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1、现代花园房地产开发建设项目 可行性研究报告及分析,第一部分：现代花园房地产开发建设可行性研究报告 一、总 论 二、市场预测 三、建设规模与产品方案 四、选址方案 五、节能节水措施 六、环境影响评价 七、劳动安全卫生与消防 八、组织机构与人力资源配置 九、项目实施进度 十、投资估算 十一、融资方案 十二、财务评价 十三、社会评价 十四、风险分析 十五、研究结论与建议第二部分：现代花园房地产开发建设可行性研究报告分析,目 录,第一部分：现代花园房地产开发建设可行性研究报告,（一）项目背景 1.项目名称:现代花园 2.承办单位概况 承办单位：蒲氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一
2、级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念，开拓进取。,一、总 论,3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报 （5）武汉市城市总体规划大纲（20002020年） （6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8）武汉市市区基准地价 （9）武汉市及项
3、目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制报告的委托合同 （12）其他有关依据资料,一、总 论,一、总 论,（二）项目概况 1.拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 2.建设规模与目标 自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸
4、市场、居委会、派出所等设施。,3.主要建设条件 （ 1 ）. 供水 （ 2 ）. 雨水、污水排放 （ 3 ）. 供热 （ 4 ）. 供电 （ 5 ）. 供气 （ 6 ）. 电信 4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。,一、总 论,5.主要技术经济指标,一、总 论,二、市场预测,（一）
5、市场调查,二、市场预测,（二）产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。
6、虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，该公司此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。,二、市场预测,（三）房价预测据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机
7、，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。2.需求量大。3.购买力的增强，按揭的作用。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。综上所述，再结合该公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米18002200元。,二、市场预测,（四）竞争力分析外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市
8、场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于该公司实力雄厚信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该公司开发的地段位于“光谷”，靠
9、近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此有理由相信该公司开发的商品房有较强的竞争力。,二、市场预测,（五）市场风险分析 1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们： 1）职业稳定。 2）收入稳定。 3）文化水平较高。 4）对家庭居室的要求较
10、高。 2.通货膨胀的防护能力。 3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。,二、市场预测,三、建设规模与产品方案,（一）建设规模,（二）产品方案,三、建设规模与产品方案,（一）建设规模 小区基本规划简图,三、建设规模与产品方案,（二）产品方案1. 户型选择,三、建设规模与产品方案,2. 技术设备条件 1) 室外 2) 室内： 3) 配套设备： 4) 智能化系统： 3. 道路系统 4. 小区建筑小品,技 术 经 济 指 标,三、建设规模与产品方案,用 地 平 衡 表,三、建设规模与产品方案,四、选址方案,选址方案,四、选址方案,场址位置图,（一）项目
11、概况 1. 自然条件 2. 城市的基础设施条件 3. 周边环境条件,四、选址方案,（二）开发地址的获取与开发1. 该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。(2)制订方案。(3)申请批准。(4)发布用地通告。(5)签定补偿、安置合同。(6)发证。2. 对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。,四、选址方案,（三）建设条件1. 供水2. 雨，污水排放3. 供热4. 供电5. 供气6. 电信 （四）建设规模,四、选址方案,（五）环境保护1. 大气制冷拟
12、采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2. 污水处理本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。,四、选址方案,五、节能节水措施,六、环境影响评价,六、环境影响评价,（一）环境条件调查现代花园提出“绿色生态社区”的概念。（二）施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 (2)施工期扬尘(3)施工期废水污染源(4)施工期固体废弃物,各施工阶段主要噪声源状况,六、环境影响评
13、价,2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响(2)施工扬尘的影响 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）,六、环境影响评价,（三）项目建成后环境影响影响分析1.大气污染源分析(1)地下车库废气(2)天然气燃烧废气2.水污染源分析 （四）公众参与公众参与的对象为洪山区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。,六、环境影响评价,七、劳动安全卫生与消防,八、组织机构与人力资源配置,（一）组织机构设置组织机构图：,1.工程前期准备 （ 1 ）. 技术准备： （ 2 ）. 物资准备 （ 3 ）. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。 （ 4 ）. 其它准备 2.现场
14、工程管理 （ 1 ）. 前期阶段的部分工作 （ 2 ）. 施工建设阶段的工作,八、组织机构与人力资源配置,（二）劳动定员,八、组织机构与人力资源配置,九、项目实施进度,九、项目实施进度,2003.42005.6 项目实施进度计划表,十、投资估算,（一）根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量,（二）根据概算定额指标，确定单位工程造价 根据开发项目的工程量可得：,十、投资估算,十、投资估算,十一、融资方案,十一、融资方案,（一）资金的渠道与方式 筹措和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。 2用银行贷款5002
15、.61万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。 3. 房屋预售预计房屋预售金可达5879.50万元。,（二）资金的需求额,十一、融资方案,（三）资金的任用和管理1.资金本问题：a由于资金的时间价值形成的利息。b注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑 进去，以保持货币资金的实际价值。d银行借款的成本率。2.优化使用周转资金问题3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益 。,十一、融资方案,十一、融资方案,设项目法人项目财务评价,敏感性分析,财务评价结论,十二、财务
16、评价,财务评价,十二、财务评价,（一）设项目法人项目财务评价1.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）=5701.73万元财务内部收益率(FIRR)=27.50%经过计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。,2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为23185.92万元，总销售利润额为7109.72万元。投资利润率平均利润总额/总投资额10047.95销售利润率平均利润总额/销售收入10030.66投资回收期4.27年,十二、财务评价,3）流动资金,十二、财务评价,（二）敏感性分析（三）财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。,十二、财务评价,
