国有资产监督管理委员会履行出资人职责，九江市财政局货币出资拨入公租房建设资金 0.65 亿元，九江市房产局以218,277.37 平方米、评估价值为 10.57 亿元的廉租房作为实物资产过户给公司，其中：2.10 亿元作为实收资本，其余 8.47 亿元为资本公积。 公司作为九江市保障性住房工程项目建设主体和投融资平台，主要从事九江市保障性住房的开发建设及运营管理，业务范围涉及城市建设的土地一级开发、保障性住房建设、安置房建设、旧城改造等领域。截至 2016
5、年 9 月末，公司纳入合并报表范围的子公司有 6 家，分别是九江市天图实业有限公司、九江市天祥商业发展有限公司、九江市天杰物业服务有限公司、九江市天行建设工程有限公司共 4 家子公司、九江市仁汇投资管理有限公司 1家孙公司和九江市和沣金融服务有限公司 1 家曾孙公司。 截至 2015 年末，公司总资产 154.14 亿元，所有者权益合计 78.40 亿元， 资产负债率49.14%； 2015年，公司实现营业总收入 18.13 亿元，净利润 4.25亿元，经营活动净现金流-1.00 亿元。 截至2016年9月末， 公司总资产163.69亿元，所有者权益合计 86.78 亿元，资产负债率 46.9
6、8%；2016 年 19 月，公司实现营业总收入 0.05 亿元，净利润 2.91 亿元，经营活动净现金流-1.29 亿元。 本期票据概况本期票据概况 本期中期票据注册金额为 15 亿元，拟发行金额 7 亿元，发行期限为 5（3+2）年，附第 3 年末发行人调整利率选择权和投资者回售选择权。 本期中期票据为附息式固定利率票据，在存续期的第 3 年末，发行人可选择调整票面利率，采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次， 在存续期的第 3 年末， 投资者可选择回售。 募集资金用途募集资金用途 本期中期票据募集资金 7 亿元，将全部用于庐山文明新城东侧（怡芳苑 2 期）建设项目和八里湖
7、组团永宁路南侧（怡美苑）建设项目。 庐山文明新城东侧（怡芳苑 2 期）建设项目占地面积 370.70 亩，总建筑面积约 63.17 万平方米。该项目主要由公租房、商业用房及配套服务用房三部分组成，其中公租房 13,558 套，面积 57.48 万平方米；商业用房 2.12 万平方米；配套服务用房 1.18万平方米。该项目于 2013 年 6 月开工，预计 2017年 6 月完工，项目总投资 24.39 亿元，截至 2016 年9 月末，已完成投资 11.71 亿元。 八里湖组团永宁路南侧（怡美苑）建设项目占地面积 65.00 亩，总建筑面积约 11.18 万平方米。该项目主要由公租房、商业用房
8、及配套服务用房三部分组成，其中公租房 1,874 套，面积为 9.76 万平方米；商业用房 0.69 万平方米；配套服务用房 0.73万平方米。该项目于 2013 年 6 月开工，预计 2017年 6 月完工，项目总投资 4.62 亿元，截至 2016 年9 月末，已完成投资 4.02 亿元。表表 1：募投项目情况：募投项目情况 项目名称项目名称 总投资总投资 （亿元）（亿元）募集资金募集资金（亿元）（亿元）已投资额已投资额 （亿元）（亿元） 建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米） 竣工竣工 时间时间 庐山文明新城东侧（怡芳苑 2 期）建设项目 24.396.4011.71 63.1720
9、17.06八里湖组团永宁路南侧（怡美苑）建设项目 4.620.604.02 11.182017.06合合 计计 29.017.0015.73 74.35-资料来源：公司提供九江市置地投资有限公司 2017 年度第一期中期票据信用评级报告 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 受世界经济复苏疲弱、我国增长周期调整、房地产市场降温、产能过剩依然严重、金融市场波动加剧等多重因素影响，中国经济增长延续趋缓态势，但在积极的财政政策等作用下，经济总体呈现短期底部企稳迹象；前三季度实现国内生产总值 53 万亿元，同比增长 6.7%，与上半年持平。未来，虽然经济下行压力依然较大，但随着“十三五”规划逐步落实
10、、 供给侧结构性改革实质性推动等， 一系列稳增长、 促改革措施持续发力，中国经济或将持续筑底， 预计 2016 年全年经济增长 6.7%左右。 图图 1：中国：中国 GDP 及其增长及其增长 资料来源：国家统计局 从需求来看，需求结构呈现投资增长有所放缓、消费相对稳定、外贸持续低迷的特点，基建投资依然是稳定增长的关键力量。 2016 年 19 月，全国固定资产投资增长 8.2%；其中，基础设施投资增速略有回落，但仍保持 19.4%的高位增长；而在销售增长趋缓的带动下，房地产开发投资增长略有趋缓；制造业投资增长有所改善，增速比上月略有回升；与此同时，受投资回报率低、投资门槛相对较高等多种因素影响
11、，民间投资增长比上半年虽有改善，但依旧处于低迷态势。消费增长相对平稳，季度内呈现稳中趋升态势，总体上与消费结构升级相关的消费持续保持较快增长。随着美国等主要贸易伙伴经济复苏有所改善、大宗商品价格低位反弹以及基数效应等，对外贸易下滑幅度持续收窄；前三季度，我国货物贸易进出口总值 17.53 万亿元人民币，比去年同期下降1.9%；贸易顺差 2.59 万亿元。从产业发展来看，工业生产呈现缓中趋稳迹象，企业利润增长虽有所放缓， 但营业收入持续改善； 从先行指标来看，5 月以来 PMI 指数呈现连续下滑态势，8 月重回景气线之上，9 月回升至 51.2%。产业内部加速调整，传统行业与新兴行业分化态势延续
12、，服务业持续保持快于工业的增速发展，新兴业态发展势头良好， 产业结构持续优化。 CPI 重回 “1” 时代，与 PPI 剪刀差缩小。随着鲜菜等食品价格涨幅高位回落，消费者价格指数呈现温和上涨态势；受大宗商品价格短期反弹、 去产能有所进展等影响，工业领域产品价格下降幅度持续收窄；考虑到房地产行业和一些上游行业的产能过剩情况依旧比较严重，未来 PPI 价格改善的空间有限。 货币政策方面， 央行继续通过公开市场操作，搭配 SLF、MLF 等工具来维持资金面稳定，为经济结构调整与转型升级营造中性适度宽松的货币金融环境。8 月以来，央行相继重启了 14 天、28天期逆回购，通过增加相对更长期的资金投放拉
13、高资金的平均成本；与此同时，加强对表外业务风险管理，旨在引导金融机构逐步去杠杆，促使资金更好的服务于实体经济。从社会融资规模来看， 前三季度社会融资规模增量为 13.47 万亿元，比去年同期多 1.46 万亿元。其中，对实体经济发放的人民币贷款、委托贷款、信托贷款、企业债券、非金融企业股票境内融资均有所增加；而外币贷款折合人民币以及未贴现的银行承兑汇票延续减少趋势。随着企业存款活期化，M1 与 M2 增速的剪刀差进一步扩大。今年以来，人民币短期波动有所加剧。年初，由于美元加息、年底购汇需求变化、监管政策等因素影响，人民币汇率走势跌宕起伏，外汇占款流出加剧；随着监管层的有所作为以及美元阶段性见顶
14、，人民币汇率走势逐步企稳， 二、 三季度， 受美联储加息预期变化、英国“脱欧”事件等因素影响，人民币贬值压力加大，双向波动有所增强。综合考虑汇率波动、资本外流压力、通胀水平、经济增长以及近期中央政治局经济工作会议精神，四季度将延续稳健的货币政策，央行将持续通过公开市场操作、中期借贷便利和新型再融资工具等多种手段合理调九江市置地投资有限公司 2017 年度第一期中期票据信用评级报告 节银行体系流动性。此外，随着利率市场化进程推进，人民币汇率双向波动机制将进一步健全。 积极的财政政策持续，财政收入和支出增长均有所放缓，收支压力持续凸显。前三季度，全国一般公共预算财政收入增长 5.9%，全国一般预
15、算财政支出增长 12.5%，均比去年全年和去年同期均有所下降；财政支出增长持续高于财政收入增长，收支压力进一步凸显。随着宏观经济下行压力持续存在以及财政赤字目标提升，预计财政政策将更加积极。首先，财政支出结构进一步优化，实现兼顾短期需求托底与长期供给改善的目标。 一方面， 要加快过剩产能的出清； 另一方面，要增加供给相对不足领域的支持力度。其次，加大结构性减税力度，降低税费。最后，发挥财政资金效应，引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。 未来，财政金融风险、资产泡沫以及产能过剩等问题仍然会对宏观经济、金融稳定带来一定的压力。中诚信国际认为：中央管理层的经济治理在保持经济增长底线的
16、同时，将更注重风险的防控。10 月 28 日，中共中央政治局会议指出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时， 注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。 中诚信国际认为：围绕缩小收入差距和要素价格“两大核心”改革，国有企业改革、土地制度改革、财税金融体制改革、政府职能转变、资本市场等重点领域的改革工作都将不断推动；阻碍市场发挥作用的壁垒将进一步打破， 垄断行业、特许经营、对外投资等领域的改革将加快推进，市场机制将会进一步发挥作用。围绕全面深化改革、促进创新发展将释放新的动力和活力，一方面，通过有效的市场竞争，提高资源配置效率，实现优胜劣汰和产业重组，提升产能过剩行业集中度；另一方面，积极推进科技创新，增强核心竞争力， 从而加快推进新旧动能转换。 与此同时，通过有效措施，增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。此外，用重大改革举措落地增强发展信心，特别要坚持基本经济制度，鼓励民间投资，改善企业微观环境，创造各类企业平等竞争、健康发展
