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1、- 1 - 1 -房地产开发作业指导书房地产开发作业指导书（内部使用资料）（内部使用资料）万科房地产公司万科房地产公司- 2 -目目 录录1. 土地投标（商务）42. 土地投标（技术）63. 土地状况调研84. 编制可行性研究报告105. 建立公共建筑和住宅小区资料库146. 建立优秀设计师信息库157. 编制设计任务书168. 建筑方案招标199. 规划方案报审2210.申报计划立项2411.申办建设用地规划许可证2512.编制房地产开发流程计划2613.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）3014.设计委托3115.建筑设计优化3316.日照分析报告的编制和报送3617.编
2、制营销策划书3818.选择和确定营销代理4019.召开扩初设计审批会4220.扩初设计送审4321.委托现场地质勘探4622.结构设计优化4923.三通一平跟踪管理5124.土地接管5225.工程报建5426.申办建设工程规划许可证5627.工程安全质量报监5828.申领施工许可证6029.投资监理委托6231.现场管理台帐6832.图纸管理70- 3 -33.施工日记7134.编制会议纪要7235.施工图内审7336.施工图设计交底7537.临水、临电配套7738.申办开工复验红线7939.施工技术方案优化8140.委托勘丈8341.楼书及宣传资料制作8542.选择首届物业管理单位8643.
3、申办预售许可证8844.组织房展会9045.商品房销售合同的网上备案和登记9146.商品房定金合同的网上备案9347.编制工程预算9448.编制项目计划书9649.审核验工月报9850.工程拨款10051.甲方采购10252.施工安全管理10553.施工安全巡视10854.施工图修改11055.工程例会11256.现场签证11457.工程质量事故处理11658.索赔11859.样板引路和封样验收12260.隐蔽工程验收（土建）12461.隐蔽工程验收程序（安装）12662.竣工备案制验收12863.公建配套13364.供电配套13565.供水配套13966.排水配套14267.消防配套144-
4、 4 -68.燃气配套14769.环卫配套14970.卫生防疫报批15171.通信配套15372.有线电视配套工程15573.绿化配套15774.邮政配套15975.安全技术防范配套16076.门牌报批16277.申办“使用粘土砖”核定16378.结建民防工程建设管理16479.工程竣工档案编制验收和报送16880.申办规划验收17281.公司内部验收17482.申办入户许可证17583.申办大产证17784.编制工程决算17985.物业移交和接管18186.预售商品房的物业交付18387.代办小产证18588.项目总结18689.项目资金管理18890.项目贷款19091.项目经济效益测评1
5、9292.成本管理19493.成本核算20194.课题组研究成果报告摘要20695.课题组研究成果评审意见209- 5 -土地投标土地投标(商务商务)1 1作业目的作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2作业依据作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。3.3.决策岗位决策岗位 总经理：总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗位主管岗位 总经济师：总经济师：
6、负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。协管岗位协管岗位 总会计师：总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。主办岗位主办岗位 土地开发土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。协办岗位协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。4.4.紧前工作条件紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.5.作业描述作业描述5.15.1 组织现场踏勘组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书土地状况调查 ） 。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行） 。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、
