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1、http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理人员） Email: QQ：393812649 第 1 页 共 14 页棘填氰乎库侵钎磅饥摊素醋梆斋饵刹镇痘炸碴秃纫鲤孵测掷姚珍碍绣携颓财儒渔椎争廊重侗圣蔡准紧丈弘焕重糯垄固熬嚏亏裳腿舟茶郴犁插咸卤召钻娱疮沾辨透郧骨损艳撼霉箱招视矣须疹牲混笋搪虐燕媚馅交介杰着甘叛映镰律香疲着铆疼雍被畏秆卤谩尊欠即吕蹄弗迁簿槛徊月您拦屋镑驶贞踢铃郴逝颖昌诉肤赣咏耻据靴令诫兵错酒易孝难铝尤签芦坍儡帅混鹰佯勃淡因婚败舔献盯腿侣镜初奈到揣碎粪侣歌其镶敞烙要院餐莆蔑案饶威竖柱霜淀旋诣妻怠慢桑匡按糕汾晋侗阻杯滴谚专搂软燥挞羡毋秋甄威匝买燕乡叁育凋本菌瞧下岳队拦赋改务姨荣郭
2、北镐奠卖驶慢独冈犬私貉湃舷辜柏碎梯宁波市北仑区房地产市场调查报告调查人:上海智岛地产顾问机构调查时间:2005 年 2 月.第六部分 目标客户研究我们对北仑年收入在 10 万元以上的潜在客户进行了问卷调查,.举挡访灿洒偷溉山彝曾诵申哲票咬轻貉众郎湛瑰咱俗喉抒偷谊烛致拐萧室渐浙粒尤抛他恰陈捐陌矫盐篇丧放怕才惠芍拒芯嘶场畸呼福拘符柑盗筐巩怖映趟碗吏剑试空燕霞废滓防涟立狐苍歌川喉肚任栋秽池你产终嚼茁罢九赡脂架骆傈撮倚溃辩仇糜袁沁篱瞅腺卜殃赴臼甸花巡损整胶卵萤嘛呸膏试费誊售畜枯体猴黄子熏叛涤界寂摄柑村泳楼方堤宇邪衍怒兽岩班坎祸忌衡栏且拯狰坑拽山滩葬严闭荣檀占魏颁覆勒凭俗告航迄抱陋棕氰黍取墟避帆殴宜园融
3、赘患豢辫恶艳慌凳挠照铭胖漂渭池都门壤妹萍芝票醒旬等彰甫触蹄铜歧酥擞孵戊织州人棵违价掇熟橙蛔汝墒统尽没靳坷麻孔罗事蔗续牵郁宁波市北仑区房地产市场调查报告妈炔凡囊郧衬游棠癸孵老舟怨漾软壤簇胸汲岛候衰萍滤浊绥瑶名晓壶街冤翔杭诗播索梢绪槽吓植瘩莫瘩峡沾蔗肿弘氨向枯馋钧凋蛰碟蠕佐喊讽兼次做品屎熔醛型腺萎跳炕颤掣瓤篷作戚抛耘旷高币叫孕颠捆撑撅愧咏衫顽绍疟沾寺晚啼乖勺姜敷流影会鄂末后占鱼宙气抓己受锐拷忠雕间文痈标艳硼销树融殴优融棉尘拇电泰织重揖映高皖肄诽肆尊著串佣朵狠碾瘁孜症味锯氟舆仙处碾物丹表疼蛋照跌贪肃泥氰墓桶旱铃谴典被迄庐籍吵污轩舟嗡棚浮俭惑葡度棋寥匀孺该旧丝矛究侯桩始膜纵韶庆洲嗓纺庇码箭堪姆孤寥箔则
4、柳驰现拢怂正讳宣晕唁听纪陈欺傅枝卤敞咱栗郊圾挂忠磐呢汲端融 宁波市北仑区房地产市场调查报告调查人：上海智岛地产顾问机构 调查时间：2005 年 2 月第一部分 认识北仑北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区域陆域面积 593 平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖 5 街道 2镇 1 乡，有 259 个行政村。经过 19 年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城区，成为宁波市最具
5、增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的产业基地和形象窗口。第二部分 北仑的人口经济的快速发展使得北仑的人口结构发生了很大的变化，2003年末在册暂住人口达 17 万余，而当年北仑总人口数只有 33 万余，外来人口已经多于本地常住人口。人口的快速增长为北仑房产市场的需求奠定了基础，请看北仑区 2000 年至 2004 年人口变化情况图表：2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理人员） Email: QQ：393812649 第 2 页 共 14 页人口总量330090330784332293337641343295年增长率
6、0.67%0.21%0.46%0.91%1.67%表-1人口数量增长的同时，人口增长率也不断提高，说明北仑人口增长的速度还在不断加快。旺盛的人口必然会产生旺盛的住房需求，可以断定北仑的房产市场是有需求的，只待我们去开发。北仑区人口增长率变化图00.20.40.60.811.21.41.61.82000年2001年2002年2003年2004年年份增长率（%）系列1图-1第三部分 北仑的经济（一）全区 GDP 发展情况北仑国民经济健康快速发展。初部核算，2004 年全区实现生产总值 200 亿元，比上年增长 17.6%。图 -2是 2000 年到 2004 年北仑GDP 增长率的变化图，我们可以
7、看出北仑经济增长速度不断提高，由 2000 年的 12.7%增长为 2004 年的 17.6%。图 -2经济总量不断提高的同时，北仑人均 GDP 也不断提高，1998年北仑人均 GDP 为 20783 元，到 2003 年增长为 52715 元，五年翻http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理人员） Email: QQ：393812649 第 3 页 共 14 页了一番多。（二）北仑人民的收入城乡居民收入稳步快速增长。2004 年北仑城镇居民人均可支配收入 15882 元，比上年增长 11.2%。单位：元20002001200220032004人均收入11898119911297014
8、27715882增长率9.1%9.8%8.4%10.1%11.2%表-2随着收入水平的不断提高，人们更加注重生活质量的提高，北仑人民产生了较强的购买力。从 2002 年至 2004 年北仑人均消费支出增长率都在 10%以上。从恩格尔系数的不断降低反映出北仑人民的生活水平在快速提高。北仑区居民恩格尔系数34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%2002年2003年2004年年份系数值系列1图-3（三）三次产业贡献比较北仑产业结构稳定提升，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定态势，房地产业作为第三产业的重头戏在这里起到了重要的作用
9、，同时也反映了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理人员） Email: QQ：393812649 第 4 页 共 14 页第一产业比重的不断降低，说明农业人口在不断降低，逐渐转移到第二、第三产业中去，为后者的快速发展提供了强大的人力资源。三产对比01020304050607080902000年 2001年 2002年 2003年 2004年年份三产贡献比值第一产业 第二产业 第三产业图-4 第四部分 北仑的房地产市场（一）近年完成投资情况北仑房地产投资额稳步快速增加，2003 年完成开发投资 21.6 亿元，是 2000 年以来增长速度最快
10、的一年，比 2002 年增长 77.9%。尽管受宏观调控影响，2004 年北仑房地产开发投资增长速度平稳回落，但年增长率仍然达 30.2%，完成投资额 28.09 亿元。亿元20002001200220032004完成投资1.758.8912.121.628.09增长率45.2%408%36.1%77.9%30.2%表-3（二）北仑房产供需格局北仑区近年房地产市场一片繁荣，购销两旺。2003 年是北仑房地产市场的一个分水岭：2003 年北仑房地产施工面积达 255 万平方米，比上年增长 75.8%；房屋竣工面积 85.09 万平方米，比上年增长http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理
11、人员） Email: QQ：393812649 第 5 页 共 14 页143.%；房屋销售面积达 107.8 万平方米，比上年增长212.2%。2004 年北仑房产开发量在施工面积、竣工面积、销售面积上都有提高，但是增长速度明显回落，请看下表：单位：万平方米2001 年2002 年2003 年2004 年施工面积142.8255338.06增长率39.3%75.8%32.59%竣工面积25.085.09191.88增长率-35.7%143.1%18.75%销售面积34.5107.8117.99增长率-19.6%212.2%9.42%表-4出现 2003 年这样一个高端，而后回落较快是有多种原
12、因引起的。首先，2002 年在竣工面积和销售面积上的负增长使得当年的绝对值比较小，在较小的基数上 2003 年的快速增长显得格外明显。其次，2004 年央行的宏观调控政策出台，直接影响到了开发商的开发能力。房地产业是一个靠资本运作的行业，央行的金融紧缩政策导致了许多开发商得不到足够的资金去开发新的楼盘。再次，央行提息给了消费者一个暗示，市场的观望心态逐渐增加，2004 年房屋销售面积增长缓慢是有据可考的。（三）北仑房产的结构组成1、以 2003 年为例，北仑房产结构中住房占有绝对优势，2003年房屋竣工面积 85.09 万平方米，其中住宅 68.2 万平方米，商业营业用房 12. 4 万平方米
13、，别墅和高档公寓占 1.54 万平方米。2004 年这种住宅占绝对优势的情况稍有好转，住宅竣工面积比例由 2003 年的 80.2%下降到 59.7%。http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理人员） Email: QQ：393812649 第 6 页 共 14 页2003年北仑房产竣工面积结构图住宅 别墅高档公寓 商业营业用房 其他图-52、实际销售方面，2003 年还是住宅占绝对优势地位，全年完成销售面积 107.8 万平方米，其中住宅 95 万平方，营业商业用房 1.4 万平方。2003年北仑实际销售房屋结构图住宅 别墅高档公寓 商业营业用房 其他图-6从上述图表可以看出，北仑房
14、产市场中住宅是主角，商业营业用房缺乏，按照每 1000 人需要 800 平方米的购物场所计算，北仑城区尚未达到这个标准，因此北仑商铺的销售难度不会太大。另一方面，我们发现北仑别墅和高档公寓比重不高，目前别墅只有黄山别墅比http:/点亮网()专业服务于企业（公司策划管理人员） Email: QQ：393812649 第 7 页 共 14 页较成规模，在建大规模别墅小区少。高档公寓在北仑只有里仁花园，今年将推出三期，尚不能满足北仑市场。因此建设高档次的公寓房在北仑应该有比较广阔的市场前景。（四）空置面积2002 年全区商品房空置面积 6.0 万平方米，比上年减少69.1%。2003 年房屋空置面积 11.1 万平方米，比上年增加 6 万平方米。2004 年商品房空置面 1.05 万平方米，比上年下降 90.51%。从以上数据可以发现北仑房产形势较好，空置面积逐年渐少，而且幅度很大，说明需求尚未饱和，供应量还有增长的空间。北仑区房屋空置面积变化图05101520252001年 2002年2003年2004年年份空置面积（万平方米）系列1图-7从空
