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1、投资商业地产请谨防“十大” 销售陷阱当今政府对房地产调控日益剧烈。关于明年住宅楼市是 涨是跌专家、学者、百姓众说纷纭。同时有一股新型的房地产投资项目日渐兴起，有渐渐成为房产投资第一热门的趋势。这就是商业地产投资。人商业地产简单的分类就是：商铺、酒店式公寓、写字楼。也可以分为卖场、沿街商铺、独立商铺、裙楼商铺、商住两用楼等等。土地使用性质是商业性质，可经营的，统一称为商业地产。而如今，我们经常接到陌生拜访电话 、以及街头派单的资料、还有些家庭邮箱的投递单。上面商业地产丰富多彩。价值从几万元到几千万元不等，开出的各种回报和优惠更是有非常诱人!比如：年投资回报、一次性抵扣、返购、包租、无条件贷款等等
2、。而刚刚兴起的商业地产，却让很多投 资人不熟悉，包括运作、法律法规等等，陷阱丛丛。 “我爱看房网”是将为了规范这个新型的投资业， 让他变的更透明更公平，提醒大家一些商铺投资中需要注意的事情，不要被销售的一时口若悬河所迷惑！以下就是商业地产销售中可能碰到的陷阱：1、包租：在国家法律里很多人都不知道，商 业无担保的独立包租是违法行为，是欺诈行为。开发商或者运营商可以履行代租或独立租售权利，但是不能对业主承诺 100%包租。而且规定如果开发商具有相当实力能够由担保公司进行担保包租的话，每年一定要给业主租金，禁止 0 租金回报。比如现在市场上大多的商业地产都是前三年一次性抵扣、前五年一次性抵扣，而这三
3、年五年间没有给客户一分钱的租金回报，实际上只是抬高房价后，的一种打折促销模式，羊毛出在羊身上，请投资者自己掂量。2、投资回报和租金差异：很多商业地 产开出高投资回报率，比如有一个商铺 10 年包租，每年 8%，十年收回 80%的成本。建议买家先去打听一下租金价格，在判断开发商承诺的投资回报可行不可行。当初这个楼盘，开价 1 楼 2.5 万。如果买 100 平米就是 250 万，而每平米每天租金最高 2 元。也就是说 100 平米的商铺，每年的租金为 2*100*365=73000 元。而 250 万的 8%是 20 万，即使商铺租出去了，中间有 127000 的空洞怎么弥补？开发商会持续填补这
4、样一个 10 年的空洞吗？请投资者自己掂量。3、一次性付款：按照法规、所有商业地 产、开发商需要自持25%以上，而且不具备交房能力的期房商铺，不能一次性付款。必须要留至少 10%的尾款，到交房之日付清。这是为了防止开发商欺诈，卷钱跑路。因为如果开发商不受到 10%就跑路的话，成本很大，如果提高售价放弃 10%的话， 销售又有问题。所以法规很明确的规范了开发商的操作行为。而当今，有很多开发商，仗着投资者不懂法律，在期房预售的时候，就开出了一次性付款打XX 折扣的诱惑条件。让投资者尽快付完全款。这是一个很危险的信号，请投资者自己掂量。4、回购：现在最流行的商铺销售卖点形式，存在着巨大的 风险！回购
5、给谁？怎么回购？担保是谁？这中间文章大了。一般开发商在一个地方开发楼盘都会新开一家分公司，比如在浙江开发，就叫浙江 XXXX 置业开发有限公司。等到开 发完成， 卖掉的商业地产已经包赚不赔的时候，他会将运营权交给一家物业管理公司来打理。而注册一家物业管理公司仅需要 50 万元的注册金，而这样一家物业管理公司能承担得起几个亿的回购行动吗？不可能。那开发商呢? 回购不是找开发商吗 ？开发商是地区注册的独立分公司，能到他把经营权交给物业公司的时候，自己早就把当地的这家公司注销掉了，到工商局你都找不到他，谈什么回购？那政府担保呢？不是有很多项目有政府担保的？别忘了政府官员是要换届的，看看房产政策天天都
6、在变，银行利息每年都在调整，谁说政府担保就不变了？请投资者自己掂量。5、有独立产权可自行买卖：商铺的投 资价值不是想住宅楼一样的买卖，而是转让经营和自行经营。如果你看重的是回购和产权买卖，那我告诉你，你可能要吃大亏，去查查商铺产权买卖的转让税收要叫多少？20%。你的商铺真的涨的可以忽略这 20%了吗？请投资者自己掂量。6、地段：投资商业地产地段和周围配套是相当重要的一 环，这关系到这个商铺真正的价值，很多开发商都会把这个地段包装的很好，但大多数是从文化、或预期上面包装的，数字也未必正确，所有的投资客都应该到当地去看看，然后和当地人多聊聊，了解一下周边的地段和环境。比如：一个人口只有 30 万的
7、小县城，搞主题商城，能做的起来吗？一个大型批发市场附近，居然没有仓储和物流中心，这可靠吗？这些都要细心的观察和了解。请投资者自己掂量。7、 70 年产权的酒店式公寓：所有商业性质的土地，最多 50年，70 年产权的商业用地，是纯粹蒙人的。基本上挂着羊头卖狗肉。其实还是住宅性质，到时候首付交了，贷款下不来，房子拿不到，钱退不出来，就哭去吧。请投资者自己掂量。8、期房：到目前为止，期房 90%以上的交房日期都不准，甚至有些期房几个月了一点动静都不见，工地连工人都始终了。所以购买期房要特别的注意，不要为了便宜这几万块钱，到时候房财两空，还耽误时间呢。请投资者自己掂量。9、开发商：每家开发商和他们的隶
8、属直属管理，以及开 发过的楼盘项目都应该好好调查一下，投资房产的第一道坎就是别让开发商跑了。有些楼盘都换了 2-3 家开发商的烂尾楼了，但卖的还很好。其实中间危险很大，请投资者自己掂量。10、银行贷款：除了我前面将的 70 年 产权的酒店式公寓，还有一些楼盘一定要了解开发商和银行的关系，尽量从侧面打听贷款完成的速度。不要到时候首付交了，贷款下不来，房子拿不到，钱退不出来。我就碰到过一个交了首付，到现在半年多了，贷款还下不来，首付肯定退不出来。就这么拖着，银行和开发商都不管投资者死活的。请投资者自己掂量。以上就是为大家总结的一些商业投资过 程中所可能碰到的陷阱，当然也不是所有的楼盘都不好，只不过房产投资这么大的事情，希望大家能够谨慎再谨慎，找到你投资过程的钻石项目，永久收益。祝大家投资顺利！
