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1、宏观调控政策和当前房地产市场走势,上海易居房地产研究院发展研究所 李战军 2008.4.11,问题的提出,从2003年4月份人民银行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，到今天我国房地产的宏观调控已经有五年的时间了。打着让更多老百姓买得起房、租得起房、住得上房旗帜的房地产宏观调控，站在今天位置，我们可以反问，与五年前相比，老百姓买房是更容易了，还是更难了？,问题的提出,五年来尽管房地产市场供需失衡，房价上涨没有被有效遏制，但房地产业是否给中国的金融业造成了更为严重的市场风险和潜在危机？房地产业发展中的现存问题是否危及我国经济的安全运行？房地产业是否失去了国民经济中支柱产业的地位？
2、,问题的提出,对于目前我国房地产市场和产业中的现状，国务院各部委满意吗？中国各地地方政府满意吗？我国低收入的弱势群体满意吗？房地产开发商和中介商满意吗？如果大家都不满意，那么我国房地产宏观调控政策还要延续下去吗？,整个社会的错觉和误区,房地产宏观调控是我国当前宏观经济调控的重点和主要内容；房地产宏观调控的重点和主要内容是房地产的市场价格；房地产市场价格的表现成为衡量我国经济宏观调控成效和各级政府政绩的主要标志；商品住宅价格下跌是回归理性，商品住宅价格上涨是泡沫。,房地产市场预测常常失灵,失灵源于媒体上存在一大批网上房地产跳瘙。失灵源于近五年来宏观调控政策处于多发期。政策频发短期影响最大，而中长
3、期影响递减。政策短期影响主要造成管理工作出现阶段性紊乱，价格涨幅趋缓甚至停滞，持币观望者增多，商品住房需求受到抑制。,调控政策基本形势判断,产业评估：中国房地产业总体上是健康的，有效的带动了国民经济的持续发展。抑或是中国房地产业总体上存在着严重的缺陷和失误，处于一种病态，任其发展，危害到金融业和我国经济的安全运行。,调控政策基本形势判断,市场评估：总体上是我国老百姓不断改善自己住房水平的市场，抑或总体上是充斥着投资投机需求的市场。,调控政策基本形势判断,改革评估：我国土地和住房经济体制改革总体上是我国最为成功单项的经济体制改革，抑或是总体上改革是失败的，加剧了土地房屋资源市场配置的不公平。,调
4、控政策基本形势判断,保障评估：过去二十年总体上是我国老百姓改善居住条件和水平的又快又好的二十年，是中国历史上从未有过的房地产发展的黄金时期，抑或总体上是改革造成了我国更多的老百姓买不起房，住不上房，加剧了社会矛盾，危害了社会稳定。,调控政策基本形势判断,如果是后者的基本形势判断，现行的房地产宏观调控政策都是合理的，应该继续推进。如果是前者的基本形势判断，调控的对象就不应该是房地产企业、产业和市场，而应该是调控政策的本身。,调控政策的一些依据理念并不科学,1、建立起人人都能买得起房的房地产市场 2、主要依托中央政府来推行房地产宏观调控 3、按照不同收入阶层采取不同的商品住房和保障住房对策 4、将
5、我国的住房保障面扩展到60-80的人口群,调控政策的一些依据理念并不科学,5、通过压缩住房需求的办法去稳定或打压房价，去抑制住房投机和投资（提高利息、税率和首付比例，开征新税） 6、用严格控制土地供应和经营性用地招拍挂的办法，加强土地集约利用 7、用小房型解决供应结构不合理和中低收入者的购房问题,调控政策的一些依据理念并不科学,8、房地产市场问题的根源和责任在地方政府、开发商、中介商、境外资本、炒房团和非理性投资行为 9、批而未建土地是由于开发商囤地捂盘造成 10、廉租房建设资金主要来源应该是公积金管理的增值部分,媒体流行一些用语也是不科学的,“自住房” “限外”“炒房团” “房奴” “政策市
6、” “拐点”“公共产品”“三座大山”,一些政策难以执行或反向效果,提高税率、利率，开征新税种（2003-2008）由于商品住宅总体市场有效需求旺盛，所有提高税率、利率和开征新税种的办法都通过交易环节的传导机制，由卖家转移到买家，提高了市场交易价格。,一些政策难以执行或反向效果,购买第二套房提高首付比例和贷款利率（2003.4）第二套房的界定上出现混乱。老百姓改善居住条件在购买时序上和第二套房的规定存在冲突。对中高收入阶层影响不大，对低收入阶层形成购房障碍。,一些政策难以执行或反向效果,限制境外资本和人士购置土地房产（2006.7.11）缺乏认定主体和手段一些境外资本已有中国国家资本的股份中国企
7、业境外上市有效引入了境外资本境外资本进入中国房地产市场存在多种渠道境外资本进入中国房地产业正面作用被缩小，负面作用被扩大,一些政策难以执行或反向效果,上市募集资金不得用于购置土地（2008.3）房地产企业使用在资本市场上募集的资金不能用于购地，属于微观调控，其合理性成疑在此规定下，房地产企业运用腾挪手段，依然可以解决购地资金短缺的问题,一些政策难以执行或反向效果,闲置未开发土地收回纳入政府土地储备（2004.8.31 ）开发商囤地是表面现象，真实原因是政府拿了土地批租的资金，不能按期完成动拆迁；政府规划实行了调整；项目地块缺乏道路、电力、上下水等市政大配套；项目地块陷入了复杂的法律纠纷；一些投
8、资者原本就没有经济实力拿地等。,一些政策难以执行或反向效果,90平米以下套型面积须占整个供应量70（2006.5.29）全国每个城市都不具有那么高的市场需求构成各地政府都不承担70/90市场不能去化的经济责任90平米以下房子是总价低，并不一定单价也低,一些政策难以执行或反向效果,向开发商征收累进制的土地增值税无法追溯企业8年时间之内应收土地增值税按照累进税征收将打破企业资金链激化开发商和税务部门之间的博弈实际上各地只能按照1实行预征,一些政策难以执行或反向效果,动用公积金增值部分用于廉租房建设公积金管理增值部分属于全体公积金缴交者，应分摊到每个缴交者的个人帐户（先行扣除公积金风险备付和运营管理
9、成本）不能用公权侵犯私权，违背物权法不能不和公积金缴交者事先进行商议,一些政策难以执行或反向效果,严格控制土地供应，禁止供应别墅用地在我国工业化和城市化的过程中，城市的发展只能占用原先的农村和农业空间。从国家到2020年城市化人口要占到60的战略规划看，18亿亩耕地最终是守不住的。禁止供应别墅用地只能是阶段性的临时措施。不能由于土地严格供应而导致土地供不应求。,一些政策难以执行或反向效果,严格控制房地产开发和消费贷款规模（2003-2008）房地产开发和消费贷款客观上是我国银行的最优质贷款业务在我国银行资产规模高速膨胀和流动性货币过剩背景下，银行贷款总体上是按照市场要求进行优化配置的房地产业融
10、资成本的提高，最终都是转移到消费者身上,一些政策难以执行或反向效果,征收物业税物业税的税基主要构成是房屋重置价格和土地价格，但我国土地是国家所有，因此土地并非物业拥有者的财产我国不动产评估目前缺乏高素质的队伍、权威的机构、消费者普遍认可接受的评估物业税作为财产税，其征收的难度和成本非常高,房地产市场走势,未来一、二十年是我国房地产市场需求非常旺盛的时期，而房地产供给却受到土地资源和政策调控的制约，目前总体上依然供给不能满足需求。,房地产市场走势,在中短期的时间内，我国进出口贸易不能够平衡，国家外汇储备难有大幅度的降低，人民币依然处在升值通道中，流动性货币过剩难以消除，通货膨胀需要逐步调理。因此
11、，中国的实物投资性资产根本不会逆势、逆规律而价格下跌。,房地产市场走势,扩大内需，扩大消费，特别是扩大我国老百姓房地产投资消费，是解决我国目前民间资本高储蓄率和低投资率，解决我国当前严重的通货膨胀的重要选择之一。,房地产市场走势,我国当前房地产市场的价格问题，主要并不是开发商的意愿和境外资本进入所致，而是房地产市场的供求关系和我国宏观经济的诸多因素所致。我们不能仅仅看到土地价格的上涨，而看不到中国每个城市土地上的巨大投入。不能仅仅看到房屋价格的上涨，而看不到房屋品质的提高和环境质量的提升。,房地产市场走势,我国住房保障的责任主体在政府而不在房地产企业。我国住房保障的推进要和我国的国力和地方财政
12、的转型相适应。不能忘记我们还处于社会主义的初级阶段，不能指望我们的住房保障覆盖面一下子很宽，住房保障水平一下子会很高。没有退出机制的住房保障制度将出现永远填不满的财政支出黑洞。,房地产市场走势,究竟是建立一个包含政策保障性小市场的我国房地产的大市场体系，还是建立两个平行双轨的房地产市场，即商品化的市场和政策保障性的市场，是我国房地产宏观管理部门面临的抉择之一。,房地产市场走势,中国的改革不会倒退，中国的房地产改革也不会倒退，也只有通过改革和发展才能解决我们今天所面临的社会住房问题。由于中国是一个社会主义市场经济体制的国家，也由于中国的经济正在融入世界经济当中，并发挥越来越大的作用，我们没有理由对中国今天的房地产产业和市场持悲观的态度。中国房地产产业和市场的明天只会更加健康，中国房地产对中国人民增加财产性收入只会发挥更大作用。,房地产市场走势,尽管我国房地产宏观调控已经进行了五年，尽管美国房地产次贷经济危机风险已经波及到我国，但我国房地产的发展有其独特的背景和规律。我国房地产的投资市场产出和价格水平仍将处在一个不断提升的过程当中。,
