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1、让音乐落地,题,音乐是赋予人生最美好的礼物， 本方案是为了让音乐成为项目产品规划设计的每一个部分， 发挥其重要作用。 我们对项目区域有深入的了解， 本方案将呈现我们对项目的解读和专业的操作。,报告思路一、项目解读分析 二、项目营销思考 三、项目服务构想,一、项目解读分析,整体房地产市场分析,一泰房地产观点： 综合我们所得到的行业资讯，我们从土地供应趋势，行业政策方面，对中国乃至长沙房地产市场做整体评估。,1、2010年将出现因政策调控产生的房地产波动，考虑浩龙音乐界将于2010年面向市场，因此开发商需注意开发及推货节奏。2、因为市场会出现持币待购或者价格下降的趋势，针对浩龙音乐界营销的核心问题
2、，将是价格面市的问题。3、通过我们对房地产的分析与了解，我们认为浩龙音乐界在区域市场如何面市，如何定位，将是面临市场波动时的风险之根本所在。,长沙市房地产市场分析：行业巨鳄汇聚，推高价格走势。,038号地块挂拍：吸引十多批次投资商前来洽谈，其中不乏香港九龙仓集团、恒基兆业、嘉里集团等地产大鳄，以及保利地产、上海绿地集团、湖南中建集团等国内地产豪强。,竞拍没出现火爆场面，两位买家经5轮报价就决出胜负，湖南保利房地产开发有限公司以12.4388亿元拍下该地块。 以面积120.388亩计算，这块地的每亩单价已达1000万元/每亩以上，成为长沙单价之王。,长沙市场2010年供给将创新高,未来一年，全市
3、新盘体量十分庞大，大批今年拿地的项目均已加速开工;据不完全统计，明年新上市项目将达90个左右，其中不乏大盘、名盘云集。如北辰新河三角洲的地王、南湖新城的保利新地王、滨江新城、辉煌国际城、金色溪泉湾、恒大集团的6个项目以及万科旗下的4个项目等等。由于其他项目开工建设的时间都集中在09年下半年，依据建设周期推算，明年下半年将有大批新房集中上市，因此上半年的长沙楼市预计仍会保持火热态势，而下半年随着供应量的急剧攀升，楼市此后将会出现一到两个调整阶段。,截至2009年商品住宅现房存量约280万，加上全年批准预售量，预计2010年全市可售货量将高达到1400-1650万。,望城楼市年销量冲刺100万,2
4、009年望城商品房新开工面积达133万平方米，同比增长175%。靠近长沙市区的望城金星大道板块，是整个望城楼市的重心。2010年，长沙楼市会出现供应远大于需求的状况，供销比大约是2：1的水平，而望城的压力可能更大，尤其是县城板块。2009年望城商品房新开工面积达133万平方米，同比增长175%。这些新开工面积和先前的存量，是一个“有点恐怖”的数字，将在2010年陆续推向市场。如同再一次起跳，作为长沙西岸地产重镇的望城楼市，2010年区域销售目标为突破100万平方米。一个重大利好在于：2009年望城住宅均价为2961元/平方米，远远低于全市的4570元/平方米，也低于长沙县板块。如同其它区域一样
5、，望城楼市里的各家楼盘正在摩拳擦掌，有些甚至在通宵达旦的赶进度。,2009，望城商品房均价2961元/平方米,2009年望城楼市供应面积超86.77万平方米，销售面积超69.88万平方米。在2008年开发商谨慎布局的情况下，去年望城供销比在很大程度上被逐渐拉平。长沙市区的望城金星大道板块，是整个望城楼市的重心。去年销售面积超过50万平方米，占比达72%，供应量一样占比达70%。而另一个片区则为望城高塘岭，去年销售面积超过17万平方米，占比近26%。2009年望城新建商品房均价为2961元/平方米。不过，相对于均价2580元/平方米的县城板块，金星路北板块均价达到3880元/平方米。目前，金星路
6、北已经形成大盘围城之势。恒大名都、盈峰翠邸、新地东方明珠、长沙玫瑰园、双盈卧龙湾、南山苏迪亚诺等大盘云集。事实上望城中心板块也是长沙楼市的重要一极。板块内的中新森林海、瑞凯景城苑、百合湖滨、万业城、联诚国际、丽景华庭、江岸花城等盘在总规模上与金星北板块相差不多。,2010，全县销售目标为100万平方米1月20日，望城县召开区域房企座谈会，提出了年销售量力争突破100万平方米的目标，2010年供应的量将很大。数据显示，2009年望城商品房新开工面积达133万平方米，同比增长175%。这些新开工面积和先前的存量，是一个“有点恐怖”的数字，逾100万方将在2010年陆续推向市场。而数据背后，是区域开
7、发商集中发力的现状。,2010年供过于求压力或很明显如果没有金星大道和雷锋大道，可能就没有真正意义上的望城楼市。即使和长沙县相比，地处大河西的望城，也长期处于被人忽视的状况之中。数年间，国内众多一线房企扎堆金星北路，让这里成为不输于长沙任何区域的重要一极。而其县城板块也随之逐步发力，中新森林海、百合湖滨、瑞凯景城苑等盘扎营，声音渐响。,本项目所在区域金星北版块分析如下：,1、项目区位位置,本项目,本项目位于长沙市金星北路板块与望城版块交汇处，且主要与金星北板块楼盘形成直接竞争，从区位上来讲，属于典型的城郊项目。交通情况一般，仅903路往返于长沙望城两地，且为半小时一班次。周边配套极度缺乏，生活
8、氛围明显不足。,2、金星北板块竞合分析,片区楼盘基本概况：,规模分析：,小 结：片区土地资源多，楼盘规模普遍在500亩以上，且都在金星大道两旁；区域内项目聚集了玫瑰园、恒大、南山、和记黄埔4大国内顶级开发商，大开发商的重磅投资，使得片区的未来潜力被较大提升，同时项目品质和产品质量也有大幅提升；,所调查6个楼盘，总占地面积3299亩，总建筑面积355万，其中500亩以下的楼盘4个，占总数量的66%； 我们认为：片区优质开发商扎堆，体量巨大，区域影响力大幅提升。,小 结：3200-3900元/的片区均价（普通商品住宅），加上玫瑰园、恒大、南山、和记黄埔如此重量级的优质开发商，和已经形成的低密度城郊
9、样板生活区，对于能够接受此类生活标准的人们来说，金星北片区无疑是首选。,价格分析：,片区价格水平无法突破4000大关，且涨幅较稳定，价格弹性小。,洋房产品：得房率较高，房屋产品较有特色；如：南山苏迪亚诺等高层产品：多以大两房和舒适性三房为主，产品均为板式高层；如：双盈卧龙湾，玫瑰园，东方明珠。别墅产品：经济性别墅为主，奢侈型别墅为辅，且大多数是联排别墅；如：南山苏迪亚诺，玫瑰园，盈峰翠邸等；,片区内产品主要以多层洋房+别墅为主打产品，另外有部分高层产品，在该片区的产品定位下，户型面积多以舒适生活为导向,产品线分析：,南山苏迪亚诺,发展商 ：长沙南山房地产开发有限公司 位 置 ：金星大道与普瑞大
10、道交汇处的西南角 占地面积：502亩 总建筑面积：33万 容积率：1.05 绿化率：60% 总栋数：200栋 总户数： 2146户 均价： 3250元/,重点楼盘分析：,南山苏迪亚诺总规图,南山苏迪亚诺 营销策略分析,1、以洋房产品打开突破点，低开高走，紧随市场,南山苏迪亚诺2007年以全城稀缺的退台洋房推货开盘，独特的产品加上澳洲风情的完美演绎，使得南山苏迪亚诺在2007年的楼市行情中格外突出，火爆销售，半年之内开盘次数多达5次以上，为项目在市场上赢得了巨大的成功。之后随着市场适当调整。,区域板块总结：,占据岳麓区，市府北最佳交通干道，便捷的自主式交通是该片区打造改善型居住需求产品的优势之一
11、无论南山的澳洲风情，还是玫瑰园欧陆风情，再到盈峰翠邸的五星豪宅典范，高星片区的项目均灌注了自身独有的特色主题，为项目增加附加值,金星大道+低密度情景社区,独立社区+完善配套+城市资源,该片区项目基本自身都配有商业配套、生活配套，整个社区如同一个小群落的缩影，社区外又相对独立，项目周边20分钟内又聚集了多个待开发资源。,南山商业街,龙湖高尔夫,2、小众营销+品牌营销,盈峰翠邸根据其独特的产品定位和独有的强势品牌，在前期营销中一直紧扣目标客户群做小众定点巡展营销，同时在业界和市场丰富和记黄埔品牌价值，拔高项目产品价值；,盈峰翠邸星级生活体验馆,项目分析,区域区位解决：项目目标客群,项目定位解决：产
12、品新组合,项目处在望城县城和长沙结合部，金星版块，北有望城的联城国际等望城区域项目，南有以盈峰翠邸、中新森林海为一线以滨江新城和金星北区域。两大主要客源地被严重阻断。,望城县本地的高层、多层住宅，中欣森林海、盈峰翠邸的中高档别墅和洋房，南山、玫瑰园的多元产品组合。因此。本案在区域内的产品定位处境较为困难。,整合推广解决：竞争优势再发现,区域内其他项目已经通过现有的各种渠道将自身充分向外展示，因此，本案的整合推广需要另辟蹊径，以项目独有的，能够在短时间引起广泛关注的推广解决途径，达到最佳的整合推广效果。,自身的竞争优势到底何在？,占地80余亩，总建面17万方，商业建面3000方。在区域内，无论总
13、单体或者总规模上来看，较其他项目均无较大优势可言。反观项目自身，区位位于长沙北与接壤望城县处。项目定位于中高档商品住宅，主要面向工薪及中等收入人群。一方面距离城区较远，另一方面项目的目标消费层级中档偏高。,第一，项目土地规划中等，是快打快走的项目，不需要在很多投入方面做国多纠缠，我们应在合理的投入下，追求最大的利润。我们不跟市场做纠缠。 第二，有产品的核心优势，做高层。 第三，有价格的优势，有竞争力的价格体系。 第四，推广优势，我们营造一个新的概念，是要完全跳出现有的房地产概念的。,寻找突破点,以推广解决客户问题,要寻找本项目的突破点关键是 解决客户问题，我们要做的是 如何让更多的客户上门，如
14、何 使更多的客户成交，以达到项 目最终目的销售。,突破点,吸客渠道,推广、营销,整合推广解决,项目定位解决,区域区位解决,通过推广的途径和手法，能解决项目在概念宣导和心理预期的问题。 但最终落到实处的营销，必须要从项目的概念性营造落地到实处， 因此，在后续的项目营销策划中，我司将会提出更为详尽的营销执行解决方案，例如：营销中心与分营销中心的设置，及功能区分营销中心拓客策略运用推广概念销售落地策略长沙、望城看房通路的设置专属看房交通工具的运用 ,机会,前有狼，后有虎，面对处在夹缝中的本项目，差异化营销，找出项目突破重围的机会点，唱响文化主题概念，并将其系统化。,我们需要： 概念再造，为项目规划设
15、计提供文化内涵与主题,机会,让建筑赋予生活的旋律，让音乐指引人生。金星北，音乐家,机会,现状,竞争,市场,周边对手实力强劲，区位竞争形势严峻，项目站位尴尬,破局，脱颖，差异化营销，概念再造,一泰观点：,大势影响，竞争众多，交通急待解决。,政策短线调整，可能与项目面市时机撞合，有市场风险,二、项目营销思考,整合传播类,案名分拆,案名不仅仅只是案名，是一个项目的灵魂所在。一个好的案名使项目获得最大的品牌美誉度，一个好的案名可以带来更大的收益。案名带给我们的，还可以更多,项目案名解析：,气质音乐界音乐界的气质是赋予这个楼盘天生音乐家的气质。差异化音乐金星北板块内独树一帜的艺术地产，优雅、高贵的人文概
16、念。销售理念音乐融入建筑，音乐服务销售。,优势： 音乐界,皓龙音乐界,案名虽好，但！我们不建议使用人名或公司名。 如果直接用公司或者人名来做案名，指向性不明。 市场风险大，不利于开发商品牌的延续 还有可能带来个人隐性伤害 没有指向，使我们要花更多的精力去宣传区位,皓龙？,建议更换,金星，太白，名二实一。太白即金星。,【解释】太白金星-星名。亦为神话传说中的天神。,金星，金星大道，项目所在地。,金星大道起自长沙市西南环线，终点在望城县城附近，城区段宽达百米，双向6车道，两侧各设公交车专用车道。既是气派、雄伟的“西长沙大动脉”，又与芙蓉南路和岳麓大道构成长沙三条最宽敞的城市道路。,【西长沙大动脉全线拉通】,【连接省会20余条主次干道】,金星大道由北往南分别与西北环线、茶子山路、含光路、杜鹃路、岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路、枫林路、西南环线等20余条城市主次干道相交，与潇湘大道、二环线及岳麓大道、枫林路、桐梓坡路等构成纵横交错的西长沙现代化交通网络。,
