中原2010年北京中建大兴枣园路项目简报

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1、一 市场篇 二 定位篇 三 服务篇,市场篇 1.1 宏观市场 政策环境 土地市场 住宅市场,1.2 区域市场 区域概况 交通规划 区域配套 竞争市场,一、4季度经济强劲增长 二、投资增长放慢 三、消费保持强劲 四、出口超预期复苏，源于我国出口目的地的转移，以及由此带来的产品结 构变化 五、PPI即将超越CPI，挤压下游企业利润,1.1 宏观市场-经济环境,回顾 完善保障房体系，增加保障房建设，刺激需求； 降低开发商准入门槛刺激开发商投资； 刺激了房地产市场； 抑制投资需求 预测 继续抑制投资需求 继续加强保障房供应，鼓励改善需求 对本案的影响： 维稳是核心基调，稳妥型投资客户增加，投机客户减少

2、,1.1 宏观市场-政策环境,2010年1月份新政总结： 1、房贷：二套房首付不低于40% 2、地价：探索土地出让综合评标 3、售房：开发商须一次性公开全部房源，明码标价 4、金融：抑制资金过多流向房地产开发投资,1.1 宏观市场-政策环境,此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求，预计未来相关部门将出台落实细则。,2009 年，北京土地市场共成交地块247 宗，成交面积2336.6 万平方米，成交金额928.2 亿元。其中，住宅用地成交1175.11 万平方米，成交金额超过690.22亿元。成交价10 亿以上住宅用地21 块，顺义区后沙峪地块（现已被国土局收回）、亦庄新城F 地块

3、、广渠路15 号地块分别以50.5 亿、48.3 亿、40.6 亿位列2009年北京住宅用地成交价排行榜前三名。大兴区、房山区所在北京南城成为2009年住宅用地成交最火爆区域，两区共成交住宅用地22 块，成交面积238 万平米，成交金额276.5 亿元，占全市成交金额的29.8%。,1.1 宏观市场-土地市场,图表：2005-2009年土地出让成交量统计（不含工业仓储用地）,2009 年北京土地市场的成交呈现出与往年不同的特点： 一是拿地成本大涨，“地王”频现，远郊“地王”诞生。北京三大“地王”，两块都在北京远郊区县成交。 二是住宅用地成交“量减价升”，楼面均价较大幅度上涨。2009 年北京成

4、交住宅用地楼面均价达到5874 元/，同比去年增长56.31%。 三是城八区内土地日益稀缺，土地供应走向“郊区化”，八成以上成交土地位于五环外以及远郊区县。,1.1 宏观市场-土地市场,图表：2009年住宅用地楼面地价统计,图表：2009年不同环线住宅用地楼面地价统计,1.1 宏观市场-土地市场,1-12 月，北京商品房施工面积为9719.1 万平方米，比上年末下降2.9%。其中住宅施工面积为5551.9 万平方米，增长2%，这是09 年首次由负转正。商品房新开工面积为2246.6 万平方米，比08 年下降3.9%，降幅比1-11 月缩小14.4 个百分点。其中，住宅新开工面积为1380.3

5、万平方米，比08 年下降11.8%，降幅比1-11 月缩小12.3个百分点。1-12 月，北京商品房销售面积为2362.3 万平方米，比08 年增长76.9%，较07 年仅增长8.5%，其中住宅销售面积为1880.5 万平方米，同比增长82.3%。,1.1 宏观市场-住宅市场,2009年北京住宅市场总结 供应量比2008年减少15.77% 重点新城成为供应主力 2009年成交量激增 2009年住宅价格上涨迅速 朝阳成交量最大，东城单价最高,1.1 宏观市场-住宅市场,图表：2009年普通商品住宅成交均价走势 注：2009年12月数据为预测值,图表：2009年各区域商品住宅成交量及成交均价（1-

6、11月）,预测 商品住宅的供应量趋于稳定 成交量不会持续大幅增长 住宅价格快速上涨压力较大 热点区域将集中在南城板块、国奥村板块 对本案的影响： 区域为热点供应区，但与北京其他区域相比，成交量和价格攀升空间较大,1.1 宏观市场-住宅市场,基本判断：房地产中长期上涨趋势不变 一、短期因素 1、二三线城市可承受能力依然合理 2、一线城市房价上涨仍有支撑货币扩张超过一线城市实体经济需要，推高非贸易品价格 二、中长期因素 1、人口结构婴儿潮一代推高房价 2、流动性依然宽松,1.1 宏观市场-未来市场预判,宏观市场总结：-政策支持 ，刺激消费，遏制房价上涨 -地王频现 ，成交量激增，非理性繁荣加剧 -

7、发展南城市场，新城机会与风险并存,1.1 宏观市场-总结,区域现状北京发展较为缓慢的南城 大兴地处北京市“南部”，全区面积为1036平方公里，在东南现代制造业发展带上，境内有北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地两大国家级产业园区，是我市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间。 大兴黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一。 过去的大兴是一座“卧城”。 经过十多年的建设发展，大兴黄村已经进入到卫星城的第三发展阶段，即基本独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的新城区；但与其同期建立的卫星城昌平、顺义、通州相比较，其发展速度

8、最为迟缓,1.2 区域市场-区域概况,区域未来产业规划 北京市城南产业发展的格局是“一轴一带多园区”。“一轴”是南中轴。从北向南依次是前门天桥历史文化风貌集聚区、永外大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地，实现文化创意产业各功能区的互联互动。“一带”是永定河水岸经济带，构建西部绿色经济走廊，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。“多园区”是指丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等八个园区。,1.2 区域市场-区域概况,区域未来“新北京富有活力的地区”

9、北京市的促进城市南部地区加快发展行动计划中，将南部五区定为新的发展重点，在未来3年内市区两级财政将对城南地区投资超过500亿元，再加上带动的社会投资，南城发展总投资有望达到2900亿元。而南方的天津，则在发展规划中积极向北靠拢，天津向北，北京向南，北方最大的都市群经济一体化过程倏然加快。,1.2 区域市场-区域概况,区域正处于转型过程中，政府资金的大量投入和政策倾斜，使得本区域成为城市未来发展的焦点,区内核心交通资源 大兴系京南门户，其北部边界距天安门直线距离不足10公里。 -区内五环路、六环路横穿东西。 -即将建成的南中轴路延长线纵贯南北。 -京津塘高速、京开高速、104国道贯穿全境。 -京

10、山、京九铁路在境内设置五个停靠站。 -地铁四号延长线不久即将竣工开通。 -联合航运南苑机场位于大兴北部。,1.2 区域市场-交通规划,未来重点交通规划 M4线南延北起马家楼，南至大兴新城南部生物医药基地，全长21公里。 M9支线由世界公园向南经京良路出五环后折向大兴新城西部，经芦求路至生物医药基地，M9支线全长18公里，设置8座车站。 S6支东起亦庄，途经大兴新城至房山，在大兴新城内部沿清源路由东向西穿越大兴新城东、中、西三区。 在大兴新城与中心城之间建设快速公交走廊，在走廊上安排大容量地面快速公交线路。建设兴华大街京开高速公路快速公交线路；芦求路（新城西部）京良路万寿路南延线快速公交线路。并

11、建设大型公交换乘枢纽。,1.2 区域市场-交通规划,轨道交通将成为区域快速发展的重要契机,区域商业现状相对传统城区差距较大，中高端消费外溢现象严重 从分布来看，大型商业集中在核心区域 中心区附近5000平米以上的中大型商场仅华堂、物美、火神庙商业中心、吉兴亿德商场等几个，均分布于兴业大街、兴华大街核心区沿线，大兴区区内大型商业设施现阶段分布相对局促，无法带动居民消费水平； 从档次和业态来看，以中低档的社区型商业为主 区域以社区邻里型底商为主，业态多为便利店、中介门面、美容美发、烟酒门市、小型餐饮等基础生活配套，特色商业相对匮乏，无法满足居民需要。,1.2 区域市场-商业配套,区域商业未来发展政

12、策扶植下的国际大型商业入住 未来政府将投入大量资金政策促进配套发展，预计2010年核心区域的大兴新城人均营业面积将达到1.2平方米，届时商业建筑平均容积率将达到1:1。其现状消费者可普遍达到“一站式”购物，能不断满足消费需求。 亚洲最大的宜家旗舰店签约进驻 英国最大的零售商 TESCO乐购大兴店将于2010年年底前开业 王府井百货大兴店将于2010年十一开业,1.2 区域市场-商业配套,大型商业配套的完善 将大大促进区域的发展，进一步提高区域的吸引力,区域近几年加大力度增强了教育、医疗配套的投入，主要分布于黄村核心区 北京石油学院、北京印刷学院 大兴兴华中学 北师大附属中学（原二中） 大兴中医

13、医院 首都医科大学附属医院（原大兴人民医院） ,1.2 区域市场-教育医疗配套,医疗和教育配套的完善，将大大改善区域的宜居度，拉近区域与核心区域的差距。,区域今年仍然是相对成交量较低的区域，与前几年供应量较少有关；2009年，大兴最热的不是楼市，而是地市，是北京土地供应最多的区域，体现了政府促进南城发展的决心，预示了大兴和房山将是未来几年的开发热点区域。地价与房价相互推涨 ，大兴楼面价从3月成交地块每平方米2800元上涨到年底每平方米超过10000元。房价高涨70%-100%,1.2 区域市场-供需市场,区域供需特点： 1、地王频现，未来将是北京住宅供应的焦点区域 2、目前成交地块以住宅用地为

14、主 3、大型地产集团开始进入大兴博弈 4、较城内其他区域来说，仍属于价值和市场洼地,1.2 区域市场-供需市场,现有在售项目,1.2 区域市场-竞争市场,1.2 区域市场-竞争市场,销售现状： 二期礼域6、13号楼2009年12月20日开盘。 6、13号楼为21层塔楼，两梯六户，户型面积为68平方米一居、91-100平方米两居、128平方米三居，均价17000元/平方米，总价115万/套起。,1.2 区域市场-竞争市场,1.2 区域市场-竞争市场,销售现状： 五期领海天使湾33、35、36号楼预计2010年1月上旬开盘，33、35、36号楼为9层板楼，1梯2户或3户，户型面积为80平米-220

15、平米两居、三居、四居，预计开盘均价20000元/平方米，2010年底入住。,1.2 区域市场-竞争市场,1.2 区域市场-竞争市场,销售现状： 圣诞、元旦购房优惠，2009年12月23日新推30套准现房，A区低密度电梯花园洋房，86-140平两居、三居、复式多样式空间，目前项目起价11300元/平米，首付20万起，最低9.8折。,1.2 区域市场-竞争市场,1.2 区域市场-竞争市场,目前销售情况： 目前还有100余套南北通透90平米两居、120-140平方米三居在售，首层15000元/平方米，2-4层、顶层15200元/平方米，5-次顶层15500元/平方米，2010年10月入住。,1.2

16、区域市场-竞争市场,现有竞争市场小结：自住型户型为主力产品； 从竞争项目的户型产品来看，一居项目较少，而主力户型面积一般为两居、三居甚至以上户型；这主要是由于区域为城市边缘性地区，客户以自住型客户为主，纯投资型产品较少。区外与区内客户并存： 除传统区域性客户外，目前区域项目有大量城区上班族前来购房，这些客户以置业升级为主，另外周边别墅项目也有部分客户选择在此地投资购房。,1.2 区域市场-供需市场,未来竞争项目,未来本区域潜在供应居住类建筑面积约190万平米，商业类建筑面积约10万平米。 预计未来至少将有200万建筑平米的潜在供应。,1.2 区域市场-供需市场,华润：,1.2 区域市场-供需市场,项目特色 本项目主力打造一处低密度、大户型、极具园林观赏性的宜居生活城，注重 “健康、自然、极具田园的生活气息”。园林景观将成为本项目的一大亮点，充分诠释“山、林、水、路”规划理念，将有机自然的完美的呈现于社区之中。动静皆宜，置身其中仿如置身大自然的怀抱。,华润：,1.2 区域市场-供需市场,绿地,1.2 区域市场-供需市场,