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1、天街商业策略方案V1.2 Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie,三联商业机构(AXIS) 2006年12月19日 中国上海,http:/ 企业管理资源网房地产频道,前言,本商业策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑规划调整建议的基础上，针对西城天街的业态规划、租户组合所提出的调整建议并进行的租金评估 主要内容如下：1.0 租户组合调整建议 2.0 租金评估及收入测算,第 1页,http:/ 企业管理资源网房地产频道,1.0 租户组合调整建议,本章是根据ASIS于2006年11月29日所提出的建筑规划调整建议结合重庆市商业发
2、展现状所提出的西城天街租户组合优化建议，仅供重庆龙湖置业有限公司参考。,http:/ 企业管理资源网房地产频道,B1层,B101 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,Valentino Chocolate B106,B102天福茗茶,Kiss & Bake B107,优之良品 B108,水果捞 B109,仙踪林 B110,FAB B125,吉野家B123,乐杰士B124,和合谷 B122,Aussino B119,多样屋 B118,Watsons B117,Sizzler B121,Taco Bell B120,Subway B112,B104 DQ,B103 美味珍,B105 3
3、1种美国冰激凌,Sony Plaza B111,B113 Hello Kitty,B114 Lock&Lock,B115 Potato&Co,OsimB116,http:/ 企业管理资源网房地产频道,1F层,1F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,麦当劳 Burger King 1F12,Designer Times 1F04,MEXX 1F02,UWN 1F07,一茶一座 1F13,Haagen Dazes 1F14 1F+2F,金翠河 1F03,D/K 1F05,G2000 1F08,Giordano 1F09,艾维 1F18,Nautica 1F19,Etam 1F16
4、,Shes 1F17,星巴克 1F15,马克华菲 1F20,Michel Rene 1F10,Crocodile 1F11,Only Vero Moda Jack & Jones,It./Esprit 1F06 注：可与2F联通,香水1F21,Agatha 1F22,Oregon Scientific 1F23,Swatch 1F24,http:/ 企业管理资源网房地产频道,2F层,Quicksilver 2F06,2F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,CK Jeans 2F03,Polo Jeans 2F07,Miss sixty Energie 2F12,麦当劳 Bur
5、ger King 2F11,味千拉面 2F13,Benetton 2F16,Pizza & Co 2F02,面包新语 2F14,Loccitane 2F04,Brooks Brothers 2F05 注：可与1Fl联通,MNG 2F15,G-Star 2F08,Formarina 2F10,Tommy Hilflger 2F9,http:/ 企业管理资源网房地产频道,3F层,3F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,Fox3F03,Baleno attitude Baleno 3F07,焦叶东南亚餐厅 3F14 3F/4F,Kuhle 3F17,V-one 3F15,Mudd
6、3F16,健身俱乐部 (浩沙/青鸟）F313,Hoso Place3F02,Apple Jeans3F04,Lids 3F05,Koyo Jeans 3F06,e-base 3F08,Azona 3F09,Wrangle 3F10,Levis 3F11,Theme 3F12,http:/ 企业管理资源网房地产频道,5F层,5F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,F511 多厅影院 4F/5F,季诺 5F10,鼎泰丰 5F02,南梦宫电玩城 5F07,大食代美食广场5F09,荣寿司 / 牛乐亭 5F03,吉野家/DQ 5F05,外婆桥 5F06,TCBY 5F04,Bali T
7、hai 5F08,http:/ 企业管理资源网房地产频道,餐饮次主力店,3.2 次主力店,http:/ 企业管理资源网房地产频道,服务次主力店,3.2 次主力店,http:/ 企业管理资源网房地产频道,第 28 页,服务次主力店,3.2 次主力店,http:/ 企业管理资源网房地产频道,第 28 页,服务次主力店,3.2 次主力店,http:/ 企业管理资源网房地产频道,第 28 页,娱乐次主力店,3.2 次主力店,http:/ 企业管理资源网房地产频道,各层租金基准,3.3 一般零售店,B1,1F,2F,3F,4F,5F,楼层,零售租金基准,￥80 /月/使用平方米,￥120 /月/使用平方
8、米,￥145 /月/使用平方米,￥240 /月/使用平方米,￥200 /月/使用平方米,￥160/月/使用平方米,餐饮租金基准,本层以大中型餐饮为主，并配合百货主力店；租金较之4F有所降低；,本层为影院入口，儿童早教为次主力店。,本层具备百货主力店，租金较之2F有所降低,本层由于存在平台通道，且具备朝向杨家坪核心区域的入口，因此商业价值最大；,本层具有与项目东侧及北侧连接的地下通道，提升了本层预期的人流密度及商业价值。,本层作为项目首层，具备由直港大道及杨家坪步行街直接步入的可能性，商业价值仅次于2层；,http:/ 企业管理资源网房地产频道,第 28 页,3.3 一般零售店,http:/ 企
9、业管理资源网房地产频道,B1层,B101 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,Valentino Chocolate B106,B102天福茗茶,Kiss & Bake B107,优之良品 B108,水果捞 B109,仙踪林 B110,FAB B125,乐士杰 B124,和合谷 B122,Aussino B119,多样屋 B118,Sizzler B121,Taco Bell B120,Subway B112,B104 DQ,B103 美味珍,B105 31种美国冰激凌,Sony Plaza B111,B113 Hello Kitty,B114 Lock&Lock,B115 Pot
10、ato&Co,OsimB116,WatsonsB117,吉野家 B123,本层基准：零售RMB160/月 餐饮RMB80/月,http:/ 企业管理资源网房地产频道,1F层,1F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,麦当劳 Burger King 1F12,Designer Times 1F04,MEXX 1F02,UWN 1F07,一茶一座 1F13,Haagen Dazes 1F14 1F+2F,金翠河 1F03,D/K 1F05,Giordano 1F09,艾维 1F18,Nautica 1F19,Etam 1F16,Shes 1F17,星巴克 1F15,马克华菲 1F2
11、0,Michel Rene 1F10,Crocodile 1F11,Only Vero Moda Jack & Jones,It./Esprit 1F06 注：可与2F联通,香水1F21,Agatha 1F22,Oregon Scientific 1F23,Swatch 1F24,Giordano 1F09,本层基准：零售RMB200/月 餐饮RMB105/月,http:/ 企业管理资源网房地产频道,2F层,本层基准：零售RMB240/月 餐饮RMB165/月,http:/ 企业管理资源网房地产频道,3F层,本层基准：零售RMB145/月 餐饮RMB100/月,http:/ 企业管理资源网房地
12、产频道,4F层,4F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,F418 多厅影院 4F/5F,Kobo Image Hair 4F02,经典书屋 4F03,Nike Kids 4F06,丽婴房 4F07,Crocodile 4F08,Snoopy 4F10,Keretton 4F04,Disney 4F05,佐丹奴儿童 4F9,金宝贝早教中心 4F12,焦叶东南亚餐厅 4F13 3F/4F,头大玩具 4F17,Elle 4F16,Esprit Kids 4F14,米奇妙 4F11,好孩子 4F15,本层基准：零售RMB120/月 餐饮RMB80/月,http:/ 企业管理资源网房地
13、产频道,5F层,5F01 百货主力店 B1/1F/2F/3F/4F/5F,F511 多厅影院 4F/5F,季诺 5F10,鼎泰丰 5F02,南梦宫电玩城 5F07,大食代美食广场5F09,荣寿司 / 牛乐亭 5F03,吉野家/DQ 5F05,外婆桥 5F06,TCBY 5F04,Bali Thai 5F08,本层基准：餐饮RMB80/月,http:/ 企业管理资源网房地产频道,4.0 十年期租金收入测算,本章将根据上述租金评估资料按照TCBL的购物中心十年期租金收入测算模型（SCIF）评估本项目未来的预期租金收入。但考虑到本项目现阶段之铺面面积为匡算数据，且租金基准会受到品牌、市场、竞争等多方面的因素的影响而出现调整情况，因此，相关测算结果仅作为参考数据，不能作为最终财务核算或财务决策依据。4.1 测算方式说明 4.2 测算结果及分析,http:/ 企业管理资源网房地产频道,
