《房地产住宅项目可行性研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产住宅项目可行性研究（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 I 西安“莱茵花园”项目可行性研究 内 容 摘 要 房地产项目投资可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤， 也是房地产开发项目投资决策的重要依据。尊重市场、科学决策，加强可行性研究是开发项目规避风险、实现预期收益的重要保障。科学、合理的可行性研究可以降低房地产项目投资决策的盲目性，提高房地产开发企业的经济效益和社会效益， 从而促使房地产行业健康、 稳定的可持续发展。 本文以西安曲江新区莱茵花园住宅项目为例， 对开发项目可行性研究进行了相关理论分析， 从市场分析入手， 分析当前全国房地产市场状况、 西安房地产市场状况和区域市场特点，对项目建设的市场情况和必要性做出了说明； 再结合本项目
2、的市场调研进行了项目定位， 对项目的目标客户群定位、产品设计和销售方案等作出决定；最后通过估算项目的投资、收益等，对项目进行财务评价和不确定性分析，以判断项目的投资可行性和合理性。本项目投入298740 万元，产出 379375 万元，税后内部收益率为 18%，大于基准折现率 15%；财务净现值为 6906 万元，投资收益率为 18.63%，具有一定的可行性。本文希望通过对本项目的可行性研究最终能对开发决策提供参考依据，对项目今后的开发有一定指导意义。 关键词：可行性研究 市场分析 财务评价 不确定性分析 II Feasibility Study of the Xian “Rhine Gard
3、en” Real Estate Project Abstract Realestate project feasibility study is very important in the real estate developments decision-making analytical process, which also is the important basis of the real estate development project investment decision. Respect for the market, scientific decision-making
4、, enhance the feasibility study is to develop projects to avoid risks, the realization of expected proceeds safeguard important. Scientific and reasonable feasibility study can reduce the blindness of real estate project investment decisions, improve the real estate development enterprise economic b
5、enefits and social benefits,which promptes the real estate industry, healthy, stable and sustainable development. In this paper, take Rhine Garden residential project in Qujiang New District Xian City as an example, the feasibility study for development projects related to the theoretical analysis,
6、from the start with market analysis, analysis of the current national real estate market conditions, Xian real estate market conditions and regional characteristics of the market, made the description of market situation and the necessity of project construction; Next, Combined with the project mark
7、et research projects carried out position, to make a decision of target audience for the project positioning, product design and sales plan, etc. Finally, determine project feasibility and rationality of investment by the project financial evaluation and uncertainty analysis through estimating inves
8、tment, earnings, etc of the project. The project invested 2987400000 yuan, output 3793750000 yuan, after tax internal rate of return is 68%, higher than the benchmark discount rate 15%;financial net present value is 689600000 yuan, the investment return rate of 35.2%, has certain feasibility.This ar
9、ticle hopes this project will eventually be able to study the feasibility of the project development to provide reference for decision-making, the project in the future development of a certain significance. Key words: Feasibility study Market analysis Financial evaluation Uncertainty analysis 1 目 录
10、 一、总论 . 1 （一）项目背景 1 （二）项目概况 2 （三）编制依据 2 （四）研究范围及内容 3 （五）研究的主要结论 3 （六）主要经济技术指标 3 二、市场分析 . 4 （一）国内房地产市场分析 4 （二）西安市房地产市场分析 8 （三）区域房地产市场分析 . 10 （三）项目 SWOT 分析 12 三、项目选址及建设条件 13 （一）规划区现状条件 . 13 （二）建设条件 . 13 （三）项目选址 . 14 四、项目规划设计方案 15 （一）整体规划 . 15 （二）项目价格定位 . 16 （三）主力户型选择 . 18 （四）建筑风格定位 . 19 （五）项目目标群体定位 .
11、19 （六）项目实施计划 . 20 五、投资估算及资金筹措 22 （一）投资估算 . 22 （二）资金筹措 . 28 六、工程经济评价 28 （一）评价原则 . 28 （二）盈利能力分析 . 29 （三）偿债能力分析 . 29 （四）项目风险与不确定性分析 . 29 2 七、结论与建议 34 （一）结论 . 34 （二）建议 . 34 附 表 . 35 参考文献 42 1 一、总论 （一）项目背景 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多， 现有的物质生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家
12、思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。西安市作为陕西省的省会城市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。同时，随着人们生活水平的提高，房地产作为一种保值增值的资产，也日渐成人们首选的投资渠道。 2013 年西安商品住宅共成交 1232 万，同比增加 23.12%，仅次于 2009、2010 年成交量；成交价格 6893 元/，同比上涨 1.28%，价格保持平稳上扬。2013 年全国房地产市场规模迎来新一轮的快速扩张，西安是全国成交破千万平的 13 个城市之一。从全年月度走势来看，西安房地产市场整体运行平稳。根据近几年土地保持放量供应，预计 2014 年住宅市场
13、仍将延续供应高潮，大量供应带来的购房者可选择余地扩大，令明年市场销售竞争加剧。在无重大利好政策出台，限购、限贷等政策延续为大概率事件的背景下，销售无明显的时间窗口，楼市价格平稳运行，上涨乏力。 总体来看，房地产市场呈现出以下态势：一、市场进入疲态，巨大的市场供应令消费者可选择余地更大，以及对项目性价比要求更高，令市场销售竞争加剧；二、随着外埠知名房企集中进驻西安房地产市场，板块内竞争激烈，客户分流严重，再无一家独大的局面；三、客户正在变化，西安市场中品牌房企项目之间的产品、 户型设计等差距越来越小， 在相同条件下， 客户越来越关注配套、未来规划等。 在这样的市场背景下，公司瞄准了曲江二期的特色
14、优势，公司打算根据“品质筑家”的总体设计思想，秉承绿色、生态、田园等的意境追求，在此区域内倾力打造高品位、高质量的中高档生活标准社区。曲江二期位于西安南三环以南，西康高速以东，杜陵韦鸣路以北，浐河以西区域，占地面积十万余亩，在功能定位上，是实现“人文西安” 、塑造“城市名片”的重要载体；是打造西安为“博物馆之城、博物馆之都”战略目标的重要组成部分；是拉动区域内文化产业发展和创新的核心载体和助推器；是对大众进行历史文化熏陶、人文艺术感召的教育基地；是吸引各类艺术家和收藏家的文化基地和艺术村落；是文化衍生品营销以及文化产业发展的经营实体；是市民游客进行旅游休闲体验和文化消费的集中场所。项目包括曲江
15、创意谷、杜陵遗址核心保护区、杜陵遗址公园、关中风情园、博物馆群等。曲江二期的区域经济就是从曲江模式、曲江文化、曲江品牌构成的软环境和文化经济、旅游经济、区域经济构成的硬环境两方面着手，通过多元、立体、综合的城市经营手段，实现曲江和谐、持续、快速的发展，因此，此区域未来一定具有很高的区域价值。 此研究报告将结合现行国家房地产调控政策、西安房地产市场分析、区域发展状况等对本项目建设的必要性和其在经济上的合理性作出说明，主要包括项目的财务评价和不确定性分析，这些将为项目的顺利进行提供理论依据。 同时， 预见项目中可能出现的问题， 并及时有效地提出解决对策。 2 此外，根据对西安市房地产市场需求的调查
16、显示，以刚需为主导的西安房地产市场需求较为旺盛，60%左右的购房者年龄在 2635 岁之间；其次是年龄在 3655 岁的置业人群，占比 23%。目前西安楼市依然以刚需为主，77%的购房者为首次置业人群，该部分购房者大多为青年人群，置业目的以无房、婚房等求购需求为主。 针对上述市场形势，我公司现计划在西安开发一项以刚需型为主、改善型为辅的中高端住宅项目。此研究报告将结合现行国家房地产调控政策、西安房地产市场分析、区域发展状况等对本项目建设的必要性和其在经济上的合理性作出说明，主要包括项目的财务评价和不确定性分析，这些将为项目的顺利进行提供理论依据。 同时， 预见项目中可能出现的问题， 并及时有效地提出解决对策。 （二）项目概况 1.项目名称：莱茵花园居住小区项目 2.规划用途：住宅 3.开发单位介绍 （1）单位名称：陕西省西安市 Z 建设开发有限公司 （2）单位性质：有限责任公司 （3）经营范围：房地产开发、销售 （4）资质等级：
